導(dǎo)讀：在企業(yè)拆遷補償爭議中，無證房屋面積是否一律不予認定，是企業(yè)主最為關(guān)切的核心問題之一。許多企業(yè)因歷史原因，廠房、倉庫等經(jīng)營性房屋未取得完整的產(chǎn)權(quán)證書或建設(shè)審批手續(xù)。征收實踐中，征收方往往以“無證”為由，將此類房屋一律認定為違法建筑，不予補償或僅給予象征性補助，嚴重侵害企業(yè)的合法財產(chǎn)權(quán)益。然而，無證房屋并不等同于違法建筑，尤其是因歷史原因形成的無證房屋，其無證的過錯不能歸因于房屋產(chǎn)權(quán)人。

1、無證房屋不等同于違法建筑的法律辨析

在征收補償中，無證房屋與違法建筑是兩個性質(zhì)不同的法律概念。無證房屋是指未取得產(chǎn)權(quán)證書或建設(shè)審批手續(xù)的房屋，其可能因歷史原因、政策變遷、審批程序滯后等客觀因素而形成；違法建筑則是指違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)，未經(jīng)批準擅自建設(shè)且無法采取改正措施消除影響的建筑。

最高人民法院在相關(guān)判例中明確指出：在房屋征收過程中，對因歷史原因形成的沒有建設(shè)審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證照的房屋，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在征收之前依法予以甄別，作出處理，不能簡單將無證房屋一律認定為違法建筑，不予征收補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。這一規(guī)定明確了征收機關(guān)對無證房屋負有調(diào)查、認定的法定職責(zé)，而非簡單以“無證”為由不予補償。

2、無證房屋認定的政策規(guī)定

根據(jù)相關(guān)政策，無證房屋能否獲得補償，取決于其建造年代和歷史成因。對于無證房屋的認定，通常以法律法規(guī)頒布實施的時間節(jié)點為依據(jù)，區(qū)分不同時期建筑的合法性認定條件，體現(xiàn)了“尊重歷史、實事求是”的原則。具體而言，1984年《城市規(guī)劃條例》實施前建造的建筑，雖無證但可按合法建筑補償。2002年8月15日前建造的住宅房屋，在特定條件下可獲得補償。2002年8月15日至2007年8月14日期間建造的房屋，系被征收人在本市集體土地上唯一住房的，可獲得一定比例的補償。

在集體土地上房屋征收中，按照《集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規(guī)定，人均最多60平方米有效面積，計算有效面積后的剩余面積不予補償，已辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《農(nóng)房建筑執(zhí)照》的除外。對于已劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋，參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準，被征收人有權(quán)請求按照實際面積進行補償，與人口無關(guān)。

3、最高人民法院關(guān)于無證房補償?shù)牟门幸?guī)則

最高人民法院通過系列判例，為無證房屋補償確立了重要的裁判規(guī)則：

第一，行政機關(guān)對無證房屋負有調(diào)查認定的義務(wù)。在房屋征收決定作出前，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理，對認定為合法的，應(yīng)當(dāng)給予補償。征收方不能以房屋無證為由，不履行調(diào)查認定程序即徑行認定為違法建筑。

第二，因歷史原因形成的無證房屋，應(yīng)當(dāng)參照合法建筑補償標準。最高人民法院明確，國有土地上房屋征收范圍內(nèi)被征收房屋未經(jīng)登記，但符合特定歷史時期條件的，可參照合法建筑補償標準予以補償。因歷史原因?qū)е碌姆课轃o證或證件不齊全的房屋，其無證過錯不能歸因于房屋的產(chǎn)權(quán)人，在征收補償時應(yīng)參照合法房屋的補償標準進行補償。

第三，在行政機關(guān)沒有充分證據(jù)證明無證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償，且行政賠償?shù)捻椖?、?shù)額不得少于被征收人通過合法征收補償程序獲得的行政補償項目、數(shù)額。

4、被征收企業(yè)無證房屋面積認定的維權(quán)建議

對于面臨拆遷的企業(yè)而言，在無證房屋面積認定爭議中應(yīng)當(dāng)注意以下要點：

第一，收集房屋建造年代的證明材料。包括航拍圖、歷史照片、水電費繳納記錄、施工合同、建筑材料采購憑證等，證明房屋的建造時間，以確定是否屬于歷史遺留建筑。

第二，收集能夠證明房屋權(quán)屬來源的證明材料。包括土地使用權(quán)證、建設(shè)用地批準書、村委會出具的居住證明、購房合同及付款憑證等。對于購房者，若能證明其是合法的集體成員且合同有效，補償將歸購房者所有。

第三，向征收實施部門申請對無證房屋進行調(diào)查認定。如征收方未履行調(diào)查認定程序即認定為違法建筑，被征收人應(yīng)當(dāng)提出書面異議，要求其履行法定職責(zé)。被征收人對認定意見不服的，可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

第四，積極收集和保存證據(jù)，包括征收方對無證房屋的認定文書、現(xiàn)場照片、證人證言等，作為后續(xù)維權(quán)的依據(jù)。在行政機關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。

結(jié)語：企業(yè)拆遷補償爭議中，無證房屋面積并非一律不予認定。無證房屋與違法建筑是兩個性質(zhì)不同的法律概念，因歷史原因形成的無證房屋，其無證的過錯不能歸因于房屋產(chǎn)權(quán)人，在征收補償中應(yīng)當(dāng)參照合法房屋的補償標準進行補償。

最高人民法院的裁判規(guī)則明確，征收機關(guān)對無證房屋負有調(diào)查認定的法定職責(zé)，不能簡單以“無證”為由不予補償。被征收企業(yè)應(yīng)當(dāng)在征收程序中積極主張無證房屋的補償權(quán)益，收集建造年代的證明材料，要求征收方履行調(diào)查認定程序，對認定結(jié)果不服的及時通過法定途徑尋求救濟。