前言

2025年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了三年疫情沖擊和深度調(diào)整后，迎來了格局重塑的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。購(gòu)物中心新開量跌至2013年以來最低僅353個(gè)，存量調(diào)改占比超20%，行業(yè)從增量擴(kuò)張全面轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)。消費(fèi)類REITs從2022年的空白到如今市值近400億元，深刻改變了商業(yè)地產(chǎn)的投資邏輯。“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”被寫入國(guó)家政策文件，首店經(jīng)濟(jì)從市場(chǎng)現(xiàn)象上升為國(guó)家戰(zhàn)略。奢侈品牌從此前的積極擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“一城一店”集中化布局，六大一線品牌在華門店網(wǎng)絡(luò)持續(xù)收縮，已連續(xù)兩年呈現(xiàn)凈關(guān)店態(tài)勢(shì)，Gucci 2025年在上海再關(guān)2家。演出經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，2025年全國(guó)營(yíng)業(yè)性演出票房收入616.55億元，“為一場(chǎng)演唱會(huì)奔赴一座城”成為新型休閑消費(fèi)范式。

作為德勤、南洋理工大學(xué)與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布的第十二年度報(bào)告，《2025中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力40城》在延續(xù)過往研究框架的基礎(chǔ)上，對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行了重要升級(jí)迭代：新增首店經(jīng)濟(jì)指數(shù)和資管活力指數(shù)兩個(gè)維度，形成“4+2”架構(gòu)；休閑指數(shù)四個(gè)子維度全面迭代，以演出經(jīng)濟(jì)替代影院數(shù)據(jù)、新消費(fèi)業(yè)態(tài)密度替代星巴克門店數(shù)、運(yùn)動(dòng)戶外替代健身房POI。同時(shí)對(duì)40城名單進(jìn)行了自2017年以來最大幅度的調(diào)整，換出6個(gè)表現(xiàn)低迷的城市，換入6個(gè)萬億/強(qiáng)二線城市，萬億GDP城市占比從40%提升至55%。

商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)指標(biāo)體系

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總體排名

商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)

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01

北上位列第一梯隊(duì)，上海斷層領(lǐng)跑，杭州殺入前三

北京、上海依舊領(lǐng)跑全國(guó)，顯著領(lǐng)先于第二梯隊(duì)城市。北京與上海間的總體差距較2022年進(jìn)一步拉大至17.3分。上海購(gòu)物中心指數(shù)從4.05飆升至4.56，存量時(shí)代優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源加速向上海集中。上海2025年吸引159家全國(guó)首店、咖啡館超9500家，全國(guó)第一。

從2025年全國(guó)首店數(shù)量看，上海以159家繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，北京以68家超越杭州的54家，重回第二位。值得關(guān)注的是，深圳和南京分別以30家、28家首次超越成都的26家，這一變化深刻折射出首店經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)格局的演變。從休閑業(yè)態(tài)指數(shù)來看，北京在咖啡、餐飲指數(shù)均遠(yuǎn)落后于上海，但在演出經(jīng)濟(jì)方面，北京大型演唱會(huì)票房超20億元。

注：商業(yè)資源聚集度 = 平均（零售指數(shù)，休閑指數(shù)）/ 購(gòu)物中心指數(shù)

2025年北京與上海商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)(6維)

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2022年北京與上海商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)(4維)

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2025年京滬零售品牌偏好度

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2025年京滬休閑業(yè)態(tài)指數(shù)

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2019-2025年北京與上海商業(yè)資源聚集度

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02

華中華西指數(shù)增幅轉(zhuǎn)正

東北地區(qū)活力指數(shù)持續(xù)下滑

華東地區(qū)核心城市活力排名整體穩(wěn)定，指數(shù)平均同比提升0.3%，凸顯區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的超強(qiáng)韌性。長(zhǎng)三角地區(qū)大型演唱會(huì)票房占全國(guó)31.4%，首店數(shù)量占比近50%，是中國(guó)商業(yè)活力最密集的區(qū)域。

華中地區(qū)核心城市商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)平均增幅為1.0%，其中武漢活力排名上升二位至全國(guó)第七、長(zhǎng)沙上升四位至第十一，鄭州上升三位至第17名。武漢SKP 2024年開業(yè)帶來Dior、Gucci、Prada入駐，疊加REITs底層資產(chǎn)貢獻(xiàn)，成為華中重大的商業(yè)地產(chǎn)事件。

東北地區(qū)核心城市活力指數(shù)延續(xù)下降趨勢(shì)，平均下降4.0%，為所有區(qū)域中降幅最大。沈陽下降7位，哈爾濱暴跌14位，長(zhǎng)春下滑9位。LV撤出沈陽卓展、Chanel首次關(guān)閉沈陽恒隆門店、Dior撤離大連時(shí)代廣場(chǎng)，東北商業(yè)活力持續(xù)流失。

2022-2025各區(qū)域核心城市商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)平均增幅

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2022-2025各區(qū)域核心城市排名變化

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03

武漢進(jìn)入TOP7

成為年度突破城市

本年度，武漢在商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)排名超越重慶，上升至全國(guó)第七位，是二梯隊(duì)中上升幅度最大的城市。驅(qū)動(dòng)力來自多個(gè)維度的共振：

零售指數(shù)方面，武漢SKP的落地帶來了Dior、Gucci、Prada等品牌的華中布局，以獨(dú)棟門店模式開創(chuàng)了武漢高奢商業(yè)的新范式；與此同時(shí)，武漢恒隆廣場(chǎng)經(jīng)過兩年培育期，已穩(wěn)定吸引CELINE、Longchamp等品牌入駐，武漢武商MALL與武漢SKP的“貼臉競(jìng)爭(zhēng)”反而推高了整個(gè)城市的奢侈品資源聚集度。

休閑指數(shù)方面，武漢演出經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，2025年一季度演唱會(huì)場(chǎng)次位居新一線城市第三，僅次于杭州和成都；小劇場(chǎng)和演藝新空間漸成集群發(fā)展態(tài)勢(shì)，與長(zhǎng)沙、南京并列為中部演藝消費(fèi)的核心城市。

資管活力方面，首創(chuàng)奧萊REIT為武漢貢獻(xiàn)了REITs底層資產(chǎn)，使武漢成為中部地區(qū)唯一擁有消費(fèi)REITs標(biāo)的的城市。

歷來有“九省通衢”之稱的武漢，疊加1400萬常住人口的消費(fèi)縱深、中部六省消費(fèi)外溢的虹吸效應(yīng)，以及高鐵樞紐帶來的跨城消費(fèi)便利，正在從“中部商業(yè)重鎮(zhèn)”向“全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第二梯隊(duì)核心城市”躍升。

04

成都持續(xù)領(lǐng)跑新一線

杭州商業(yè)活力超越成都升至第三

本年度，成都雖在零售和休閑維度上仍具絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但杭州憑借兩大新增維度的強(qiáng)勁表現(xiàn)，首次在總排名中超越成都，升至全國(guó)第三。一是首店經(jīng)濟(jì)，杭州以54家全國(guó)首店高居全國(guó)第三；二是演出經(jīng)濟(jì)，杭州獨(dú)占全國(guó)唯一Ed Sheeran巡演站點(diǎn)，六場(chǎng)演出引發(fā)全國(guó)轟動(dòng)。

杭州湖濱銀泰in77全年客流9350萬人次，杭州也已實(shí)現(xiàn)集齊Hermès、Chanel、LV六大頂奢的全矩陣。加上浙江省人均消費(fèi)性支出全國(guó)第三的消費(fèi)力底盤，使杭州成為品牌試水中國(guó)市場(chǎng)的“第二選擇”。

2025年部分新一線城市商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)

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05

新一線城市商業(yè)活力表現(xiàn)分化

2025年新一線城市商業(yè)活力指數(shù)方差同比上升，城市間差距加大。其中，武漢、長(zhǎng)沙、青島的活力指數(shù)增幅最大；而在活力指數(shù)下降的城市中，沈陽、大連的降幅最大。

年度黑馬：濟(jì)南上升5位，憑借首創(chuàng)奧萊REIT和綠發(fā)商業(yè)REIT審核通過，成為目前REITs最大受益城市。長(zhǎng)沙上升4位，得益于演出經(jīng)濟(jì)與金茂商業(yè)REIT的雙重加持；青島同樣上升4位，憑借華潤(rùn)萬象城REIT底層資產(chǎn)獲得顯著加分。

年度失速：哈爾濱大幅下滑14位，面臨購(gòu)物中心增速停滯、奢侈品品牌覆蓋不足、首店數(shù)量較少、演出經(jīng)濟(jì)近乎空白等多重問題。長(zhǎng)春下降9位、石家莊下降7位、南寧與大連各下降5位，同樣表現(xiàn)不佳，排名明顯回落。

06

奢侈品從擴(kuò)轉(zhuǎn)向“一城一店”收縮

2025年，奢侈品牌在中國(guó)的收縮態(tài)勢(shì)延續(xù)。北京三里屯太古里成為唯一增長(zhǎng)極——LV旗艦店、Dior獨(dú)棟以及北京市區(qū)第四家Hermès之家集中開業(yè)。但Gucci繼續(xù)收縮，于2025年2月在上海芮歐百貨和大丸百貨再關(guān)兩家門店，使其上海門店數(shù)量降至7家。開云集團(tuán)計(jì)劃在全球范圍內(nèi)關(guān)閉約50家門店。

六大頂奢品牌門店城市分布(截至2025年底)

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2017-2025奢侈品門店占比

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品牌策略正從“廣泛布局”轉(zhuǎn)向“一城一店”的集中化模式：縮減區(qū)域門店數(shù)量，同時(shí)升級(jí)核心門店的規(guī)模與品質(zhì)。Gucci近期關(guān)閉上海、福州、大連、沈陽、太原等城市門店，也從側(cè)面印證了這些城市商業(yè)吸引力的相對(duì)下降。

07

零售首店仍是城市商業(yè)活力風(fēng)向標(biāo)

2025年全國(guó)36城共開出420家全國(guó)首店。其中絕對(duì)首店263家，較2024年下降16.24%；非標(biāo)首店157家，同比增長(zhǎng)52.43%。“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”被寫入國(guó)家《優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境三年行動(dòng)方案（2025-2027）》。

2025年全國(guó)首店城市TOP10

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上海以159家全國(guó)首店穩(wěn)居第一，北京68家超越杭州躍居第二，杭州54家排第三，深圳30家、南京28家超過成都的26家。品牌首店正從數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)升級(jí)——非標(biāo)首店數(shù)量持續(xù)攀升，奢侈品跨界咖啡、二次元IP主題店成為新亮點(diǎn)。

08

演出經(jīng)濟(jì)為城市商業(yè)帶來新動(dòng)能

2025年全國(guó)5000人以上大型演出票房324.48億元，同比增長(zhǎng)9.49%，觀眾4338.58萬人次，同比增長(zhǎng)18.81%。大型演出帶動(dòng)消費(fèi)超2200億元，帶動(dòng)系數(shù)達(dá)1:6.85?！盀橐粓?chǎng)演出奔赴一座城”已成消費(fèi)新常態(tài)。

2025年城市大型演唱會(huì)場(chǎng)次TOP11

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杭州獨(dú)占全國(guó)唯一Ed Sheeran巡演站點(diǎn)，6場(chǎng)演出轟動(dòng)全國(guó)。佛山作為新增城市竟然進(jìn)入熱門舉辦城市TOP11——草莓音樂節(jié)兩天吸引超6萬觀眾，帶動(dòng)南海文旅消費(fèi)2.1億元。

09

REITs成為商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的試金石

截至2025年底，全國(guó)已上市12單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，總市值418.77億元，占公募REITs市場(chǎng)的19.14%。2025年，消費(fèi)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的平均漲幅超過30%，領(lǐng)跑所有REITs類型，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)可度。

城市層面，濟(jì)南憑借坐擁雙REITs標(biāo)的，成為資管活力維度的最大獲益者。與此同時(shí)，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT啟動(dòng)擴(kuò)募，將資產(chǎn)版圖拓展至杭州、沈陽、蘇州三城，標(biāo)志著消費(fèi)REITs正從單一項(xiàng)目管理走向資產(chǎn)平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)的新階段。

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10

新開項(xiàng)目持續(xù)收縮，存量競(jìng)爭(zhēng)日益加劇

2025年，全國(guó)新開業(yè)集中式商業(yè)項(xiàng)目為353個(gè)，體量超過2740萬平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)較2024年分別下降24.39%和25.03%，為2013年以來新開業(yè)最少的一年。值得注意的是，存量改造項(xiàng)目約占當(dāng)年開業(yè)總量的20%，達(dá)到70個(gè)。城市層面，北京以21個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)跑全國(guó)，而東北地區(qū)全年僅開業(yè)7個(gè)項(xiàng)目。

全國(guó)購(gòu)物中心總量已突破8700個(gè)，總面積達(dá)6.3億平方米，行業(yè)正從增量競(jìng)爭(zhēng)全面轉(zhuǎn)向存量博弈。在此大環(huán)境下，上海購(gòu)物中心指數(shù)卻逆勢(shì)上升，是唯一實(shí)現(xiàn)大幅正增長(zhǎng)的城市。

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重磅發(fā)布｜2025/2026年度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告

北京寫字樓市場(chǎng)2026年展望及2025年回顧

北京寫字樓市場(chǎng)2025年第四季度展望及第三季度回顧