從兩萬到一百六：一套頂層復式房的57輪競價，揭開了中國海景房泡沫破裂后最真實的傷疤。

2026年4月，京東資產(chǎn)交易平臺上一場持續(xù)了57輪的競價，將山東威海乳山市銀灘旅游度假區(qū)再次推上輿論的風口浪尖。一套標注為“195平方米、5室3廳復式”的海景房，以10,088元的起拍價亮相，最終落槌價停在15,688元。

按不動產(chǎn)權(quán)證上登記的97.94平方米產(chǎn)權(quán)面積計算，這套房子的成交單價約為每平方米160元——僅相當于兩杯精品咖啡的價格。即便算上買家需承擔的雙方稅費，實際單價也不過五六百元。而在十五年前，同一片海岸線上的新房售價，曾一度沖上每平方米兩萬元。

這不是孤例。2025年，銀灘曾一次性掛出216套海景房“1元起拍”。這片被譽為“天下第一灘”的沙灘上，正在上演中國房地產(chǎn)市場最劇烈、也最無聲的價值坍縮。

從“黃金海岸”到“海邊鶴崗”：二十年樓市輪回

乳山銀灘的故事，始于本世紀初的房地產(chǎn)狂潮。

這片位于山東半島東南端、綿延21公里的潔白沙灘，因其平緩開闊、沙質(zhì)細膩，曾被原國家旅游局評為國家AAAA級旅游度假區(qū)。2005年前后，伴隨著分時度假、養(yǎng)老地產(chǎn)概念的興起，來自全國各地的看房大巴滿載著對“面朝大海”生活充滿憧憬的內(nèi)陸購房者，駛?cè)脒@座曾經(jīng)寧靜的膠東小城。

彼時的宣傳語極具誘惑力：“一線海景房，總價8萬起”“買了就能出租，年回報率8%”“拎包入住，養(yǎng)老過冬首選”。在缺乏有效監(jiān)管的年代，來自北京、天津、上海、河北的退休職工、中產(chǎn)家庭，幾乎是搶購式地簽下了購房合同。

高峰時期，銀灘的房地產(chǎn)開發(fā)量驚人。沿著長江路、銀金大道兩側(cè)，數(shù)以百計的住宅小區(qū)拔地而起，名字里無一例外地帶著“海”“景”“灣”“宮”字樣。房價從2005年的每平方米兩三千元，一路飆升至2010年前后的近兩萬元。

然而，潮水退去的速度比漲潮時更快。

缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、冬季濕冷且無集中供暖、醫(yī)療教育資源匱乏、旅游季節(jié)性極強……這些硬傷在海景房投資熱情降溫后迅速暴露。當年承諾的出租回報化為泡影，冬季的銀灘宛如空城，亮燈率不足一成。大批房產(chǎn)既租不出去，也賣不掉，淪為業(yè)主手中每年仍需繳納物業(yè)費的“燙手山芋”。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)近期的一份非公開報告顯示，銀灘目前的房地產(chǎn)市場供需比已高達18:1，二手房掛牌量激增而成交寥寥，空置率超過90%。社交媒體上，“銀灘五萬一套海景房無人問津”的視頻屢見不鮮。這座曾經(jīng)的“東方夏威夷”，被網(wǎng)友戲稱為“海邊鶴崗”。

萬元復式房的真相：一場精算過的“數(shù)字游戲”

回到引發(fā)此次關(guān)注的“195平米復式房萬元起拍”事件，這看似是普通買家的撿漏良機，實則是一場由拍賣公司與房主精心策劃的營銷“陽謀”。

涉事房源位于銀灘西部的“海之夢”小區(qū)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該房源屬于資產(chǎn)處置類拍賣，而非法院強制執(zhí)行的司法拍賣。這意味著，其背后不存在強制清償債務(wù)的壓力，更像是一次披著拍賣外衣的二手房推廣。

拍賣頁面信息顯示，房屋所在樓層為6層頂層，且沒有電梯。對于以中老年為主的銀灘購房群體而言，每日攀爬六層樓幾乎是不可能完成的任務(wù)。更為致命的是，這套位于北方沿海城市的房子沒有接入集中供暖。這意味著冬季若想居住，195平米的空間需依靠空調(diào)或電暖器維持溫度，單月電費可能高達數(shù)千元。

此外，“195平米”的宣傳面積亦存在嚴重誤導。不動產(chǎn)權(quán)證明確登記建筑面積為97.94平方米，其余近百平米均為頂層附帶的閣樓和露臺，屬于無法計入產(chǎn)權(quán)的“贈送面積”。在二手房交易和抵押貸款中，這部分面積并無實際價值。

即便如此，以產(chǎn)權(quán)面積計算160元/平方米的單價仍低得令人咋舌。但參與競拍的買家需要額外承擔的隱性成本不容忽視：除了成交總價，買家還需支付買賣雙方的全部稅費（契稅、個人所得稅、增值稅等）。按照當?shù)囟悇?wù)部門的評估價計算，這筆費用約在3萬至5萬元之間。換言之，這位看似花了一萬五千多元“撿漏”的競得者，實際支出至少需要準備6萬至8萬元，方能真正完成過戶入住。

更值得警惕的是，非司法拍賣標的在產(chǎn)權(quán)交割環(huán)節(jié)的法律保障遠弱于法拍房。一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛、隱性共有權(quán)人主張權(quán)利或長期租賃協(xié)議（如“買賣不破租賃”），買家將陷入漫長且代價高昂的維權(quán)泥潭。

困在銀灘的人：一位北京退休職工的十年堅守

“說實話，這價格讓我心里堵得慌�！�

65歲的北京退休職工王建國（化名）在電話里對記者嘆氣。2012年，他以每平方米6800元的價格，在銀灘購買了一套82平米的兩居室，總價約56萬元。算上裝修和家具，投入超過70萬。

“那時候售樓處人山人海，銷售說買了就是賺，每年夏天托管給酒店能分紅。我尋思著退休后來住半年，冬天回北京。”王建國回憶道。

現(xiàn)實給了他沉重一擊。托管酒店的承諾兩年后便不了了之。由于銀灘缺乏全年穩(wěn)定的旅游客流，大部分酒店式公寓僅在七八兩月有入住率。王建國的房子一年中有十個月處于空置狀態(tài)。2018年，他曾嘗試將房子掛牌出售，掛牌價從最初的55萬一路下調(diào)至30萬、20萬，直到去年掛出12萬，依然沒有接到一個真正的看房預約。

“物業(yè)費每年一千出頭，雷打不動要交。不交吧，怕房子更沒人管；交吧，這錢就是純虧。”王建國如今的想法是，如果有人愿意出五萬塊，他二話不說立刻過戶，“就當買斷煩惱”。

王建國的遭遇并非個案。在銀灘，像他這樣被套牢的外地業(yè)主數(shù)以萬計。他們構(gòu)成了中國房地產(chǎn)黃金時代最末端、也最無力的一群參與者。他們的資產(chǎn)縮水幅度之大、變現(xiàn)之難，遠超大多數(shù)人的想象。

觀察與反思：當房產(chǎn)回歸“消費品”

乳山銀灘的萬元房價，是一面棱鏡，折射出中國樓市告別普漲時代后的殘酷分化。

在過去二十年的城市化進程中，“買房致富”的神話深入人心。房產(chǎn)被賦予了遠超居住功能的金融屬性和財富象征。然而，當人口紅利消退、經(jīng)濟增長換擋、區(qū)域分化加劇，那些缺乏真實人口和產(chǎn)業(yè)支撐的“文旅地產(chǎn)”“康養(yǎng)大盤”，率先褪去了投資品的外衣，裸露出作為消費品乃至負資產(chǎn)的本質(zhì)。

山東大學經(jīng)濟學院一位不愿具名的教授在接受采訪時指出：“銀灘現(xiàn)象并非孤立的泡沫破裂。從海南的個別市縣，到云南、廣西的一些旅游地產(chǎn)項目，都面臨著類似的困境。這警示我們，房子的根本價值不在于窗外的風景有多美，而在于腳下的土地能提供多少就業(yè)機會、教育資源和醫(yī)療保障�！�

對于普通購房者而言，銀灘的故事帶來最樸素的教訓或許是：當一件資產(chǎn)的價格低到令人難以置信時，需要的不是沖動，而是追問——誰在賣？為什么賣？我買了之后，還能賣給誰？

截至發(fā)稿時，那套以15688元成交的復式房仍在辦理交割手續(xù)。而銀灘的二手交易平臺上，仍有數(shù)千套掛著“急售”“低價”“可議”標簽的房源，在潮濕的海風中，等待著下一個或許永遠不會出現(xiàn)的買家。

陽光、沙灘和海浪依然免費，但為這片風景付出的代價，有人用二十年才真正算清。

（文中王建國為化名）