最近高盛的一份報(bào)告可把樓市圈攪得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。這家國際大投行直接放話，說上海和深圳的樓市會(huì)在2026年底真正觸底，而且從2025年底到2028年底這段時(shí)間，房?jī)r(jià)還能再往上躥15%。說實(shí)話，剛看到這個(gè)數(shù)字的時(shí)候，我也愣了一下�，F(xiàn)在大家聊起房子，多少都有點(diǎn)沒底氣，怎么高盛反倒這么樂觀？

咱們先看看他們憑啥敢這么說。報(bào)告里給出的幾個(gè)支撐點(diǎn)，聽著還真有點(diǎn)道理。一個(gè)是人口，上海去年凈流入38萬人，深圳更是夸張，達(dá)到了50萬。你想想，這么多新來的年輕人，總要找地方住吧，不管是租還是買，需求就擺在那里。另一個(gè)是供應(yīng)端，過去一年兩地宅地供應(yīng)量直接砍了23%，新盤少了，庫存慢慢消化，價(jià)格自然有支撐。再加上這兩個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)底子硬，高科技、金融、制造業(yè)扎堆，高收入人群多，購買力不是一般地方能比的。

有意思的是，高盛還特意提到了香港。香港樓市最近反彈了8%左右，而過去十幾年里，香港樓市回暖往往比滬深早那么三到六個(gè)月。這就像一個(gè)先行指標(biāo)，香港那邊剛冒頭，這邊可能就跟著動(dòng)了。你要是把三個(gè)城市的房?jī)r(jià)曲線疊在一起看，那種前后腳波動(dòng)的規(guī)律特別明顯。

不過話說回來，市場(chǎng)對(duì)這份報(bào)告的看法完全是兩個(gè)極端。樂觀的人覺得，滬深現(xiàn)在成交量已經(jīng)悄悄往上走了，加上香港那邊確實(shí)在回暖，拐點(diǎn)應(yīng)該不遠(yuǎn)了�？芍�(jǐn)慎派呢，直接甩出一組數(shù)據(jù)：六大行個(gè)人住房貸款余額比去年少了整整7000億。啥概念？說明大家不光不借錢買房，還在拼命提前還貸。你想想，要是真看好后市，誰會(huì)急著把錢還給銀行？

網(wǎng)上有人調(diào)侃說，專家的臉變得比房?jī)r(jià)還快。這話雖然有點(diǎn)損，但也不是沒道理。前兩年喊著“永遠(yuǎn)漲”的那撥人，現(xiàn)在不少都改口了。倒是高盛這種外資機(jī)構(gòu)，一直挺看好中國核心城市的資產(chǎn)。這里頭有沒有利益考量？肯定有。但他們的分析框架，確實(shí)也值得咱們琢磨。

還有一個(gè)被不少人忽略的角度，就是股市的財(cái)富效應(yīng)。2015年那波大牛市之后，大概過了半年到一年，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)就開始猛漲。道理很簡(jiǎn)單，股票賺了錢的人，最后很多都跑去買房了。最近這陣子股市雖然折騰，但萬一真走出個(gè)慢牛，那樓市遲早會(huì)感受到那股熱錢的味道。

國家統(tǒng)計(jì)局剛發(fā)的一季度數(shù)據(jù)里，有個(gè)信號(hào)挺積極：商品房待售面積51個(gè)月來首次下降。這說明啥？庫存真的在消化。雖然現(xiàn)在大家收入預(yù)期還不穩(wěn)，提前還貸的浪潮也沒退，但供需關(guān)系正在悄悄逆轉(zhuǎn)。深圳和上海這種地方，土地就那么多，人還在不斷涌進(jìn)來，長期看，房?jī)r(jià)確實(shí)有韌性。

當(dāng)然，我說的韌性不是指普漲。以后樓市的分化會(huì)越來越厲害，三四線城市和核心城市完全不是一個(gè)故事。高盛敢賭滬深漲15%，但你讓他們?nèi)ヮA(yù)測(cè)某個(gè)小縣城試試？絕對(duì)不敢。所以咱們自己心里要有桿秤，別一聽“房?jī)r(jià)要漲”就急著沖進(jìn)去，也別一聽說“還要跌”就嚇得睡不著。

眼下最關(guān)鍵的，還是盯著兩件事：一是房貸數(shù)據(jù)什么時(shí)候轉(zhuǎn)正，二是大家的收入預(yù)期什么時(shí)候修復(fù)。這兩樣沒動(dòng)靜，任何預(yù)測(cè)都得打個(gè)折扣。但話說回來，如果你真打算在滬深買房自住，2026年底這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，倒可以記在小本本上。畢竟，高盛這種級(jí)別的投行，做預(yù)測(cè)是要拿真金白銀背書的。