作者 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：當傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)陷入流量焦慮，悅?cè)輩R資管聯(lián)合新商網(wǎng)在青島中山路舉辦“IP有力量 青年力TED”，給出破局答案：以簽署頭部IP為核心，用情緒價值替代單純賣貨，重塑線下體驗，打造真正的年輕力探索中心。

在中國商業(yè)地產(chǎn)進入存量博弈的當下，“城市更新”與“青年力”已成為各大開發(fā)商與運營商案頭的高頻詞匯。然而，縱觀全國，真正能將百年歷史街區(qū)與前沿潮流文化完美縫合，并轉(zhuǎn)化為持續(xù)商業(yè)變現(xiàn)能力的項目，依然鳳毛麟角。許多項目陷入了“重金造景—網(wǎng)紅打卡—缺乏復購—黯然退場”的死循環(huán)。

4月15日，悅?cè)輩R資管主辦的“IP有力量·青年力TED”品牌答謝會在青島圓滿舉行。這場沒有套話、只講干貨的行業(yè)閉門會，不僅是一次匯聚了小豬佩奇、星空間、Miniso、Underbobo、次元結(jié)界、PartyKing、猛犸書局、星聚會等頭部IP品牌的重磅亮相，更像是一場針對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)痛點的手術(shù)式剖析。透過這場活動，我們清晰地看到了青島上街里MALL容匯城項目如何通過IP+場景的深度運營，打破傳統(tǒng)商業(yè)的物理圍墻，重塑線下商業(yè)體驗。

百年商圈的流量悖論與探索中心的破局之道

探討上街里MALL容匯城的商業(yè)邏輯，必須先理解其所處的宏觀語境。青島中山路商圈始于1898年，這里聚集了全市40%的文保單位，承載著不可復制的城市記憶。從數(shù)據(jù)來看，這里的流量是驚人的：2025年區(qū)域全年客流量預計突破7900萬，新春單日客流峰值高達42萬，“新春逛街里”IP在短短八天內(nèi)創(chuàng)造了近300萬客流。

然而，對于商業(yè)地產(chǎn)資管方而言，過境流量并不等同于消費留量。文旅地標的通病在于客群結(jié)構(gòu)單一、停留時間短、轉(zhuǎn)化率低。如何將龐大的旅游客源轉(zhuǎn)化為具有高黏性、高客單價的優(yōu)質(zhì)消費者？如何讓本地年輕人在周末愿意將這里作為首選社交陣地？

在本次TED演講中，悅?cè)輩R資管合伙人周宇桁給出的答案是：摒棄傳統(tǒng)的盒子商業(yè)思維，將項目定位為“一起創(chuàng)造年輕力探索中心”。

這并非一句空洞的Slogan，而是有著極其嚴密的落地邏輯。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)販賣的是空間與商品，而上街里MALL容匯城販賣的是情緒與體驗。周宇桁在分享中提出了幾個極具行業(yè)啟發(fā)性的概念：充滿情緒價值的體驗中心，以及可以席地而坐的放松空間。

在建筑形態(tài)與空間規(guī)劃上，上街里MALL容匯城打破了封閉式動線，將室內(nèi)外空間徹底打通。這里的IP大樓不僅僅是品牌的展示面，更是城市青年的社交坐標。在這里，年輕人可以隨意席地而坐，品味咖啡或精釀，沉浸于充滿二次元文化的氛圍中——這種松弛感本身就是一種極高的商業(yè)壁壘。悅?cè)輩R深刻意識到，在電商可以解決一切物質(zhì)需求的今天，線下商業(yè)唯一不可替代的價值，正是提供真實的、有溫度的、能夠產(chǎn)生情感共振的社交場域。

IP商業(yè)2.0，構(gòu)建跨領(lǐng)域的超級體驗結(jié)界

如果說空間改造是搭臺，那么內(nèi)容運營才是唱戲。在本次答謝會上，上街里MALL容匯城展示了其強悍的招商資源與IP甄選能力。有別于許多商場盲目引入缺乏長期運營能力的快閃店，上街里MALL容匯城此次亮相的皆為深度綁定的實干型簽約品牌。其中，最為吸睛的無疑是代表二次元賽道前沿趨勢的次元結(jié)界。

當下，泛二次元人群已成為線下商業(yè)的新增長點，吃谷（購買二次元周邊）經(jīng)濟撐起了許多老舊商場的半邊天。但次元結(jié)界執(zhí)行總裁梁毅在《當結(jié)界打開，二次元的2.0開始》主題演講中，一針見血地指出了行業(yè)的隱患：以純零售為主的二次元1.0模式，極易陷入價格戰(zhàn)和同質(zhì)化競爭；IP的終點不是賣貨，而是體驗。

次元結(jié)界在上街里MALL容匯城，向行業(yè)展示了動漫商業(yè)2.0版本的標準范式。這不再是一個簡單的谷子店，而是一個被稱為“超級領(lǐng)域”的復合型業(yè)態(tài)。

首先，它構(gòu)建的是情緒價值的共振場與精神圖騰。次元結(jié)界將二次元文化與更廣泛的青年亞文化進行了深度融合，打造了跨領(lǐng)域的細分人群聚集態(tài)。在這里，我們看到的不僅是手辦和海報，更有二次元沉浸式劇場、密室逃脫、實景劇本殺等重度體驗內(nèi)容。這些業(yè)態(tài)極大地拉長了消費者的停留時間，將低頻的購物行為轉(zhuǎn)化為高頻的社交娛樂行為。

除了以“次元結(jié)界”為代表的二次元IP強勢入駐，上街里MALL容匯城同樣注重多元文化的縫合與破圈。例如引入FanTown（全球頂級體育IP獨家特許），將體育周邊零售升級為球迷部落文化；同時聯(lián)合猛犸書局構(gòu)建城市文化孵化器，持續(xù)產(chǎn)出高品質(zhì)內(nèi)容。這些細分領(lǐng)域的頭部IP，共同構(gòu)筑了高粘性、高復購率的線下體驗護城河。

品牌重磅亮相，以創(chuàng)造者姿態(tài)交出硬核招商答卷

空談?wù)`客，實干興商。商業(yè)地產(chǎn)的底層邏輯終究要回歸到品牌的落地與兌現(xiàn)。在本次大會備受矚目的品牌亮相儀式環(huán)節(jié)，上街里MALL容匯城向市場展現(xiàn)了其強悍的資源整合與落地兌現(xiàn)能力。包括Miniso（名創(chuàng)優(yōu)品）、Underbobo、次元結(jié)界、PartyKing、猛犸書局、星聚會、星空間劇場、小豬佩奇在內(nèi)的頭部主力店矩陣正式揭開面紗。

此非傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)語境下簡單的招商堆砌，正如大會現(xiàn)場所倡導的核心價值觀——“不蹭 IP 熱度、只做 IP 創(chuàng)造者”。上街里MALL容匯城基于年輕力探索中心的定位，精準篩選出了一批具備深度內(nèi)容原創(chuàng)力與社群號召力的品牌共創(chuàng)者：

• 潮流與零售的流量引擎：以Miniso和Underbobo為代表的頭部新消費品牌，自帶極高的國民認知度與潮流屬性，它們不僅是商場的基石流量入口，更是年輕客群日常情緒消費的便利店。

• 頂流IP與復合體驗的新物種：作為頂流IP樂園的絕對人氣收割機，小豬佩奇業(yè)態(tài)打破了單一的游樂或觀演邊界，將IP劇場與創(chuàng)意烘焙巧妙融合。這種跨界模式不僅精準擊中了高質(zhì)量陪伴的訴求，更以獨特的手作與互動體驗，契合了城市探索者與空間主理人的多元生活方式。

• 先鋒演繹與情緒共振的現(xiàn)場：星空間劇場完美填補了體驗演繹的硬核拼圖。它主打演繹劇場與情景互動，絕非傳統(tǒng)的單向觀看空間，而是深度鏈接情緒價值的體驗中心。在這里，年輕人們可以在沉浸式的戲劇張力中，獲得一個可以席地而坐、放松精神的Citysit空間。

• 沉浸式娛樂與二次元坐標：代表動漫商業(yè)2.0的次元結(jié)界，將直接拉滿青島二次元圈層的濃度；而主打室內(nèi)潮玩與微醺社交的Partyking、星聚會，則完美回應了線下娛樂的終極痛點——體驗的關(guān)鍵不是打卡就走，而是我還想再來。

• 城市底蘊的文化錨點：猛犸書局的入駐，不僅填補了區(qū)域內(nèi)復合型文化空間的空白，更將依托其豐富的IP活動（如音樂會、簽售、文化沙龍），成為串聯(lián)青島百年街區(qū)歷史與現(xiàn)代青年社交的文化樞紐。

從潮流零售到沉浸式潮玩娛樂，從二次元超級領(lǐng)域到文化社交樞紐，這套硬核且互補的主力店組合拳，徹底打破了傳統(tǒng)盒子商業(yè)的同質(zhì)化魔咒。它向行業(yè)清晰地傳遞出一個信號：上街里MALL容匯城已經(jīng)跨越了概念講故事的階段，正以極其務(wù)實的招商成果，為青島中山路全面煥新筑牢商業(yè)底盤，直接將項目開業(yè)的行業(yè)期待值拉滿。

對話碰撞人貨場重構(gòu)，探尋IP時代的商業(yè)新定律

在大會壓軸的“主題對話”環(huán)節(jié)，多位行業(yè)大咖圍繞“城市更新與青年力”展開了深度交鋒，將整場活動的思想高度推向頂峰。結(jié)合各自城市的文化基因與一線操盤經(jīng)驗，業(yè)內(nèi)也提煉出了上街里MALL容匯城在城市更新浪潮中的幾條核心定律：

第一，IP的本質(zhì)不僅是精神飯搭子，更是世界觀與文化的深度碰撞。想要讓IP跨越周期的限制，從“網(wǎng)紅”走向“長紅”，必須擁有宏大的世界觀作為內(nèi)核底蘊。

第二，以在地文化為底色，重塑極具煙火氣與治愈感的青年社交場。真正的城市生命力，源于人與空間的真實連接。以重慶為例，一個城市極致的煙火氣，體現(xiàn)在它的包容性與趣味性上。因此，在上街里MALL容匯城的建筑改造上，團隊用絕佳的景觀視野作為物理載體，精準狙擊潮流體驗與社群活動，讓年輕人真正享受到“席地而坐”的松弛感。

第三，突破物理邊界，打造與城市共生的無界IP生態(tài)。城市更新從來不是單純的建筑翻新，而是回歸“人”的本位。上街里MALL容匯城通過打造逛春天、啤酒節(jié)、喜劇節(jié)等全年度不斷檔的節(jié)慶大IP，的單日最高客流已突破47萬人次。它不僅僅是一個商業(yè)體，更是整個IP生態(tài)的核心載體。

商業(yè)的未來，屬于創(chuàng)造情緒的人

當千篇一律的購物中心讓消費者感到審美疲勞時，悅?cè)輩R資管用一場干貨滿滿的TED大會宣告了一種新商業(yè)范式的誕生。在這里，IP不僅是被擺在貨架上的商品，更是流淌在建筑血脈里的基因；年輕力不再是用來炒作的噱頭，而是驅(qū)動線下體驗重塑的真實引擎。對于中國商業(yè)地產(chǎn)而言，悅?cè)輩R資管所探索的這條從流量到留量、從空間到情緒的破局之路，無疑具有極高的樣本價值與行業(yè)啟示錄意義。