01

重慶樓市漲價的信號其實已經(jīng)出來了。

房價后面有沒有向上的空間，有時候不是先看購房者情緒，而是先看開發(fā)商還有沒有信心繼續(xù)往上定價。

從現(xiàn)在重慶市場的表現(xiàn)來看，這種信心正在慢慢回來。

當樓盤售價都是卡著開發(fā)成本賣，甚至賣一套虧一套只為快速回籠資金的時候，說明這個市場是悲觀的，開發(fā)商只想快速清完庫存好跑路。

一旦開發(fā)商敢不考慮土地成本去擴大利潤空間，那就說明市場慢慢在回暖了。

重慶現(xiàn)在核心區(qū)的一些項目，已經(jīng)能看出這種特征。

比如照母山的邦泰觀山川，樓面價大概在8200元㎡左右，而外部釋放出來的銷售價格已經(jīng)到了22000-26000元/㎡。

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而像之前的璞印金開、華潤澐璟、海成金開郡等照母山周邊樓盤，普遍都擁有充足的利潤空間。

這說明重慶核心區(qū)的新房項目已經(jīng)從“只能降價保命”的階段回到了追逐利潤的階段。

房企的定價態(tài)度往往比購房者預期更直接。

開發(fā)商愿不愿意扛價，本身就是市場的一種判斷。

02

這兩年大家都習慣了重慶樓市低溫運行，所以很多人形成了一種印象，覺得只要價格高一點，市場就不認。

但近段時間一些項目的表現(xiàn)，已經(jīng)在改變這種看法。

比如剛才說的邦泰觀山川，就算定價比較高，項目還是有購房者排隊登記辦卡。

觀山川售房部辦卡現(xiàn)場（圖源網(wǎng)絡)

更離譜的是，觀山川居然要搖號選房！

這大概是近5年重慶樓市里都沒有出現(xiàn)過的盛景了。

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究其原因，照母山這類區(qū)域，本身就有比較強的改善需求積累。區(qū)域內不少二手房雖然位置不差，但房齡已經(jīng)上來了，產品也老了。

對于預算大概在300萬的改善家庭來講，在總價一樣的時候，新的四代宅、新規(guī)住宅在空間利用、得房率、陽臺設計還有整體居住體驗這類方面，確實要比周邊老房子更有吸引力。

所以這類項目即便價格不算低，市場也還是會給出反應。

改善客群的需求集壓了太久，板塊里的新增供給又不多。一旦有項目出來，只要位置和產品過得去，接受度就會比很多人想象中高。

這種現(xiàn)象最需要留意的點，是它正在讓板塊價格預期變高。

一旦核心區(qū)域開始出現(xiàn)“高價也賣得動”的樣本，開發(fā)商后面定價就會比較有信心。

這個趨勢，其實比單個樓盤賣得好不好更重要。

重慶接下來入市的新房，主力產品已經(jīng)越來越集中到新規(guī)住宅、四代住宅和改善型項目上。

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以前那種低總價、普通高層、標準化的剛需樓盤，正慢慢變得少了。與此同時，一些老項目也在加快清盤，通過讓利趕緊把便宜的房子賣出去。

等這一批庫存消化掉之后，后面補進來的新房，本身定位就更高，產品也更貴。

這樣一來，即便不是所有樓盤都主動提價，整個新房市場的均價也會被供應結構往上推。

好多人老是盯著單個項目是不是漲了，實際上，更大的變化出現(xiàn)在供給側。當廉價的房子越來越少，貴一點兒的新產品越來越多，市場均價自然就會被拉上去。

03

再往大一點看，今年全國房地產市場的氣氛，其實也在慢慢修復。

一季度，全國房地產開發(fā)投資下降的幅度開始變小，這就意味著行業(yè)最糟糕的時候大概就要過去了。雖然還不能說完全轉變了，但開發(fā)商還有市場的預期不像前兩年那么消極。

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更關鍵的是，一線城市已經(jīng)開始釋放信號。

3月份70個大中城市住宅價格數(shù)據(jù)出來以后，市場最關注的一點，就是一線城市已經(jīng)率先出現(xiàn)修復。

數(shù)據(jù)源于國家統(tǒng)計局

過去每一輪樓市修復，基本都是一線先動，核心二線跟上。

重慶未必會立刻成為最早起勢的城市，但也很難長期脫離這個大趨勢。

尤其現(xiàn)在重慶核心區(qū)改善盤已經(jīng)開始有成交熱度，二手房也在逐步止跌，這些信號放在一起看，說明市場方向正在慢慢發(fā)生變化。

04

重慶這輪房價的變化，不會是一夜之間全城普漲。

更現(xiàn)實的路徑，往往是開發(fā)商先穩(wěn)住核心區(qū)域新房的價格，讓大家對定價有信心，接下來再慢慢傳到整個市場。

從現(xiàn)在的情況來看，這條線已經(jīng)有點意思了。

核心區(qū)項目利潤空間仍然充足，改善盤高價也有人接，后續(xù)供給又越來越偏向高端和改善，再加上全國市場的情緒正在修復，重慶新房價格后面確實更值得認真看一眼。

至少，再以過去“房價只跌不漲”的思路看待重慶樓市，可能已經(jīng)不太明智了。