二手房，似乎越賣(mài)越多了。

如果說(shuō)投資客拋售二手房，是此前投資熱潮留下的后遺癥。

然而如今，很多并非用于投資、存在正常需求的住房，也不斷被掛牌出售。

堅(jiān)決賣(mài)房，正成為樓市里一種新情緒。

01

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

家住新城大道一“老舊大”的A先生，前些年總甌江峯匯買(mǎi)了套新房，擬用于改善居住，再把現(xiàn)在住的“老舊大”賣(mài)掉。

然而交付后，A先生對(duì)甌江峯匯的品質(zhì)并不滿意，生活便利性又不及現(xiàn)在住的新城大道。

如果把這套新房裝修起來(lái)住，又要投入上百萬(wàn)。

想來(lái)想去，他決定把甌江峯匯這套新房賣(mài)掉，繼續(xù)住現(xiàn)在的“老舊大”。接下來(lái)還買(mǎi)不買(mǎi)新房，再說(shuō)。

有類似想法的小區(qū)業(yè)主同樣不少，導(dǎo)致小區(qū)掛牌量大增，價(jià)格一路下跌。

這種現(xiàn)象，同樣發(fā)生在濱江上品、江山云起等高端小區(qū)。盡管有一部分投資客，但還是有原打算自住的業(yè)主，交付后掛牌賣(mài)掉。

這類改善居住的購(gòu)房者，好歹現(xiàn)在都有房子住，哪怕小一點(diǎn)、舊一點(diǎn)，其實(shí)對(duì)生活影響并沒(méi)有那么大。

還有一些業(yè)主，雖然還沒(méi)把房源掛牌出售，但也不裝修，房子一直空置。這些空置房源，一定程度上也成了潛在的二手房。

如果說(shuō)改善購(gòu)房群體不急住，那么急住的剛需群體，同樣有賣(mài)房的。

B先生來(lái)自龍港，在市區(qū)蒲州一公司工作，此前租住公司附近一長(zhǎng)租公寓，前些年在蒲州一新盤(pán)買(mǎi)了套商品房。

這些年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大變，B先生收入、房?jī)r(jià)雙雙下跌，卻要還著房貸。這套新房交付前，也是波折不斷。

交付后，他就沒(méi)了住新房的念頭，想把房子賣(mài)掉，盡管要虧上百萬(wàn)，但好歹不用還貸了，但蒲州各類住房供應(yīng)量很大，這套房子同樣不好賣(mài)。

至于賣(mài)了之后，還要不要買(mǎi)房？B先生還沒(méi)想好，但不會(huì)太急，萬(wàn)一繼續(xù)跌呢？萬(wàn)一回龍港呢？

當(dāng)越來(lái)越多購(gòu)房者，買(mǎi)了新房不住，反而掛牌出售，二手房市場(chǎng)上就出現(xiàn)了越來(lái)越多的次新商品房。

02

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當(dāng)前掛牌出售二手房的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些買(mǎi)了新房的市民。只要手頭不止一套住房的，留一套住之外，其他的盡可能賣(mài)掉。

前些年，一般家庭只要有條件，都會(huì)提前給子女準(zhǔn)備一套婚房。

不少女性，在婚前給自己買(mǎi)一套房子，用于兜底。

一些普通白領(lǐng)，上班離家較遠(yuǎn)，在工作地點(diǎn)附近買(mǎi)一套房子，在工作日居住。

有些富豪，買(mǎi)了更高品質(zhì)的新房后，舊房也不賣(mài)。

還有一些在外溫商、華僑，平時(shí)不常住溫州，但總要回溫州買(mǎi)一套好點(diǎn)的房子。

以上案例中的房子，都不是唯一一套，也不是非買(mǎi)不可，但都屬于合理需求，與投資、炒作無(wú)關(guān)。

一個(gè)家庭有兩三套房，是很正常的事。

其實(shí)這一切，都建立在房?jī)r(jià)平穩(wěn)基礎(chǔ)之上。

這些購(gòu)房者不一定指望房?jī)r(jià)大漲套差價(jià)，只覺(jué)得別虧就行，小虧也能接受。

然而，經(jīng)過(guò)連續(xù)多年的跌跌不休，大家都心態(tài)發(fā)生了極大的變化。

暫未用到的婚房、用于兜底的房子、工作日住的房子、曾經(jīng)住過(guò)的老房子、老家的房子……只要不是自己唯一一套用來(lái)住的房子，統(tǒng)統(tǒng)成了多余的房子，抓緊拋售。

哪怕今后子女結(jié)婚要買(mǎi)房，到時(shí)候再說(shuō)，不必急于現(xiàn)在。

一些郊縣、周邊城市購(gòu)房者，看溫州市區(qū)跌得那么夸張，就賣(mài)掉溫州市區(qū)的房子，回老家去了。

他們對(duì)溫州市區(qū)最深刻的印象，是這里讓他們虧了上百萬(wàn)。

還有安置房，拆遷戶往往都能分到好幾套房子。

以前房?jī)r(jià)上漲時(shí)，掛牌出售的安置房，也沒(méi)那么多。

而這些年房?jī)r(jià)下跌，拆遷戶除了留一套自己住，其他房源統(tǒng)統(tǒng)掛牌出售。

由于安置房的獲取成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，再加上安置房總量過(guò)于龐大，導(dǎo)致部分房源被肆意賤賣(mài)，掛牌價(jià)格極低，形成了價(jià)格踩踏現(xiàn)象。

03

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

多年前，二手房市場(chǎng)上以舊房為主，新房數(shù)量不多，商品房依舊是購(gòu)房者的主流選擇。

而現(xiàn)在，當(dāng)大量交付不久的次新商品房，掛牌在二手房市場(chǎng)上，吸走了大量原計(jì)劃買(mǎi)新房的購(gòu)房者。

還有那些便宜得不能再便宜的安置房，吸走了大量剛需購(gòu)房者，讓剛需商品房成為庫(kù)存重災(zāi)區(qū)，使其迫不得已大降價(jià)。

次新商品房與安置房，讓二手房占據(jù)了溫州樓市的主流地位，商品房不再是主角。

既然占據(jù)主流的是二手房，溫州的房?jī)r(jià)也更多被二手房影響。當(dāng)二手房越來(lái)越便宜，商品房也只能跟著二手房降價(jià)，否則沒(méi)有性價(jià)比。

而在二手房?jī)?nèi)部，次新商品房、安置房還擠壓了舊房的市場(chǎng)空間，導(dǎo)致舊房賣(mài)不出去。

而這些想賣(mài)舊房的業(yè)主，往往有改善居住意愿，但資金不足，需要賣(mài)掉一套房，才有足夠的資金買(mǎi)新房。

而前些年，很多先買(mǎi)新房再賣(mài)舊房的購(gòu)房者，遭遇了新房、舊房雙雙下跌的窘境，倒逼如今的改善購(gòu)房者先賣(mài)舊房，而不是先買(mǎi)新房。

對(duì)于這些購(gòu)房者來(lái)講，當(dāng)舊房賣(mài)不出去，新房也就無(wú)從談起了。

到頭來(lái)，他們放棄改善意愿，繼續(xù)住舊房。

這些年，盡管有一部分購(gòu)房者，因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌到心理價(jià)位了，入場(chǎng)了。

但是，當(dāng)更多剛需購(gòu)房者持續(xù)觀望，有改善意愿的購(gòu)房者放棄購(gòu)房，商品房市場(chǎng)上的購(gòu)房者就變得有限了。

當(dāng)購(gòu)房者少了，商品房難賣(mài)了，溫州也難以吸引更多房企前來(lái)投資，最終影響的是城市建設(shè)水平與市民生活品質(zhì)。

04

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

不得不承認(rèn)，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是人性，始終影響著樓市的情緒。

正如此前樓市火爆時(shí)，人人搶著買(mǎi)房?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)跌跌不休，人人恐慌性賣(mài)房。

所幸的是，去年以來(lái)，鹿城、甌海的“四代宅”普遍賣(mài)得都不錯(cuò)，濱江CBD的庫(kù)存房源也越來(lái)越少。

這既反映了新盤(pán)產(chǎn)品迭代的吸引力，也反映出溫州人的購(gòu)買(mǎi)力依舊強(qiáng)大。

但是這一切，建立在當(dāng)前新盤(pán)不多的基礎(chǔ)之上，這樣的復(fù)蘇依舊非常脆弱。溫州人更龐大的購(gòu)買(mǎi)力，并沒(méi)有被充分激活。

鑒于溫州龐大的普通住房總量，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，想要當(dāng)前溫州房?jī)r(jià)回暖，不現(xiàn)實(shí)。

在過(guò)量建設(shè)安置房之后，溫州的普通住房，預(yù)計(jì)將長(zhǎng)期處于低位。

既然如此，溫州龐大的改善居住需求，更應(yīng)進(jìn)一步被激活。

對(duì)于以舊換新、拆遷安置等，若能將這部分購(gòu)買(mǎi)力以房票形式引入二手房市場(chǎng)，讓想要改善居住的人率先賣(mài)掉舊房、去買(mǎi)新房，對(duì)改善型商品房市場(chǎng)，將帶來(lái)極大的好處。

盡管這中間存在不小的困難，但為了激活樓市，有必要想盡一切辦法去克服。

同時(shí)，用好教育資源等，吸引郊縣購(gòu)房者來(lái)溫州市區(qū)購(gòu)房、落戶。

只有更多自住購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)入樓市，溫州房?jī)r(jià)才有止跌、企穩(wěn)的可能性。