作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

這個(gè)周末，深圳樓市意外的“日光”了。

10萬(wàn)+意外“日光”

周末，全市場(chǎng)的焦點(diǎn)是前海的新房海晏府，在意料之外，低調(diào)地實(shí)現(xiàn)了“日光”。

151套，總價(jià)1710萬(wàn)起步的新房，官方保守給出的當(dāng)日開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)是“首開(kāi)去化九成”。

完全出乎市場(chǎng)的預(yù)料，。

而更讓市場(chǎng)意外的是，剩余的十來(lái)套房源，在開(kāi)盤(pán)后續(xù)的當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)流出的銷(xiāo)控表顯示，實(shí)際推售房源已經(jīng)全部售罄，成為深圳2026年首個(gè)日光盤(pán)。

（項(xiàng)目案場(chǎng)去化結(jié)果）

因?yàn)楹ｊ谈膫浒竷r(jià)格并不低，均價(jià)約14.2萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間約12.34萬(wàn)—16.12萬(wàn)/平。

對(duì)比前海過(guò)往新房，貴了約23%—55.5%，對(duì)比二手房，直追市場(chǎng)傷心階段前海時(shí)代廣場(chǎng)2020年的成交價(jià)高峰。

另一方面，開(kāi)盤(pán)前的蓄客公布結(jié)果顯示，凍資客戶批次201批，房客比不足1:2，業(yè)內(nèi)人士料定去化達(dá)不到“日光”條件。

但實(shí)際的銷(xiāo)售結(jié)果，比官方公布的表現(xiàn)還要不錯(cuò)。

這也再次證明當(dāng)下市場(chǎng)幾個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯——

核心頂級(jí)資產(chǎn)逆勢(shì)漲價(jià)搶空，說(shuō)明核心區(qū)域產(chǎn)品，依舊是市場(chǎng)的基石；

地段依舊存在神話，前海的天花板價(jià)值再次被驗(yàn)證；

真正有實(shí)力的購(gòu)買(mǎi)力，更看重確定性與地段價(jià)值，而非單純性價(jià)比；

市場(chǎng)并不缺有實(shí)力的購(gòu)買(mǎi)力，缺的是真正能夠匹配改善需求的房；

一旦市場(chǎng)認(rèn)可的產(chǎn)品，即使存在溢價(jià)，依舊能夠順利去化，接下來(lái)市場(chǎng)的邏輯有可能更替成“地段＞產(chǎn)品＞價(jià)格”；

而這也是市場(chǎng)分化后，倒逼的結(jié)果。

深度卷產(chǎn)品的階段

事實(shí)上，市場(chǎng)倒逼，還出現(xiàn)了一個(gè)結(jié)果——

價(jià)格互卷，推動(dòng)產(chǎn)品跟隨趨勢(shì)升級(jí)，間接促進(jìn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)偏好。

市場(chǎng)已經(jīng)到了新房需要深度拼產(chǎn)品力的階段。

最典型的，位于寶安區(qū)碧海的碧海玖號(hào)花園。

首先，項(xiàng)目拿地時(shí)間較久，2001年拿下的地塊，剩余地塊年限只剩45年。

其次，項(xiàng)目位于深圳機(jī)場(chǎng)航線正下方，避免不了一定的噪音影響。

再就是項(xiàng)目周邊一些配套的短板，比如缺乏大型一站式商業(yè)，周邊商業(yè)配套成熟度不足，需要依賴周邊商業(yè)集群。

第三就是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包含住宅、單身公寓、居委會(huì)、社區(qū)康樂(lè)中心配建，居住純粹性一般。

正因?yàn)檫@樣的短板，開(kāi)發(fā)商不得不在建設(shè)后續(xù)，通過(guò)調(diào)規(guī)拉高項(xiàng)目品質(zhì)——

容積率約束為2.34，7棟22—26F住宅，2梯4戶或3梯3戶專梯入戶，戶型設(shè)計(jì)提高了窗墻比，客廳、陽(yáng)臺(tái)、臥室做了全明窗戶，部分戶型次臥都能設(shè)計(jì)成兩面采光，花園設(shè)計(jì)了下沉式園林等等。

從項(xiàng)目實(shí)地可以看到，公共區(qū)域的設(shè)計(jì)品以及實(shí)體樣板間的設(shè)計(jì)質(zhì)感。

但建設(shè)品質(zhì)提升，也伴隨一定的成本與量?jī)r(jià)博弈的問(wèn)題。

比如項(xiàng)目樓棟設(shè)計(jì)成十字形排布，戶型雖然提高了窗墻比，朝向及光線有一定優(yōu)越性，卻依舊無(wú)法擺脫全屋飄窗的設(shè)計(jì)，需要考驗(yàn)后期入住空間規(guī)劃與布局；

部分戶型存在入戶門(mén)直對(duì)主臥房門(mén)（如105㎡戶型、112㎡戶型）或主臥門(mén)位于客廳沙發(fā)墻一側(cè)（如112㎡戶型）的情況，可能影響隱私性和動(dòng)靜分區(qū)。

再如項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格。

碧海玖號(hào)花園，182套105~126平精裝住宅，備案均價(jià)約8.1萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間約7.32萬(wàn)—8.86萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約802萬(wàn)～1098萬(wàn)。

這個(gè)價(jià)格是什么概念呢？

基本是碧海這些年最貴的新房了。

2023年5月入市的越秀潮樾府（1單元），614萬(wàn)～704萬(wàn)178套93平住宅，備案均價(jià)約7.22萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約614萬(wàn)～704萬(wàn)/套；

2023年6月越秀潮樾府（3-4單元）237套92~133平住宅，備案均價(jià)7.54萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約617萬(wàn)～1052萬(wàn)/套；

2023年9月入市的京地海樾府336套55~105平住宅，備案均價(jià)約7.39萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約365萬(wàn)～807萬(wàn)/套；

2021年11月入市的榕江壹號(hào)院405套120~201平住宅，備案均價(jià)約7.95萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間約7.03萬(wàn)—8.7萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約842萬(wàn)～1746萬(wàn)/套。

對(duì)比這幾個(gè)項(xiàng)目，碧海玖號(hào)花園的開(kāi)盤(pán)均價(jià)，分別貴了約2%—12.2%。

這樣的溢價(jià)，市場(chǎng)是非常敏感的。

而二手房方面，距離碧海玖號(hào)花園約650米的榕江壹號(hào)院大戶型橫在了1000萬(wàn)內(nèi)。

今年3月，榕江壹號(hào)院成交一套約120.48平戶型朝南的低樓層戶型，成交總價(jià)約920萬(wàn)，折合單價(jià)約7.64萬(wàn)/㎡；

今年1月成交一套約120.31平朝南北向高樓層的戶型，成交總價(jià)約960萬(wàn)，折合單價(jià)約8.15萬(wàn)/㎡。

而榕江壹號(hào)院是碧海區(qū)域內(nèi)典型代表——

2.99的容積率不比碧海玖號(hào)花園高多少，3棟住宅，總樓層28-30層，兩梯三戶或三梯三戶專梯入戶，還自帶約1.3萬(wàn)㎡底商，直接接壤碧海灣地鐵口C口，物業(yè)管理7.8元/月/平方米。

當(dāng)年需要積分搖號(hào)購(gòu)買(mǎi)，2000人提交資料，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化約76%，但開(kāi)放線下購(gòu)房后，開(kāi)發(fā)商公告當(dāng)天售罄。

同樣是低密度，大戶型的榕江壹號(hào)院，是區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)無(wú)法忽視的存在。

所以，對(duì)碧海玖號(hào)花園而言，開(kāi)盤(pán)價(jià)格一定程度上透支市場(chǎng)的溢價(jià)，這就需要開(kāi)發(fā)商，也必須拿出相應(yīng)的，甚至是高于市場(chǎng)預(yù)期的設(shè)計(jì)及品質(zhì)。

而這也是當(dāng)下眾多溢價(jià)新房的寫(xiě)照。

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