本報記者 李凱旋 北京報道

作為被看作“探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的工具之一，城市更新的工具箱一再擴(kuò)容。4月16日，有關(guān)部門發(fā)文表示，開展2026年度中央財政支持實施城市更新行動。值得關(guān)注的是，今年申報條件已經(jīng)放寬至地級市，但數(shù)量縮減為不超過15個，入圍城市最多可以獲得不超過12億元的補(bǔ)助資金。

據(jù)悉，今年的中央財政聚焦于提升城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善老舊片區(qū)環(huán)境。文件還顯示，要求探索優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)信貸支持模式，鼓勵社會資本進(jìn)入?！度A夏時報》記者注意到，當(dāng)前已經(jīng)有城市更新項目被納入公募REITs，但在政策和資金到位后，如何實現(xiàn)城市更新的長效運營是關(guān)鍵。

中央財政今年繼續(xù)發(fā)力

2026年，中央財政繼續(xù)支持部分城市實施城市更新行動。4月16日，財政部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布了《關(guān)于開展2026年度中央財政支持實施城市更新行動的通知》。

文件明確，中央財政對入圍城市給予定額補(bǔ)助。據(jù)悉，今年的申報條件已經(jīng)放寬至地級市，入圍城市數(shù)量縮減為不超過15個。據(jù)文件，在工作目標(biāo)和效果上，今年更強(qiáng)調(diào)“明顯提升城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善老舊片區(qū)人居環(huán)境”。

《華夏時報》記者了解到，自2024年開始，中央財政便開始對部分實施城市更新行動的城市給予定額補(bǔ)助。與上一年不同，今年的城市評選不再向“超大特大城市以及黃河、珠江等重點流域沿線大城市”傾斜，而是更青睞“基礎(chǔ)工作扎實、積極性高的城市”。

與往年相同，今年中央財政繼續(xù)按照區(qū)域?qū)嵤┏鞘懈滦袆拥某鞘薪o予定額補(bǔ)助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)與2025年相同。具體來看，東部地區(qū)每個城市補(bǔ)助總額不超過8億元，中部地區(qū)每個城市補(bǔ)助總額不超過10億元，西部地區(qū)每個城市補(bǔ)助總額不超過12億元，資金則會按照工作的推進(jìn)情況分年撥付到位。

探索金融支持模式

《華夏時報》記者了解到，今年，中央財政資金繼續(xù)支持入圍城市的重點樣板片區(qū)建設(shè)和機(jī)制建設(shè)兩大方向。對于重點樣板片區(qū)建設(shè)，文件新提出利用存量土地和閑置房屋市政措施，補(bǔ)齊民生領(lǐng)域公共服務(wù)設(shè)施端短板。

關(guān)于城市更新機(jī)制建設(shè)這一部分，文件要求建立有利于統(tǒng)籌用好財政、金融資源的機(jī)制。在財政資金方面，充分運用好國債資金、中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項債券、地方政府一般公共預(yù)算等，最大程度發(fā)揮財政資金效能。而在金融支持方面，文件要求探索優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)信貸支持模式，鼓勵社會資本進(jìn)入。

值得關(guān)注的是，多個城市已經(jīng)開展了對城市更新的金融支持。其中，公募REITs開始發(fā)力。日前，長沙發(fā)文表示，持續(xù)推進(jìn)城市更新行動，建立多元投融資機(jī)制，支持符合條件的項目積極爭取中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債、地方政府專項債券等，鼓勵符合條件的城市更新項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金，即REITs。

今年4月初，創(chuàng)金合信北京國資封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金提交申報并獲受理。據(jù)悉，這一基金的入池資產(chǎn)有兩處，一處是隆福寺一期項目，一處是中關(guān)村科學(xué)城集智未來項目，該項目是自2025年底商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點啟動后，全國首單“城市更新+科技創(chuàng)新”資產(chǎn)組合REITs。

戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，自2025年底商業(yè)不動產(chǎn)REITs相關(guān)政策正式落地以后，市場反響強(qiáng)烈，短短3個月已經(jīng)有17單項目完成申報，擬發(fā)行規(guī)模超600億元。這一進(jìn)展標(biāo)志著我國公募REITs市場正式從基礎(chǔ)設(shè)施單一賽道邁向“商業(yè)不動產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施”雙輪驅(qū)動的全新發(fā)展階段，其是盤活資產(chǎn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措。

“作為連接實體經(jīng)濟(jì)與資本市場的橋梁，商業(yè)不動產(chǎn)REITs為企業(yè)提供了市場化的退出與再融資渠道，也為投資者帶來了具有穩(wěn)定分紅、抗通脹屬性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”楊枝對《華夏時報》記者說。

長效運營是關(guān)鍵

中指研究院方面預(yù)計，今年將有更多政策實質(zhì)性落地，從金融政策、用地政策等方面繼續(xù)支持城市更新，提高城市更新效能，并發(fā)揮城市更新穩(wěn)投資、促消費的綜合效能。但是，在政策和機(jī)制都落地后，城市更新如何實現(xiàn)高質(zhì)量運營則是關(guān)鍵。

戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，城市更新已經(jīng)突破單一物理改造的局限，全面邁入空間融合、功能共生的高質(zhì)量發(fā)展新階段。以北京為例，《華夏時報》記者了解到，根據(jù)北京“十五五”規(guī)劃相關(guān)要求，北京未來的城市更新將圍繞區(qū)域綜合更新、宜居環(huán)境提質(zhì)、產(chǎn)業(yè)空間升級三大核心方向縱深推進(jìn)。

“當(dāng)前，在行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，如何實現(xiàn)網(wǎng)紅流量向長效經(jīng)營轉(zhuǎn)化、平衡公益價值與商業(yè)效益、兼顧修舊留存與活化利舊已經(jīng)成為城市更新領(lǐng)域亟待破解的核心痛點?！泵系t對《華夏時報》記者說。

孟祎特別強(qiáng)調(diào)，城市更新的核心在于長效運營，唯有堅守長期主義理念，整合多元空間業(yè)態(tài)、豐富場景內(nèi)容、落地精細(xì)化運營策略，才能真正激活城市存量資產(chǎn)價值，助力城市實現(xiàn)有機(jī)更新與可持續(xù)發(fā)展。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧