在少人關(guān)注的角落，深圳“老城區(qū)”已經(jīng)快半年沒新盤了。

福田上一個入市項目是去年10月拿證的卓越縵悅；羅湖是去年9月拿證的蓮塘金岸里。

長期供應(yīng)墊底，導(dǎo)致兩大區(qū)4年來的供應(yīng)量都沒5000套。

如今庫存更是都低于1000套——但微妙的是，去化周期卻都超過了20個月、差點全市墊底。

難道市場拋棄“老城區(qū)”了？

答案是否定的。

正是因為新盤少、去化相對快，反而讓3年以上的尾盤成了庫存的“主力”，但它們往往價格高、戶型差，越賣越難賣，也拖累了全區(qū)去化周期。

▲數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺、深圳樂有家研究中心等

不過，今年的新增項目或能讓市場眼前一亮。

@深圳買房計劃 統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)：

福田+羅湖今年或?qū)⒐?yīng)7大項目、合計超3000套房。

供應(yīng)特點如下：

1、福田以豪宅+改善為主，羅湖市場逐漸剛需化；

2、配套成熟，不少位于香蜜湖/福田CBD/梅林/筍崗等宜居片區(qū)；

3、首次出現(xiàn)真正新規(guī)項目，容積率低至3+，但有的舊改項目容積率高達(dá)10，對比強(qiáng)烈；

4、招拍掛項目體量小，舊改還是供應(yīng)主力，但隨著舊改變難，預(yù)計兩大區(qū)未來供應(yīng)持續(xù)低迷。

▲僅供參考，請以項目公布為主

順帶附上在售項目表，有興趣的朋友可以綜合看看

▲上下滑動查看 | 數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心

接下來，我們通過實探，為大家介紹待入市的7大項目情況。

福田

福田文化創(chuàng)意園舊改（中建壹品） ?價格：預(yù)計8-10萬/㎡區(qū)位：上下沙

特點：大型綜合體、800+套可售、容積率7.7

項目在上下沙片區(qū)，沙尾地鐵站旁，前身是深圳文化創(chuàng)意園，2003年列入舊改計劃。

去年11月，項目已由中建壹品中標(biāo)，中標(biāo)金額24.52億，預(yù)計總投資高達(dá)90億。這也是中建在深圳市區(qū)的首個項目。

目前，項目已全面動工，正在土地平整中。

▲項目在土地平整及基坑中 | @深圳買房計劃拍攝（如無標(biāo)注，下同）

項目總建面29.35萬㎡，總占地2.57萬㎡，容積率7.7，包含回遷住宅、保障房及商業(yè)辦公業(yè)態(tài)。是繼環(huán)灣城之后，又一大體量的綜合體項目。

其中，住宅建面15.4萬㎡，可售住宅約820套、約49層，保障性住房5.37萬㎡。

▲項目效果圖

項目鄰近7號線沙尾站，出行便捷，學(xué)區(qū)預(yù)計為紅嶺教育集團(tuán)紅樹林實驗學(xué)校，是非常不錯的教育集團(tuán)。

周邊還有福田婦幼、綠景佐阾新邑，更大型的需要去到下沙的中洲灣、KKONE，或2公里外的COCO Park。

抗性或為靠近沙尾村，城市界面比較雜亂，但視野開闊。

價格方面，參考新盤金地環(huán)灣城、中洲迎海等約8-10萬/㎡，周邊次新房成交價大概在7-8萬/㎡。

中鐵B405-0308?價格：預(yù)計8萬+/㎡區(qū)位：梅林

特點：稀缺新盤、迷你地塊、現(xiàn)房銷售、樓面價4萬+/㎡

項目是梅林近16年來，首宗招拍掛的純住宅用地。

但項目體量稱得上“迷你”，占地僅4994㎡，總建面約1.86萬㎡，其中住宅約1.54萬㎡，是純粹的居住項目，預(yù)計可售住宅僅100多套。

▲項目正在基坑中，南面是福田CBD北部景觀

不過，項目優(yōu)勢也比較明顯，整體容積率≤3.72，建筑高度不超過100米、約33層，是真正的新規(guī)產(chǎn)品。

甚至，宗地出讓要求是全部實行現(xiàn)房銷售，也是深圳公開出讓的第二宗全現(xiàn)房銷售試點項目。

現(xiàn)房銷售，加上是中 鐵置業(yè)高溢價拿下——樓面價約4.27萬/㎡，預(yù)計項目售價會超過8萬/㎡。

目前，周邊二手房比較老舊，可參考的次新房 綠景虹灣成交價大概8萬/㎡ 。

配套方面，項目距離9/10號線孖嶺站約300米，周邊有卓悅匯商圈、深業(yè)上城等商業(yè)。

卓越京基南天電力舊改?價格：預(yù)計超12萬/㎡區(qū)位：安托山

特點：大型綜合體、名校學(xué)區(qū)、容積率9+

作為安托山最大的綜合體，項目總體量約21.2萬㎡，涵蓋超高層辦公樓、公寓、住宅、9班幼兒園及體育公園。

其中，住宅建面4.2萬㎡（含7600㎡保障房），網(wǎng)傳將建1棟300㎡大平層的純住宅樓、1棟180㎡的住宅+保障房、1棟公寓。

這樣算下來，可售住宅或僅有100多套。

▲項目效果圖

舊改由卓越與京基聯(lián)合操刀， 雖然關(guān)注度很高，但停滯數(shù)年，直到2024年11月才正式獲得用地批復(fù)，后續(xù)施工進(jìn)度依然較慢。

而且，因為是舊改而來，整體容積率高達(dá)9.19、樓高約200米。

但毫無疑問，安托山的地段還是很有吸引力的。

片區(qū)基本是次新房、配套完善，尤其是在紅嶺實驗小學(xué)+深高南學(xué)區(qū)內(nèi)，屬于福田第一梯隊學(xué)區(qū)，周邊還計劃建新學(xué)校。

項目開盤價可以參考海德園約12.6萬/㎡，周邊次新房價格都在13-18萬/㎡區(qū)間，預(yù)計項目吸引力不小。

▲周邊房價 | 圖源：貝殼找房

卓越縵悅?價格：在售9.6萬/㎡起區(qū)位：福田CBD

特點：大型綜合體、自帶7萬㎡商業(yè)、飄窗可敲

項目是皇崗村改造項目的一部分，位于福田CBD南側(cè)，是福田中心區(qū)周邊少見的大型綜合體。

目前，項目已出地面數(shù)十層。

▲項目已出地面數(shù)十層

項目體量約27.3萬㎡，容積率約5.1，總戶數(shù)2151戶（含回遷房），可售商品房732套，樓高45F/47F。

去年10月，項目一期1棟5單元、231套房源拿證入市，折后單價約9.6萬/㎡起、總價約856萬起，目前已去化過半。

▲項目此前備案情況 | 圖源：行舟深房

接下來還有二期2棟1-3單元、共約501套待售，估計會分兩次推售。

▲項目效果圖

戶型可參考此前推出的約92-173㎡的3-4房，最大亮點是實用率90%以上、飄窗可砸，能有效增加室內(nèi)空間。

項目樓下就是7號線皇崗村站，加上自帶7萬㎡商業(yè)，估計會打造為卓越系商業(yè)，直連地鐵。

新世界香蜜四季?價格：在售均價約12.6萬/㎡區(qū)位：香蜜湖

特點：香蜜湖金融中心旁、自帶5萬㎡商業(yè)、部分戶型實用率100%

項目位于福田香梅路與新聞路交匯處，緊鄰香蜜湖金融中心，地段優(yōu)勢強(qiáng)，從舊改開始就廣受市場關(guān)注，是深圳熱門豪宅項目。

去年9月，項目推售2棟二單元152套住宅，折后均價約12.6萬/㎡，目前已去化約79%。

▲項目去化情況 | 圖源：行舟深房

項目總建面46.68萬㎡，容積率約7.6，涵蓋住宅、商業(yè)、公寓及9班公辦幼兒園，是周邊較為稀缺的新規(guī)住宅。

目前，待入市的還有約770套，戶型可以參考之前的105-279㎡3-5房。

▲上下滑動查看所有戶型

戶型有兩大亮點，一是實用率較高，部分戶型可超100%；二是層高3.15米，空間感更強(qiáng)。

另外，項目的配套非常不錯：

周邊有1號線香蜜湖站/9號線香梅站，一站到COCO Park、兩站皇庭廣場+領(lǐng)展中心，且自帶5萬㎡商業(yè)，日常出行及購物較為便捷。

羅湖

信悅映翠府（金鉆豪園舊改） ?價格：周邊約8萬/㎡區(qū)位：水貝

特點：地鐵口、翠北實驗小學(xué)旁、樓高60層、戶戶朝南

項目位于水貝片區(qū)、3號線/7號線田貝站旁。

前身是金鉆豪園舊改項目，早在2010年成為深圳首批城市更新項目，但到2015年因資金鏈斷裂停滯。直到2025年底，由中信城開聯(lián)合體接手紓困。

而后僅僅三個月，就完成資金投放，目前已出地面數(shù)層。

▲圖源：四十不惑看生活

項目占地約1.9萬㎡，總建面約20.78萬㎡，整體容積率約10.68。

其中，住宅建面約18.52萬㎡（含4.41萬㎡安居房），總戶數(shù)約1720戶，但可售商品房僅440套，占比不足30%。

因為是舊改而來，項目規(guī)劃了4棟超高層住宅，其中商品房約60層、回遷房66層、安居房73層，應(yīng)該是繼綠景白石洲之后，深圳第二高的住宅樓。

據(jù)悉，商品房為3梯4戶設(shè)計，戶戶南向，網(wǎng)傳戶型約117-125㎡。

▲項目效果圖

項目除了在地鐵口外，一路之隔就是翠北實驗小學(xué)、也在東湖中學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)，都是羅湖第二梯隊的學(xué)校。

近年，周邊新盤如益田御龍?zhí)斓?、翠園華府售價都是8萬+/㎡，預(yù)計項目未來售價或差不多。

深鐵閱湖境家園（H302-0107地塊）
?價格：周邊約7萬+/㎡區(qū)位：水貝

特點：雙地鐵、容積率3.2、樓面價2.24萬/㎡

作為羅湖近十年首個招拍掛的住宅項目，因為捆綁軌道用地開發(fā)，要求開發(fā)商有相關(guān)開發(fā)資質(zhì)與經(jīng)驗，所以只能由深鐵以底價拿下，樓面價只有2.24萬/㎡，遠(yuǎn)低于羅湖的平均房價。

項目在7號線/17號線筍崗站旁，目前未見明顯動工跡象，隔壁是17號線工地，已經(jīng)開始動工。

按以往的情況來看，深鐵居住項目開發(fā)節(jié)奏較慢，今年能不能入市還不太好說。

▲未見明顯動工跡象

總建面約4.54萬㎡（含軌道部分約6643㎡），住宅建面約3.75萬㎡，可售住宅約310套，另配建幼兒園、社區(qū)體育活動場地、兒童游戲場地等公共配套。

因為是新規(guī)產(chǎn)品，容積率今3.2，建筑限高100米、預(yù)計不超過33層。

配套上有三大亮點：

一是雙地鐵上蓋，二是緊鄰成熟商業(yè)萬象食家，生活氛圍成熟，三是周邊筍崗CBD氛圍加持，是羅湖為數(shù)不多面貌嶄新的片區(qū)。

▲項目周邊面貌嶄新，有CBD的氛圍

雖然拿地價低，但考慮周邊次新房萬象華府成交價7萬+/㎡，項目又是低密度新規(guī)產(chǎn)品，售價可能8萬/㎡左右。

你最好看哪個項目？