2024年，南京成功入選首批中央財政支持城市更新試點(diǎn)城市，獲得東部地區(qū)每城市不超過8億元的中央財政補(bǔ)助，首批2億元資金已撥付到位。這不只是一筆錢的事兒——它意味著南京在全國城市更新版圖中，拿到了一張"頭等艙"船票。

2026年，南京更提出實(shí)施8大類338個更新項目的宏大計劃。城市更新正在深刻重塑南京的城市面貌、產(chǎn)業(yè)格局和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。這盤大棋，究竟怎么下？對咱們買房人、從業(yè)者又意味著什么？

政策體系：從頂層設(shè)計到落地執(zhí)行，南京做了什么？

南京已構(gòu)建起一套層次分明、覆蓋全域的城市更新政策體系，核心要點(diǎn)可以用三個關(guān)鍵數(shù)字來概括：

• 34個更新片區(qū)：《南京市城市更新專項規(guī)劃》明確劃定，覆蓋全市主要區(qū)域

• 62個更新規(guī)劃單元：分為老舊住區(qū)改造類17個、老舊工業(yè)提質(zhì)類12個、歷史文化保護(hù)類10個等六大類型

• 338個2026年度項目：續(xù)建166個、新建172個，涵蓋既有建筑改造、老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、街區(qū)廠區(qū)改造等八大領(lǐng)域

政策體系有三個鮮明特征：分類施策，針對老城、中心城區(qū)和新城制定不同策略；多元模式并行，"留改拆"、原拆原建、微更新、產(chǎn)業(yè)升級齊頭并進(jìn)；資金保障有力，中央到地方形成多層次資金支撐。

最新進(jìn)展：這些項目正在改變南京

在338個項目的大盤子里，有幾個代表性項目特別值得關(guān)注：

城河村：鼓樓區(qū)首個居住片區(qū)更新"樣板間"

城河村位于鼓樓區(qū)，總面積約2.34萬平方米，居民182戶。部分非成套住宅已被評估為C、D等級危房，安全隱患不小。好消息是，第一輪意見征詢超過90%居民同意，第二輪超過80%同意。

項目亮點(diǎn)在于規(guī)劃調(diào)整——容積率由2.0調(diào)整為2.5，建筑高度由原來的18米調(diào)整為最高60米。這個項目的成功推進(jìn)，為南京主城區(qū)居住類更新樹立了標(biāo)桿。

石榴新村：江蘇首個"原拆原建"試點(diǎn)

石榴新村是江蘇省首批、南京首個城市更新安全消險改造試點(diǎn)項目，創(chuàng)新推出"包容更新"做法：以"原地重建、回遷安置"為主，"異地置換、貨幣回購、優(yōu)先購買原地商用房屋"相結(jié)合。鼓樓區(qū)虎踞北路4號5幢更是歷經(jīng)8年實(shí)現(xiàn)原拆原建，居民以不到3100元/平方米的價格守住了城市核心區(qū)居住權(quán)。

百家湖：江寧唯一列入更新規(guī)劃單元的"潛力股"

百家湖片區(qū)列入老舊工業(yè)提質(zhì)類更新規(guī)劃單元，景楓中心二期正式啟動，定位百家湖國際商業(yè)街區(qū)項目，占地面積約10.24萬平方米，建筑高度不超過250米，有望誕生江寧第一高樓。配合黃泥塘城中村更新改造的啟動，江寧老城區(qū)正在迎來一場"由內(nèi)而外"的蛻變。

此外，2026年城市更新機(jī)會清單還集中推出了環(huán)紅山森林動物園片區(qū)（年接待超830萬人次）、釣魚臺片區(qū)、雨花新村能仁里片區(qū)等重點(diǎn)更新區(qū)域，以及長江路文博街區(qū)、糧倉π·數(shù)字文旅產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)項目。

市場數(shù)據(jù)：城市更新背景下，南京樓市表現(xiàn)如何？

1

新房市場：3月顯著回暖

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（含普通住宅、別墅），2026年前4個月南京新房市場走出了一條"V型"曲線：

1月成交1302套，2月受春節(jié)影響降至726套，3月強(qiáng)勢反彈至2618套，環(huán)比增長260.61%。4月截至目前成交937套，月度數(shù)據(jù)仍在累積中。值得注意的是，成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢：從1月的22804元/㎡，逐月攀升至4月的25377元/㎡，改善型產(chǎn)品對均價的拉動效應(yīng)明顯。

2

二手房市場：成交量持續(xù)領(lǐng)跑新房

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年1-3月南京二手房市場活躍度頗高：

3月二手房成交9899套，環(huán)比增長91.21%，遠(yuǎn)超同期新房成交量。不過均價呈逐月下行態(tài)勢，"以價換量"特征明顯。在城市更新背景下，已改造區(qū)域周邊的次新房交易活躍度顯著提升，二手房在整體住房交易中的占比持續(xù)上升。

3

各區(qū)域房價：分化格局一目了然

南京各區(qū)域新房成交均價呈現(xiàn)出"五級梯隊"格局：

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，建鄴區(qū)以41165元/㎡高居榜首，高淳區(qū)7896元/㎡墊底，兩者相差約5.2倍。城市更新集中在主城區(qū)推進(jìn)，核心區(qū)的稀缺性和品質(zhì)優(yōu)勢正在被進(jìn)一步強(qiáng)化。

城市更新如何重塑房地產(chǎn)格局？四個核心觀點(diǎn)

從34個更新片區(qū)到338個年度項目，從城河村的居住煥新到百家湖的產(chǎn)業(yè)升級，從評事街的文化傳承到長江路的文博賦能——南京城市更新正從"紙上"全面落到"地上"。

對于這座六朝古都而言，城市更新不僅是物理空間的煥新，更是城市功能的優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和居民生活品質(zhì)的全面提升。對于南京樓市而言，城市更新既是短期市場回暖的催化劑，更是中長期格局重塑的核心驅(qū)動力。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、行業(yè)Skills功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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