4月13日至14日，深圳市中級(jí)人民法院公開(kāi)開(kāi)庭審理恒大集團(tuán)、恒大地產(chǎn)集團(tuán)及許家印案。

隨著許家印當(dāng)庭認(rèn)罪悔罪，“萬(wàn)億”恒大正式落幕，房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿時(shí)代，也宣告終結(jié)。

可將目光定格在南京及南京都市圈，南京金牛湖恒大養(yǎng)生谷、句容恒大文化旅游城……恒大留下的城市傷疤，還有待撫平。

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4月13日至14日，恒大集團(tuán)、恒大地產(chǎn)及許家印，一并站上了被告席。

據(jù)央視新聞客戶(hù)端報(bào)道，恒大、許家印的罪名累累：

恒大集團(tuán)有限公司非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發(fā)放貸款、欺詐發(fā)行證券、違規(guī)披露重要信息、單位行賄；

恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司欺詐發(fā)行證券；

許家印非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發(fā)放貸款、違法運(yùn)用資金、欺詐發(fā)行證券、違規(guī)披露重要信息、職務(wù)侵占、單位行賄。

面對(duì)被指控的八項(xiàng)罪名，許家印當(dāng)庭表示認(rèn)罪悔罪，法庭將擇期宣判。

這意味著，從2021年宣告暴雷到現(xiàn)在的公開(kāi)庭審，恒大終于等來(lái)法律層面的制裁。

簡(jiǎn)單回顧下恒大的時(shí)間線(xiàn)：

2009年，恒大在香港上市，憑借超700億港元市值，成為當(dāng)時(shí)在港上市的最大內(nèi)地民營(yíng)房企。

2016年至2017年，恒大迎來(lái)高光時(shí)刻，憑借高舉拿地、瘋狂賣(mài)房，2016年以3734億元銷(xiāo)售額問(wèn)鼎行業(yè)，總資產(chǎn)破萬(wàn)億。

2020年，盡管提出降負(fù)債、控規(guī)模等戰(zhàn)略，可恒大還是出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)。

2021年9月，恒大財(cái)富部分到期理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)逾期未兌付情況，宣告暴雷。

2023年8月底，恒大財(cái)富公告承認(rèn)資金短缺，無(wú)力繼續(xù)兌付。同年，恒大披露2021和2022年累計(jì)超8000億元的虧損，刷新中國(guó)企業(yè)虧損紀(jì)錄。

2025年8月25日9時(shí)起，恒大集團(tuán)因連續(xù)停牌18個(gè)月未復(fù)牌，被香港聯(lián)合交易所強(qiáng)制退市。

昔日的萬(wàn)億規(guī)模房企恒大，究竟欠下多少錢(qián)？

據(jù)深圳中院2026年3月的破產(chǎn)清算口徑，恒大合并總負(fù)債2.44萬(wàn)億元，資不抵債的缺口約6000億元。

目光定格到南京。

從落子首個(gè)項(xiàng)目恒大金碧天下至今，恒大進(jìn)入南京已有20年時(shí)光。

曲線(xiàn)并購(gòu)開(kāi)發(fā)的江寧恒大綠洲、鼓樓濱江恒大濱江；同一天斥資共55.1億拿地，大家熟知的小行恒大華府、邁皋橋恒大翡翠華庭；經(jīng)過(guò)77輪激戰(zhàn)拿地，位于青龍地鐵小鎮(zhèn)的恒大龍珺……那些年，恒大在南京樓市的行事作風(fēng)頗為高調(diào)。

正是激進(jìn)、高調(diào)的作風(fēng)，高杠桿、高負(fù)債的發(fā)展模式，促使恒大從單一住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向文旅、健康、酒店等多元化布局時(shí)，在南京及南京都市圈“埋”下隱患。

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恒大究竟在南京留下了哪些“爛攤子”？銳評(píng)君盤(pán)點(diǎn)如下。

南京金牛湖恒大養(yǎng)生谷

南京金牛湖恒大養(yǎng)生谷，是恒大健康集團(tuán)落子南京的首個(gè)項(xiàng)目，位于六合區(qū)，坐攬4A級(jí)金牛湖風(fēng)景區(qū)，緊鄰地鐵S8號(hào)線(xiàn)金牛湖站。

根據(jù)規(guī)劃，恒大養(yǎng)生谷將圍繞全齡化，獨(dú)創(chuàng)頤養(yǎng)、長(zhǎng)樂(lè)、康益、親子四大園，提供游、學(xué)、禪、樂(lè)、情、膳、美、住、健、護(hù)等852類(lèi)設(shè)施、867項(xiàng)全方位服務(wù)，打造規(guī)模檔次世界超前的養(yǎng)生養(yǎng)老勝地。

其中，住宅為5-7層低密電梯洋房，戶(hù)型建面約81-146㎡，精裝修和毛坯房都有。恒大暴雷后，在“保交樓”政策下，各地塊住宅組團(tuán)陸續(xù)延期交付。

與住宅形成對(duì)比的，是項(xiàng)目配套的停滯。

2024年年中，恒大養(yǎng)生谷業(yè)主群內(nèi)流傳一張來(lái)自廣東省廣州市黃埔區(qū)人民法院的公告，為中國(guó)水利水電第八工程有限公司申請(qǐng)執(zhí)行恒寧健康產(chǎn)業(yè)南京有限公司建設(shè)工程合同糾紛一案。

根據(jù)公告內(nèi)容，被執(zhí)行人若不在規(guī)定期限內(nèi)履行還款義務(wù)，位于南京市六合區(qū)金牛湖南側(cè)2號(hào)地塊(不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為蘇(2020)寧六不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0006472號(hào))及該地塊上在建工程，將被依法評(píng)估、拍賣(mài)。

銳評(píng)君查閱發(fā)現(xiàn)，金牛湖南側(cè)2號(hào)地塊包含1幅商服用地、2幅老年公寓用地，土地使用期限自2018年7月24日至2058年7月23日。

去年4月，這三幅地塊被擺上司法拍賣(mài)貨架，起拍總價(jià)19184.2萬(wàn)，但中途被撤回。去年6月和7月，這三幅地塊分兩次重新上架拍賣(mài)，最后一次起拍總價(jià)大降3800多萬(wàn)（較初次上架的起拍總價(jià)），還是難逃流拍命運(yùn)。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的拍賣(mài)標(biāo)的物調(diào)查詳情，恒大養(yǎng)生谷內(nèi)的商服用地現(xiàn)狀為“半成品”，部分建筑地基裸露，工地上還堆放了不少建筑垃圾。

2幅老年公寓用地，規(guī)劃建設(shè)總建筑規(guī)模不少于41000㎡的養(yǎng)老公寓，統(tǒng)一提供醫(yī)療、醫(yī)護(hù)、康復(fù)等養(yǎng)老服務(wù)。從實(shí)景圖看，老年公寓的不少建筑主體已基本建成，部分外立面也已呈現(xiàn)，門(mén)窗尚未安裝，內(nèi)部為毛坯狀態(tài)。

據(jù)微信公眾號(hào)“碧水晚晴”發(fā)布于今年2月9日的推文，南京恒大養(yǎng)生谷的現(xiàn)狀如下：

項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)住宅部分的基本交付，但項(xiàng)目?jī)?nèi)的“四大園”配套仍處于停滯狀態(tài)。頤養(yǎng)園、長(zhǎng)樂(lè)園、康益園、親子園等核心康養(yǎng)設(shè)施因資金短缺未能建成開(kāi)放，項(xiàng)目原本規(guī)劃的高端醫(yī)療、養(yǎng)老、娛樂(lè)等功能無(wú)法兌現(xiàn)。

句容恒大文化旅游城

2017年，“南京后花園”句容風(fēng)頭正盛，恒大斥資超25億拿下16幅地塊，野心滿(mǎn)滿(mǎn)：要打造全球規(guī)模最大、檔次最高、配套最全的世界級(jí)文化旅游勝地——恒大文化旅游城。

這個(gè)巨無(wú)霸綜合體在句容中部，周邊有地鐵S6號(hào)線(xiàn)童世界站。

根據(jù)恒大當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，這座文化旅游城涵蓋現(xiàn)代博物館群、全能運(yùn)動(dòng)公園、歐式城堡酒店、精品度假酒店、大型演藝中心、樂(lè)園恒大童世界、住宅產(chǎn)品等，體量恢弘。

用恒大自己的話(huà)來(lái)說(shuō)，不僅要建一座全球規(guī)模最大、檔次最高、世界第一的頂級(jí)童話(huà)神話(huà)樂(lè)園，還將擁有航母級(jí)配套。

可后來(lái)的事情大家都知道了，隨著恒大暴雷，恒大文化旅游城按下暫停鍵，航母級(jí)配套爛尾了很久。恒大童世界曾于2019年局部短暫開(kāi)街，可現(xiàn)在幾乎淪為空城。

圖片來(lái)源于小紅書(shū)

奧體蘇寧廣場(chǎng)

嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，位于河西元通商圈的奧體蘇寧廣場(chǎng)，不能算是恒大“主導(dǎo)”的停滯項(xiàng)目。

但早在2017年9月，恒大與蘇寧達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同開(kāi)發(fā)奧體蘇寧廣場(chǎng)，此前官方也曾蓋章認(rèn)證該綜合體的商辦和酒店式公寓由恒大負(fù)責(zé)建設(shè)。

遺憾的是，這座拿地近18年、規(guī)劃要建超400米摩天大樓的城市綜合體，最終沒(méi)能建起來(lái)，將于5月14日正式拍賣(mài)。

03

除了以上爛尾項(xiàng)目，恒大在南京的多個(gè)項(xiàng)目，都迎來(lái)轉(zhuǎn)手、拍賣(mài)命運(yùn)。

溧水恒大悅龍臺(tái)：2022年3月，恒大將持有的南京恒澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京恒昇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中航信托，退出位于溧水的恒大悅龍臺(tái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

城北恒大翡翠華庭商業(yè)用房：恒大翡翠華庭的開(kāi)發(fā)商南京美旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由于票據(jù)糾紛被告上法院。2023年12月，項(xiàng)目的商業(yè)用房（建筑面積為17353.94㎡）首次上架拍賣(mài)，起拍總價(jià)約2.66億，但因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍。后來(lái)，該商業(yè)用房多次降價(jià)再拍賣(mài)，可直到2024年12月降至1.056億，也沒(méi)能等來(lái)買(mǎi)家接手。

甚至，南京有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因總包方受恒大影響而停工。

這個(gè)項(xiàng)目，便是位于江寧祿口的珠江四季悅城。項(xiàng)目包含G96、G97、G98、G104、G105五個(gè)子地塊，擬投資100億，規(guī)劃有商業(yè)中心、研發(fā)辦公、住宅等業(yè)態(tài)。

2022年7月，業(yè)主投訴稱(chēng)珠江四季悅城已停工，交付無(wú)望。當(dāng)時(shí)，公開(kāi)報(bào)道提到：珠江四季悅城之所以停工，問(wèn)題出在總包單位蘇中建設(shè)集團(tuán)身上。作為恒大的戰(zhàn)略合作單位，蘇中建設(shè)深受恒大暴雷影響，持有恒大100億元商票兌付吃力，最終陷入經(jīng)營(yíng)困境。

圖片拍攝于2024年4月

幸運(yùn)的是，當(dāng)時(shí)官方經(jīng)過(guò)綜合研判，給出的處理辦法是可以為業(yè)主退房退款，這是全國(guó)首個(gè)爛尾住宅集中退款的范例，獲得了眾多全國(guó)性媒體的報(bào)道點(diǎn)贊。

恒大的落幕，一定程度上標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的出清與重塑，過(guò)去依靠債務(wù)擴(kuò)張的模式難以為繼，市場(chǎng)終將回歸理性。

恒大案、許家印案的公開(kāi)庭審、后續(xù)的宣判，并非恒大危機(jī)的終點(diǎn)，其留下的債務(wù)處置、爛尾項(xiàng)目盤(pán)活“爛攤子”，還需要多方努力共同化解。

我們衷心希望，恒大留給南京的一座座城市傷疤，能盡快得到療愈。