深圳好盤推薦

龍華迎來近十年“真豪宅”——中海云頌玖章！深圳龍華目前最好、配置最高的新規(guī)產(chǎn)品！

值得買的幾大理由：價格倒掛、一站福田、低密稀缺豪宅、名校加持。

第一、周邊豪宅水榭山掛牌價12-17萬/㎡，圣莫麗斯掛牌價8-12萬/㎡，預計有10%—30%價差；

第二、區(qū)位優(yōu)勢明顯，一站福田CBD，兩站北站CBD，市級重點發(fā)展片區(qū)，700億投資加持，具備跑贏大盤潛力；

第三、2.8低容積率新規(guī)產(chǎn)品，在核心區(qū)屬于稀缺供應，未來交易擁有一定定價權；

第四、學區(qū)劃分屬于深圳外國語學校龍華學校，“四大名�！敝患映�！

預計5月份入市，該樓盤不限購，外地朋友也可購買。目前云端展廳已開放，需驗資200萬，感興趣可以直接聯(lián)系售樓處官方資深經(jīng)理，預約參觀——

聲明：由于樓盤尚未入市，樓盤具體信息、價格以官方最終公布為準，以上內(nèi)容僅供參考，不構成購買建議。

作者：余飛

01

高盛最新預測

近日，高盛發(fā)布的一份對中國上海、深圳樓市的預測，刷屏了。

其核心觀點是：

上海和深圳兩個城市房地產(chǎn)市場或將在今年底觸底，復蘇時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月。上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

去年年底，私募魔女李蓓也發(fā)表過類似觀點：

本輪房地產(chǎn)調(diào)整已持續(xù)4年多，后續(xù)有望迎來長達10年的上升周期！當然，其中也不會一帆風順。

高盛預測的邏輯在于，滬深樓市會與香港樓市形成聯(lián)動。

香港樓市已經(jīng)走出了這一輪調(diào)整底部，去年年中開始反彈。

2025年，香港樓價指數(shù)當年已上漲3.25%：一手新房成交量達2.06萬宗、成交金額2256億港元，分別同比上升21.9%、8.2%；二手成交3.98萬宗、成交金額2917億港元，分別同比上升17.9%、20.4%。

高盛認為，從人口、產(chǎn)業(yè)、購買力、供給、財富效應五個維度來看，上海與深圳在各城市中綜合競爭力最強，必然會跟隨香港樓市的步伐進入上漲通道。

國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，似乎也在支撐他這一觀點。

3月份北上廣深四大一線城市二手房價格環(huán)比集體上漲，北京二手房均價環(huán)比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。

李蓓的觀點背后的邏輯則在于，她認為：

第一，在需求端，他認為中國房地產(chǎn)長期穩(wěn)定銷售面積中樞在10~12億平米，而當前房地產(chǎn)銷售面積僅在7、8億平米左右，顯著低于長期中樞水準，因此，當下是超跌。

第二，供給側視角再看，今天房地產(chǎn)行業(yè)格局已發(fā)生翻天覆地巨變。

一方面，約90%的房企退出市場或不再拿地，比如百強房企這2年幾乎7成已經(jīng)0拿地了，整個行業(yè)競爭強度還是大幅緩和了。雖然粥少了，但僧更少了！

另一方面，存活下來的優(yōu)質企業(yè)，新推樓盤凈利率已經(jīng)高達10%以上。

用時下流行的話來講，無論是高盛還是李蓓，所說都有點道理，但是不多。

02

這是誤判

高盛的部分內(nèi)容是對的，拋開北京這個行政催生出來的強城不說，從市場化角度看，上海、深圳無疑是中國內(nèi)地城市中被市場化力量催生出來的綜合競爭力最強的兩座城市。

也正因此，上海被視作中國樓市的信仰，而深圳則被視作中國樓市風向標。數(shù)據(jù)和結果也在佐證著這兩座城市的定位。

作為中國樓市信仰的上海，是本輪房價調(diào)整當中最耐扛的城市，沒有之一。在這一輪調(diào)整周期當中，上海新房價格異常堅挺，而二手房價格跌幅主要集中在外圍。

深圳，則完美體現(xiàn)了樓市風向標功能。上一輪樓市大牛始于深圳，2015年深圳率全國之先發(fā)起上漲攻勢，之后星星之火形成了燎原之勢。

同樣，這一輪房價調(diào)整，仍始于深圳。2021年2月份深圳發(fā)布二手房指導價，拉開了中國樓市全面調(diào)整序幕。

但高盛認為滬深樓市會與香港樓市形成聯(lián)動，會被香港樓市帶動上漲，這一觀點明顯不靠譜。

因為兩點：

第一，香港獨一無二。

1，香港和內(nèi)地城市完全不同，獨一無二且無可取代。更關鍵的是，香港與內(nèi)地是兩個市場。

2，香港這一輪屬于小調(diào)整，其調(diào)整的原因跟隨美國加息。

香港樓市這一輪下跌，始于2022年。

2022年受疫情影響疊加加息影響，香港遭遇了資金撤離、經(jīng)濟疲軟、人口轉向、利率狂飆，共同迫使香港房價大轉向。

其關鍵力量是加息。

去年年中開始上漲，背后的推動力則是降息疊加人才涌入。

2024年開始，美元進入了降息周期，過去兩年美聯(lián)儲共四次降息，每次降息25個基點。

而港元與美元在聯(lián)系匯率制下深度綁定，香港去年也跟隨美聯(lián)儲六次降息。分別是：

2024年9月18日，降息50個基點；2024年11月8日，降息25個基點；2024年12月19日，降息25個基點；2025年9月15日，降息25個基點；2025年10月30日，降息25個基點；2025年12月11日，降息25個基點。

兩年六次降息，利率從2024年8月份的5.75%降至如今的4%。

寬松利率之下，對香港經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了全面而深遠的影響，總體呈現(xiàn)積極提振效應，尤其在樓市復蘇、企業(yè)融資成本下降、股市流動性改善等方面成效顯著。

而香港是一個金融與房產(chǎn)為依托的城市，金融與房產(chǎn)回暖，經(jīng)濟自然向好。

此外，全球大環(huán)境變動之下，尤其是全球大脫鉤之下，香港成為內(nèi)地出海的首選地，內(nèi)地很多人才涌入香港。

數(shù)據(jù)顯示，高才通2022年底開通，3年時間，香港各項人才計劃收到近60萬宗申請，41萬宗獲批，其中內(nèi)地人才約30萬宗。截至今年2月底，已有近28萬人才來港工作和發(fā)展。

人才、資金涌入，成就了香港樓市的快速見底反彈。

而且，從另一個層面來說，香港正在虹吸內(nèi)地熱錢，一定程度上拉長了內(nèi)地一線城市見底的時間。

3，迪拜資金轉戰(zhàn)香港。

今年爆發(fā)的美以伊戰(zhàn)爭，讓迪拜資金轉投香港。

過去兩年，迪拜成了全球炒房客的熱土，但一場戰(zhàn)爭讓人看清楚了迪拜的不安全性。

在這種背景下，香港的獨特區(qū)位優(yōu)勢體現(xiàn)出來了。一方面背靠中國大陸，是全球最安全的地帶之一。另一方面，全球自由貿(mào)易之地。

兩者優(yōu)勢疊加，原本要投入迪拜的資金涌入香港。

香港商報披露：

全球資金一直在流動。中東局勢不穩(wěn)，交通一度近乎停頓，令資金開始轉移至香港。

這樣的優(yōu)勢，上海沒有，深圳更沒有。因此，上海、深圳樓市無法與香港同頻。

第二，上海、深圳房價并未見底。

香港這一輪調(diào)整的核心是加息，以上海、深圳為代表的內(nèi)地城市，房價下降的原因并不是。

這一輪全國房價普跌的根本邏輯在于，大多數(shù)城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。

雖然房價已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩(wěn)定。

這種情況下，哪來的信心與底氣背負房貸買房？

更關鍵的是，從房價收入比角度看，上海、深圳的調(diào)整并未見底。

之前本號寫過一篇南京房價快要見底的文章，核心邏輯就是房價收入比。

國際公認的房價收入比合理區(qū)間為3-6年。

南京2025年人均可支配收入為78243元，南京公布的第七次人口普查戶均人口為2.48人，二手房均價為1.61萬元/平方米。

以此則可計算當下南京的房價收入比=（1.61萬元/平方米×90平方米）÷（78243元/人·年×2.48人）=7.5年。

無論是從房價調(diào)整的幅度，目前1.61萬元的絕對均價，還是7.5年的房價收入比，均意味著南京的房價已經(jīng)非常接近合理區(qū)間的上沿。

換句話說，從“估值”的角度來看，南京的房價的確正在接近底部區(qū)域。當然，見底并不意味著反彈，而是會陷入漫長的底部橫盤周期。

以此同理可計算，上海的房價收入比=（55075元/平方米×90平方米）÷（91987元/人·年×2.63人）=20.5年。

深圳的房價收入比=（5.81萬元/平方米×90平方米）÷（84945元/人·年×2.25人）=27.4年。

距離國際公認的房價收入比合理區(qū)間，甚遠。

03

價格低，仍未可知

有人可能會嗤之以鼻，畢竟高盛可是國際大機構，身份上的懸殊，讓我的反駁顯得蒼白。

但我的優(yōu)勢在于，他們高居云端，憑數(shù)據(jù)與經(jīng)驗預測，而我貼地行走，懂得當下國民深深的疲憊感，懂得當下賺錢的難度，懂得大家對未來預期的迷茫。

當下的很多人，在難以增加收入的背景下，不是想著如何去增加收入，而是想著如何減少不必要的消費，屬于一種防御狀態(tài)。

去年以來多次出現(xiàn)消費貸、房貸負增長，今年一季度央行披露的數(shù)據(jù)顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。

試問，這樣的背景下，這樣的預期下，誰還敢背負房貸負重前行？

本號不斷強調(diào)過，要快速實現(xiàn)價格平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復信心。

無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基于經(jīng)濟回暖、就業(yè)回暖。

而就目前全球格局以及國內(nèi)大環(huán)境來看，經(jīng)濟回暖仍撲朔迷離。

美以伊戰(zhàn)爭帶來的全球輸入性通脹，對全球經(jīng)濟的影響具有一定的滯后性，這一影響會在二季度明顯顯現(xiàn)。

除此之外，影響樓市基本盤的人口數(shù)據(jù)，也不甚好看。

國家統(tǒng)計局披露：

全年出生人口792萬人，人口出生率為5.63‰；死亡人口1131萬人，人口死亡率為8.04‰；人口自然增長率為-2.41‰。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

792萬新生兒，直接跌破了800萬，創(chuàng)下新低。

少子化之下，全國人口于2021年見頂，2022年開始減少，當年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。2024年減少139萬人，2025年減少339萬人。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

與此同時，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)從2010年的49.9%提升到2025年的67.9%。

這意味著兩個關鍵變化：

一是新增住房需求在逐漸減少；

二是住房需求的主體，從首次購房轉向改善型住房與存量置換。

住房需求結構變化的結果，就是房地產(chǎn)市場從過去的“規(guī)模擴張”，進入到存量博弈階段。

再次，從金融體系看，房地產(chǎn)去杠桿仍在繼續(xù)。

根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，2020年末中國房地產(chǎn)貸款余額曾達到49.6萬億元，占金融機構各項貸款的比例超過28%。

而近幾年這一比例持續(xù)下降。房地產(chǎn)貸款增速已經(jīng)降至個位數(shù)，按揭貸款增長明顯放緩。

這意味著金融體系正在主動降低對房地產(chǎn)的依賴。

當人口紅利見頂、金融杠桿下降、政策重心轉移三者疊加時，房地產(chǎn)市場的運行邏輯就會發(fā)生根本變化。

未來的房價走勢，大概率會呈現(xiàn)“三個分化”。

第一，城市分化。

人口仍在流入的一線城市和少數(shù)強二線城市，房價會逐步趨穩(wěn)。原因很簡單，人口仍然是房地產(chǎn)最核心的支撐。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年人口凈流入規(guī)模較大的城市主要集中在中心城市。

這些城市的住房需求不會消失，只是增速放緩。

但人口持續(xù)流出的三四線城市，房價下行趨勢很難逆轉。因為房地產(chǎn)最根本的邏輯就是人口決定需求。

第二，新房與二手房分化。

未來房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場會從新房轉向二手房。

中國住房存量已經(jīng)非常龐大。住建部數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)超過300億平方米。

在這種情況下，新房市場的規(guī)模必然逐漸縮小，而二手房交易比重會持續(xù)上升。

發(fā)達國家普遍如此，比如美國二手房成交量長期占住宅交易的80%以上。

中國未來大概率也會向這一結構靠攏。

第三，價格走勢分化。

未來房價整體走勢大概率是：

核心城市橫盤或溫和上漲，普通城市長期緩慢下行。

這也是成熟房地產(chǎn)市場的常態(tài)。

日本東京房地產(chǎn)市場在1990年泡沫破裂后，房價用了將近二十年才逐漸穩(wěn)定；美國2008年房地產(chǎn)危機之后，多數(shù)城市房價也經(jīng)歷了長達七八年的橫盤期。

中國未來的房地產(chǎn)市場，大概率也會走向類似結構。

因此，從更長周期來看，中國房地產(chǎn)不會崩塌，但也很難再重回過去的黃金時代。

房地產(chǎn)正在從“經(jīng)濟發(fā)動機”，逐步變成一個普通的民生行業(yè)。

換句話說，房地產(chǎn)不會消失，但房地產(chǎn)時代已經(jīng)結束。

這一點，最好的證據(jù)就是，越來越多的地方“住建局”已經(jīng)改成了“住更局”。

一字之變，是一個時代的結束，是另一個時代的開啟。

原創(chuàng)不易，辛苦動一動你的小指頭，在文章右小角點個在看、點個贊。歡迎分享出去，讓更多的人看到。