真不是朝陽、也不是海淀…京樓2026年第一次出現(xiàn)土拍搶地可能是亦莊。

昨天中午那會兒，有個老炮兒給我說了一句話，去相關(guān)網(wǎng)站看一眼哎！有驚喜。

相關(guān)網(wǎng)站所展示的是亦莊一宗即將在下周拍賣的商品住宅地塊的招標(biāo)計劃。

這里有倆關(guān)鍵詞，第一，下周拍賣。第二，招標(biāo)計劃。

之前，有沒有在地都沒拍賣的時候整這出的地塊？

有的，基本都是勢在必得的買家會這么操作，理由就是節(jié)省時間，早點弄完早點干，干到一定程度符合要求了好賣房。

然而這一把，地沒出呢，先來了倆大哥，倆大哥都報了招標(biāo)計劃，我理解就是倆大哥都勢在必得…

再然后，我小道兒消息聽的是，這塊地并不是這兩家報了招投標(biāo)計劃的公司激活的。

也就是說，至少得有三家房企想要參與。

況且，老炮兒跟我說除了這三家房企，他知道的還有另外2家可能也要來…

簡單粗暴說，就是瀛海這塊商品住宅用地，必有一戰(zhàn)，肯定是奔著競拍起來去了。

如果真拍賣了，搶地了，這將是2026年京樓商品住宅地塊首宗迎來競拍、搶地的地塊。

瀛海地塊為啥有這么大吸引力？我們要從位置、地塊條件、價格這三面簡述。

地塊的大致位置就在瀛海地鐵口西邊沒多遠(yuǎn)，南側(cè)不遠(yuǎn)有最近兩年新開業(yè)的商業(yè)寰宇坊。

不說周邊要啥有啥，但至少日常生活需要的商業(yè)、出行需要的地鐵都現(xiàn)成的。

而我印象里在去年末或今年初給大家寫過北京什么新盤賣的好，當(dāng)時總結(jié)2025年賣的好的新盤就是，銷售量排名前20的新盤80%都在，要么耳熟能詳?shù)暮诵陌鍓K、要么邊上有地鐵站點。

而瀛海這個地，哪怕咱不說地塊位置算核心，但至少人家邊上通著地鐵8號線呢。符合去年大部分賣的較好的新盤的共性。

再換一張我標(biāo)注的規(guī)劃圖看。

本次要拍賣的1401-1地塊，地塊形狀屬于大面寬短進深的地塊。

我們知道好戶型講究一個大面寬短進深，但我們也要知道地塊也是大面寬的才更容易出更多的好戶型產(chǎn)品。

這個地塊從形狀上而言，條件就是還不錯。

另外，該地塊25908.189平米占地面積，51816.378平米地上建筑面積，合下來容積率2.0。

容積率2.0，不說能全部出11層以內(nèi)的一梯兩戶小板樓，也差不太多。

一梯兩戶的小板樓，有更高的基礎(chǔ)得房率；

瀛海地塊隸屬亦莊，亦莊有好房子；

相對高的基礎(chǔ)得房率+好房子=相對高使用率的好房子。

有地鐵、有商業(yè)、有比較好的地塊條件，所以看上去地塊的綜合條件很不錯。

而另一方面，改宗地塊的起拍樓面價約2.35萬元/平米。

2018年前后，瀛海板塊的商品住宅樓面價大致是3.2、3.3萬元/平米，開盤賣5.3萬元/平米上下的樣子。

所以，新地塊看上去樓面價也具備一定的優(yōu)勢。

綜合講，就是新地塊方方面面的條件都不錯，所以要搶地了~

話說回來，不管這宗地最后誰拿到。我都合理的認(rèn)為，會做100平米左右的南北通透南向三面寬的好房子戶型產(chǎn)品，總價我猜500萬上下，且平米偏左、總價向下的可能更高。

不管怎么講，有直達10號線、可直穿北京市區(qū)的地鐵8號線新盤，周邊配套有先稱商業(yè)、總價不高的、三面寬上車盤離我們越來越近了。

另外，這事兒啊無獨有偶，就在我寫稿子的時候。二三環(huán)麗澤板塊的一個新商品住宅地塊，也是這情況，激活方啥也沒干呢，另一家公司在相關(guān)網(wǎng)站報了工程方面的招標(biāo)計劃…

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