文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

4月21日，2026年第四批次商品住宅用地出讓清單出來了，一共5宗地塊，其中兩塊位于虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)。

這兩塊地，體量都不大，但含金量不低。

一塊是嘉興社區(qū)hk306-08地塊（146街坊），出讓面積約0.71公頃，容積率2.5，建筑面積約1.78萬平方米，限高80米。

這塊地位于臨平路與太平橋支路交匯處，也就是瑞虹一期南側(cè)，兩面鄰水，地塊方正。

此地塊之前有過重金屬污染問題，雖然現(xiàn)在已經(jīng)修復(fù)達(dá)標(biāo)、符合出讓標(biāo)準(zhǔn)，但怎么打消購房者的顧慮，估計(jì)會是未來操盤的最大難點(diǎn)。

另一塊是歐陽社區(qū)hk153-02地塊（250街坊），體量更小一些，形狀也不如146街坊地塊規(guī)整。

出讓面積約0.61公頃，容積率同樣是2.5，建筑面積約1.53萬平方米，限高60米。

這塊地位于四達(dá)路與歐陽路交匯處，距離10號線郵電新村站只有500多米，步行可達(dá)魯迅公園、虹口足球場，生活配套成熟。

上述兩幅地塊都規(guī)劃為抬板小區(qū)。開發(fā)條件友好，無風(fēng)貌保護(hù)要求，無需配建保障房與租賃住房，無中小套型比例限制，地塊也沒有明顯短板，拼的就是產(chǎn)品細(xì)節(jié)和定價策略。

據(jù)傳，浙江龍盛有可能會參與虹口地塊的爭奪，這是一家以染料化工為核心的民營企業(yè)。

加速供地背后，虹口樓市最近的熱度很高。

綠城潮鳴外灘44套房源在3月28日開盤，均價17.5萬/㎡，截至目前已網(wǎng)簽36套，網(wǎng)簽率81.8%。

這個結(jié)果，基本印證了3月28日首開時“熱銷14.85億、去化近9成”的官方口徑。

潮鳴外灘開盤后的第二天，“上海虹口”官方微信公眾號推送了一篇文章，標(biāo)題只有四個字、三個嘆號：《開盤！熱銷?。　?/p>

官方媒體用如此熱烈、直接的語調(diào)，為一個單體樓盤的熱銷背書，這在上海樓市極其罕見。

不只綠城，虹口其他高端盤也在走量。

華潤外灘瑞府、金茂璞元在3月至今分別錄得67套、21套的網(wǎng)簽成績，前者均價約14.8萬/㎡，后者約16.8萬/㎡。

可以看到的是，北外灘的高端盤，一直有熱度。

2026年，虹口還有更多地塊在路上。

去年底，虹口區(qū)舉行了重點(diǎn)地塊推介活動，共有7幅涉宅地塊預(yù)計(jì)會在今年亮相。

分別是：

北外灘67街坊：坐落在白玉蘭廣場北側(cè)，距黃浦江僅400米，是科研居住混合用地，被市場看作最有可能刷新樓板價紀(jì)錄的一幅。

嘉興路板塊?140街坊、146街坊： 都是純住宅地塊，均臨近瑞虹新城?，140街坊緊鄰4號線臨平路站和在建的19號線，交通便利。

歐陽路板塊?250街坊、255街坊：純住宅地塊，靠近魯迅公園、甜愛路；

江灣鎮(zhèn)板塊?324街坊：為商業(yè)、科研、住宅混合用地。

廣中路街道220街坊：純住宅用地，位于3&8號線虹口足球場附近。

虹口的新房供應(yīng)已經(jīng)進(jìn)入豪宅內(nèi)卷模式，多個項(xiàng)目同臺競技。

除了綠城潮鳴外灘、華潤外灘瑞府、金茂璞元、虹口源·717，虹口還有伊泰置業(yè)的北外灘項(xiàng)目（原恒大地塊）等高端住宅將入市。

可以說，虹口這輪供地加速，不是偶然的。

北外灘新規(guī)劃從2020年6月獲批開始，一直在加速兌現(xiàn)。

地王頻出、新盤熱銷、供地持續(xù)上架，虹口的土地價值正在被市場重新定價。

對于開發(fā)商來說，核心地段的好地塊越來越稀缺；對于購房者來說，虹口豪宅的選擇面也越來越寬。

根據(jù)出讓安排，四批次這批地塊將在4月下旬發(fā)布正式出讓公告，5月下旬組織交易。

到時候，誰拿下這兩塊“小而精”的宅地，又會給虹口帶來什么樣的產(chǎn)品，進(jìn)深君將持續(xù)關(guān)注。