作者 | 梁秀杰 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：當(dāng)AI新貴接棒互聯(lián)網(wǎng)巨頭，一個(gè)更深的信號(hào)已經(jīng)發(fā)出：中關(guān)村依然是中國的硅谷，但這里的樓宇正在老去。城市更新，不能再等了。

4月14日，智譜（股票代碼：?02513.HK）發(fā)布公告，擬以不超過3.61億元的總代價(jià)，收購北京紅鉆科技發(fā)展有限公司100%股權(quán)，其核心資產(chǎn)正是位于海淀區(qū)中關(guān)村軟件園的鉆石大廈（總建面約2.27萬平方米）。交割后，該物業(yè)將全部用于自用，承載日常行政及核心業(yè)務(wù)運(yùn)營需求。這也是智譜上市近三個(gè)月以來最大一筆公開投資。

圖片來源：智譜公告

據(jù)睿和智庫了解，去年年底，鉆石大廈的資管方——安獅資產(chǎn)，原本與與另一家隸屬于中科院計(jì)算所的IT類國企就鉆石大廈簽署排他性戰(zhàn)略合作備忘錄（MOU），意向成交價(jià)區(qū)間在3.5億-4.5億元之間，遺憾的是，雙方?jīng)]有走到最后的簽約。

沒成想，鉆石大廈被大熱門——智譜納入囊中。恭喜安獅資產(chǎn)，幾經(jīng)周折，終于實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)退出。

睿和智庫則通過這一次簡單的資產(chǎn)交易，看到了中國硅谷的產(chǎn)業(yè)變遷的時(shí)光縮影。這幾年寫字樓市場一片看空的氛圍，我們認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)依然是支撐商辦和產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)，只要產(chǎn)業(yè)在發(fā)展，核心城市、核心區(qū)域的資產(chǎn)，始終是最抗周期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2010-2017年：資本搶灘，中關(guān)村資產(chǎn)價(jià)值起飛

鉆石大廈坐落于中關(guān)村軟件園核心區(qū)，總建筑面積超2.2萬平方米。2004年竣工，是一座低密度花園式研發(fā)大樓。“獨(dú)門獨(dú)院”“低密度”是其鮮明標(biāo)簽。周邊云集了數(shù)百家國內(nèi)外知名IT企業(yè)總部及全球研發(fā)中心，IBM、百度、滴滴出行、快手、字節(jié)跳動(dòng)等行業(yè)龍頭的研發(fā)總部先后落位在此。

時(shí)間回溯至2010年。這一年，百度從北四環(huán)的理想國際大廈遷至上地，彼時(shí)的中關(guān)村軟件園尚顯荒蕪。百度的入駐，為這片土地注入了關(guān)鍵活力，也拉開了中關(guān)村西擴(kuò)、北擴(kuò)的大幕。隨后，外資科技巨頭、中國科技類獨(dú)角獸紛紛涌入，大批中概股赴美上市?？梢哉f，西擴(kuò)北擴(kuò)后的中關(guān)村，是中國移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)科技高速發(fā)展的福地。

資本嗅到了機(jī)會(huì)。

也在這一年，凱龍瑞資本設(shè)立規(guī)模2.2億元、期限“3+1+1”的人民幣基金，聯(lián)合中航信托募資1.61億元，于2011年初收購鉆石大廈及硅谷亮城4號(hào)樓。凱龍瑞2004年成立于上海，2016年華平通過東久中國認(rèn)購其40%的股權(quán)，這家私募不動(dòng)產(chǎn)基金始終帶有外資基因。

2014年凱龍瑞基金退出時(shí)，交易對價(jià)并未披露。但據(jù)相關(guān)報(bào)道稱，退出時(shí)兩項(xiàng)目租金分別比買入時(shí)上漲約81%和76%，資產(chǎn)價(jià)值上漲約69%和57%。由此推算，中銀集團(tuán)收購這兩個(gè)項(xiàng)目時(shí)，受讓價(jià)格分別約為2.28億元和4.2億元，合計(jì)約6.5億元。由此粗略估算，鉆石大廈彼時(shí)單價(jià)約1.85萬元/㎡。

這一時(shí)期，中關(guān)村核心資產(chǎn)隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)爆發(fā)進(jìn)入資本視野。戴德梁行報(bào)告顯示，2017年中關(guān)村寫字樓凈吸納率高達(dá)84.4%，遠(yuǎn)超全市平均值41個(gè)百分點(diǎn)，空置率僅1.2%，有效租金達(dá)380.3元/㎡/月，同比上漲6%。

2017年，中銀集團(tuán)將鉆石大廈與北京硅谷亮城 4號(hào)樓等6個(gè)項(xiàng)目組成資產(chǎn)包，以32億元總價(jià)出售給遠(yuǎn)洋資本，資產(chǎn)包總建面約20萬平方米。

2018--2021年：高位接棒，市場逆轉(zhuǎn)

2018-2021年，資本對核心區(qū)資產(chǎn)的追捧達(dá)到頂峰。

遠(yuǎn)洋資本把握退出時(shí)機(jī)，于2018-2019年賣掉資產(chǎn)包內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目，均實(shí)現(xiàn)了較高的IRR收益。2021年3月，遠(yuǎn)洋資本以8.5億元的價(jià)格將鉆石大廈出讓給安獅資產(chǎn)，成交單價(jià)高達(dá)5.39萬元/㎡。從啟動(dòng)到交割僅用了4個(gè)多月，成為當(dāng)時(shí)該區(qū)域大宗不動(dòng)產(chǎn)交易的典型案例。

值得注意的是，盡管這一時(shí)期中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)已出現(xiàn)分化跡象，但資本對核心區(qū)資產(chǎn)的青睞并未降溫，反而持續(xù)推高價(jià)格。

與此同時(shí)，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)爆發(fā)式增長催生了旺盛的辦公需求，引得該區(qū)域集體經(jīng)濟(jì)主體紛紛下場。典型案例如西北旺鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社與中糧集團(tuán)大悅城控股合作，在村集體用地上聯(lián)合開發(fā)中關(guān)村西北旺科技園一期項(xiàng)目。

而鉆石大廈的新主人安獅資產(chǎn)，背景同樣引人關(guān)注。

資料顯示，安獅資產(chǎn)成立于2019年，創(chuàng)始人張國正身兼上海香港聯(lián)會(huì)永遠(yuǎn)榮譽(yù)會(huì)長、上海海外聯(lián)誼會(huì)專業(yè)委員會(huì)主任、上海香港商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長、上海市政協(xié)委員、戴德梁行亞太區(qū)董事局前主席等多重身份。再加上普洛斯的加持，安獅資產(chǎn)甫一創(chuàng)辦就吸引了業(yè)內(nèi)不少眼球。而張國正的前東家戴德梁行與遠(yuǎn)洋資本合作淵源頗深，這筆交易也被業(yè)內(nèi)視為“熟人之間做生意”。

從當(dāng)時(shí)來看，安獅資產(chǎn)收購鉆石大廈并非盲目，而是基于多重核心優(yōu)勢的考量：

• 穩(wěn)定收益：鉆石大廈當(dāng)時(shí)被滴滴整租，租金水平較高，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流；

• 稀缺流動(dòng)性：項(xiàng)目所在區(qū)域絕大部分資產(chǎn)為科研用地，受2019年海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓限制（買受人需符合高精尖產(chǎn)業(yè)要求、具備高新資質(zhì)、年收入不低于3億元/萬平方米/年等），多數(shù)投資機(jī)構(gòu)難以滿足。而鉆石大廈的土地性質(zhì)為綜合用地（使用年限至2055年），無須受此轉(zhuǎn)讓限制，流通稀缺性顯著。

2021年前后，周邊同類項(xiàng)目的拍賣或變更價(jià)格，也進(jìn)一步印證了其優(yōu)質(zhì)屬性：

• 2021年8月9日，南昌市中級(jí)人民法院公開拍賣同片區(qū)東北旺西路8號(hào)的信威大廈，該項(xiàng)目包含地上三層、地下一層，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，建筑總面積16239.52平方米，土地面積10958.77平方米，評估價(jià)54956.13萬元，最終二拍成交價(jià)約3.078億元，折合單價(jià)約18950.9元/平米；

• 2022年8月6日，北京市第一中級(jí)人民法院公開變賣東北旺西路8號(hào)中關(guān)村軟件園10號(hào)樓研發(fā)用途的房地產(chǎn)，該標(biāo)的建筑面積14584.58平方米，產(chǎn)權(quán)面積19305.40平方米，房屋用途為研發(fā)，評估價(jià)約5.243億元，最終變賣價(jià)約2.94億元，折合單價(jià)約2萬元/平米。

然而，人算不如天算。

安獅資產(chǎn)收購鉆石大廈后不久，市場發(fā)生了重大轉(zhuǎn)折。教培行業(yè)大整頓、疫情改變辦公形態(tài)、中概股和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)過熱后的深度回調(diào)、大量新增供應(yīng)集中入市……多重沖擊疊加，讓一直火熱的北京寫字樓市場首次且快速進(jìn)入嚴(yán)冬。

戴德梁行2021年二季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，彼時(shí)北京全市甲級(jí)寫字樓空置率已升至17.5%，租金環(huán)比下降2.5%至326元/平方米/月，核心商圈租金也環(huán)比下降2.2%。

雪上加霜的是，滴滴為降低成本整體退租，讓鉆石大廈失去了關(guān)鍵的穩(wěn)定租戶支撐。

2021年7月，安獅資產(chǎn)邀請日本最大綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商三菱地所株式會(huì)社入局，雙方共同持有并運(yùn)營鉆石大廈項(xiàng)目，但此舉未能扭轉(zhuǎn)局面。據(jù)悉，安獅資產(chǎn)在收購時(shí)使用了較大比例的銀行并購貸，自有資金投入有限。市場下行后，按收購價(jià)倒推的租金水平已無出租可行性，低價(jià)出租則意味著直接虧損，最終導(dǎo)致項(xiàng)目長期空置。

所以早在2021年，該項(xiàng)目就已開始尋求買家。快進(jìn)快出變成被動(dòng)長持，只能說天不遂人愿。

2022年至今：AI接棒，產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)場

從租戶變遷來看，10年前的中關(guān)村是IBM、微軟、滴滴、百度、網(wǎng)易等跨國巨頭和國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)獨(dú)角獸的天下，扛起了中國科技創(chuàng)新的脊梁。如今，人工智能、航空航天、高精尖材料等新興引領(lǐng)型產(chǎn)業(yè)，正在緩慢而堅(jiān)定地激發(fā)中關(guān)村的新活力。新一輪產(chǎn)學(xué)研的轉(zhuǎn)化正在這里生根發(fā)芽。中關(guān)村的樓宇隨之騰籠換鳥，等待著新主人的入駐。只是，這一輪，大家都多了幾分韌性和理性。

新主人智譜，是脫胎于清華大學(xué)計(jì)算機(jī)系知識(shí)工程實(shí)驗(yàn)室（KEG）的“全球大模型第一股”。上市短短幾個(gè)月股價(jià)已翻數(shù)倍，市值突破4000億港元。從海淀起步，如今又回到海淀買樓——這不僅是企業(yè)走向成熟的標(biāo)志，更是AI產(chǎn)業(yè)崛起對核心資產(chǎn)價(jià)值的有力確認(rèn)。

另外，智譜公告中明確，該樓宇準(zhǔn)備企業(yè)自用，據(jù)睿和智庫了解，智譜近幾年在AI賽道上也做了不少投資，預(yù)計(jì)不少被投企業(yè)都會(huì)遷入該項(xiàng)目，形成以智譜為核心的產(chǎn)業(yè)聚集。

從市場層面看，北京寫字樓雖整體承壓，但核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是資本避險(xiǎn)港。

高力國際2026年第一季度北京寫字樓市場報(bào)告顯示，中關(guān)村已連續(xù)兩年凈吸納量超12萬平方米之，市場空置率較最高點(diǎn)回落5個(gè)百分點(diǎn)至17.4%。上述報(bào)告指出，大量科技創(chuàng)新企業(yè)的新增辦公需求持續(xù)涌入，使中關(guān)村成為北京寫字樓市場中韌性最強(qiáng)的子市場之一。

市場已開始受益于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)成長所帶來的產(chǎn)業(yè)紅利。隨著新增需求的持續(xù)放量，未來中關(guān)村將有希望成為北京寫字樓市場第一個(gè)實(shí)現(xiàn)租金企穩(wěn)回升的子市場。

然而，一個(gè)不容忽視的結(jié)構(gòu)性矛盾正在浮現(xiàn)：中關(guān)村依然是中國硅谷，但這里的樓宇正在集體“變老”。

鉆石大廈竣工于2004年，迄今已逾20年。放眼整個(gè)中關(guān)村核心區(qū)，大量寫字樓建于2000-2010年之間，樓齡普遍在15-25年。當(dāng)年的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)——從層高、荷載到電力容量、電梯配置，乃至地下空間布局與管網(wǎng)系統(tǒng)——都是為上一代產(chǎn)業(yè)需求而建。如今，隨著產(chǎn)業(yè)迭代加速，這些既有設(shè)施在面對新業(yè)態(tài)、新企業(yè)的運(yùn)營要求時(shí)，已顯露出不同程度的滯后與不適。

新產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，必然對物理空間提出更高要求。無論是電力系統(tǒng)的承載能力、建筑結(jié)構(gòu)的靈活度，還是功能空間的復(fù)合性，老舊樓宇都面臨著系統(tǒng)性的升級(jí)壓力。電梯運(yùn)力不足、管網(wǎng)老化、層高受限、停車位短缺……這些看似細(xì)微的“硬傷”，正在成為制約區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的隱形門檻。

鉆石大廈之所以被智譜選中，除區(qū)位與價(jià)格因素外，其“低密度、獨(dú)門獨(dú)院”的花園式形態(tài)恰好具備改造彈性。然而，對于中關(guān)村大量標(biāo)準(zhǔn)化甲級(jí)寫字樓而言，能否在不大拆大建的前提下完成系統(tǒng)性的設(shè)施迭代，承載AI產(chǎn)業(yè)的新需求，仍是一個(gè)巨大的問號(hào)。

中關(guān)村城市更新，已迫在眉睫。

結(jié)語：

睿和智庫認(rèn)為，此次交易的樣本價(jià)值是，驗(yàn)證了一條核心邏輯：作為“中國硅谷”的中關(guān)村，其獨(dú)特價(jià)值在于其不可復(fù)制的科創(chuàng)生態(tài)——高校資源、人才儲(chǔ)備與產(chǎn)學(xué)研轉(zhuǎn)化能力獨(dú)一無二。當(dāng)樓宇與硬科技產(chǎn)業(yè)形成深度綁定，資產(chǎn)價(jià)值便獲得了穿越周期的長期支撐。

但這一邏輯的成立，有一個(gè)重要前提：樓宇本身能夠承載新一代產(chǎn)業(yè)的需求。

AI +產(chǎn)業(yè)的崛起，讓中關(guān)村產(chǎn)業(yè)定位愈發(fā)清晰。但區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值的真正回暖，不僅取決于需求的回歸，更取決于存量空間能否通過城市更新完成“代際躍遷”。鉆石大廈從財(cái)務(wù)資本到產(chǎn)業(yè)資本的易主，是這個(gè)時(shí)代轉(zhuǎn)折的生動(dòng)注腳；而下一個(gè)注腳，或許就是中關(guān)村城市更新的全面提速。

樓宇可以易主，但中關(guān)村不能老去。