近日，宿州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布宿土拍告字【2026】1號公告，公開拍賣3宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，涵蓋113畝低密宅地與兩宗加油加氣站用地。

這不僅是一場土地交易，更是觀察宿州“北進(jìn)、西優(yōu)、東拓”城市戰(zhàn)略的絕佳窗口——地塊全部位于城市重點(diǎn)發(fā)展方向上，與《宿州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035）》高度契合。

NO.1｜壹

三宗地塊全解析：低密住區(qū)+能源配套雙落地

本次供應(yīng)的3宗地塊，總面積約129.4畝，均位于中心城區(qū)及高新區(qū)核心板塊。

第一宗地塊編號2026-1#，位于中心城區(qū)小黃河以東、北二環(huán)路以南、龍城路以西、汴陽二路以北，面積113.7242畝，規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)住宅。容積率控制在1.1至1.6之間，建筑密度不大于28%，綠地率不低于40%，出讓年限70年。起始單價(jià)280萬元/畝，起始總價(jià)31842萬元，競買保證金8000萬元。該地塊明確要求競買人須為具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司法人，不接受自然人參與競買，且不得建設(shè)別墅和私家莊園。

第二宗地塊編號2026-402#，位于高新區(qū)龍城路以西、十馮溝以北、北三環(huán)南側(cè)規(guī)劃用地以南以東，面積6.0082畝，規(guī)劃用途為商業(yè)，其中加油站面積1500平方米。容積率0.1至0.5，建筑密度不大于30%，綠地率不低于20%，出讓年限40年。起始單價(jià)140萬元/畝，起始總價(jià)841萬元，競買保證金170萬元。該地塊包含加油站用地，競買人須提前到宿州市商務(wù)局辦理預(yù)核準(zhǔn)手續(xù)。

第三宗地塊編號2026-506#，位于埇橋區(qū)東二環(huán)路以西、城東街道八里村以北以東以南，面積9.6933畝，規(guī)劃用途為商業(yè)，其中加油站面積2500平方米。容積率0.2至0.6，建筑密度不大于50%，綠地率不低于20%，出讓年限40年。起始單價(jià)145萬元/畝，起始總價(jià)1405萬元，競買保證金290萬元。同樣要求競買人辦理加油站預(yù)核準(zhǔn)手續(xù)。

核心看點(diǎn)：

百畝級低密宅地回歸市場

2026-1#地塊位于汴北新區(qū)核心，緊鄰北二環(huán)路與龍城路，是近年來少有的百畝級住宅用地。容積率控制在1.1-1.6之間，明確禁止建設(shè)別墅與私家莊園，預(yù)示將打造洋房或小高層為主的改善型社區(qū)。地塊要求競得人自合同簽訂之日起1年內(nèi)開工，開工后3年內(nèi)竣工，體現(xiàn)了“穩(wěn)投資、促開工”的政策導(dǎo)向。

NO.2｜貳

從國土空間規(guī)劃看地塊價(jià)值：嵌入“北進(jìn)”戰(zhàn)略的關(guān)鍵落子

翻開《宿州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035）》，三宗地塊的供應(yīng)邏輯清晰可見。這份規(guī)劃于2024年3月獲安徽省人民政府正式批復(fù)，是宿州市空間發(fā)展的指南、可持續(xù)發(fā)展的空間藍(lán)圖。

① 宅地位于“一主三副四組團(tuán)”核心區(qū)

2026-1#地塊處于汴北新區(qū)，正是規(guī)劃中“一主三副四組團(tuán)”城市空間結(jié)構(gòu)的重要組成部分。根據(jù)規(guī)劃，中心城區(qū)將形成“一個(gè)城市主中心”和“汴北、城東、城南三個(gè)城市副中心”，以及老城區(qū)、汴北新區(qū)、城東新區(qū)、城南新區(qū)四個(gè)組團(tuán)。

汴北城市副中心依托三角洲公園，以人民路為主軸，連接南部片區(qū)、城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展云計(jì)算、文化創(chuàng)意、智能制造等產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化城市副中心功能，提高人口集聚能力，打造政務(wù)、文化、人居和高新技術(shù)研發(fā)中心。該地塊1.6以內(nèi)的容積率，正是對規(guī)劃中“疏朗城市、藍(lán)綠交織”理念的落地，契合打造高品質(zhì)宜居新城的定位。

② 加油站用地服務(wù)“四縱三橫二聯(lián)一環(huán)線”交通網(wǎng)

402#地塊位于高新區(qū)龍城路，506#地塊臨近東二環(huán)路——這兩條道路均為宿州交通網(wǎng)絡(luò)的重要干線。根據(jù)2026年度市本級國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，宿州將繼續(xù)完善汴北、城東等城區(qū)城市路網(wǎng)，推進(jìn)高速公路加密擴(kuò)容工程，打造“四縱三橫二聯(lián)一環(huán)線”高速公路網(wǎng)。

能源設(shè)施的提前布局，印證了高新區(qū)與城東片區(qū)產(chǎn)城融合加速，人口與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。龍城路作為高新區(qū)主干道，沿線集聚了阿里巴巴新制造產(chǎn)業(yè)園、雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚基地等重點(diǎn)項(xiàng)目，加油站配套將有效服務(wù)園區(qū)企業(yè)物流與通勤需求。

③ 土地供應(yīng)導(dǎo)向：保障剛需+改善，嚴(yán)控投機(jī)

規(guī)劃提出要“優(yōu)化國土空間開發(fā)保護(hù)格局”，以三條控制線為剛性約束條件。本次住宅地塊未設(shè)置最高限價(jià)，但嚴(yán)格限定戶型結(jié)構(gòu)與開發(fā)節(jié)奏，體現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策定力。

值得注意的是，住宅地塊要求“不得建設(shè)別墅和私家莊園”，這與規(guī)劃中“引導(dǎo)各類城鎮(zhèn)建設(shè)用地功能復(fù)合和節(jié)約集約利用”的要求一脈相承。在保障合理住房需求的同時(shí)，堅(jiān)決遏制奢侈浪費(fèi)的土地利用方式。

④ 與“徐宿淮一體化”戰(zhàn)略同頻共振

地塊均位于宿州對接徐州的前沿通道上。規(guī)劃明確要“深度融入長三角一體化發(fā)展格局，推動徐宿淮一體化發(fā)展”。北二環(huán)路直通徐州方向，高新區(qū)是承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的核心區(qū)。

土地供應(yīng)向東、向北傾斜，正是宿州“深度融入長三角、共建徐宿淮都市圈”的空間響應(yīng)。隨著省運(yùn)會的舉辦、埇橋區(qū)政務(wù)服務(wù)中心搬遷至汴北，加之區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)、教育醫(yī)療、生態(tài)休閑等各類配套不斷完善升級，汴北新區(qū)正成為宿州城市發(fā)展的新引擎。

⑤ 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐人口導(dǎo)入

汴北新區(qū)作為宿州高新區(qū)的重要組成部分，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)2000余家，其中規(guī)上工業(yè)企業(yè)42家，高新技術(shù)企業(yè)52家，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)21家。云計(jì)算產(chǎn)業(yè)集聚了中國廣電數(shù)據(jù)中心、華為、天地通、網(wǎng)易、阿里、浪潮、華瑞賽維5G等一批頭部企業(yè)，形成了大數(shù)據(jù)處理、動漫渲染、手機(jī)游戲、電子商務(wù)等十余個(gè)特色板塊。

強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來了持續(xù)的人口流入。汴北新區(qū)戶籍人口約2.9萬人，常住人口約4.8萬人，人口集聚效應(yīng)明顯。本次低密宅地的供應(yīng)，正是為了滿足產(chǎn)業(yè)人才對高品質(zhì)居住環(huán)境的需求，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合、職住平衡”的規(guī)劃目標(biāo)。

NO.3｜叁

結(jié)語

本次供地是宿州2026年土地市場的‘風(fēng)向標(biāo)’，低密宅地+精準(zhǔn)配套的組合，既呼應(yīng)了國土空間規(guī)劃中‘集約用地、職住平衡’的要求，也釋放出‘穩(wěn)投資、優(yōu)結(jié)構(gòu)’的明確信號。隨著汴北與高新區(qū)開發(fā)強(qiáng)度提升，宿州‘北進(jìn)’戰(zhàn)略已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性兌現(xiàn)期，這類核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊將成為房企布局皖北的關(guān)鍵切口。