2026年一季度，華潤(rùn)置地在上海，打了一場(chǎng)全面的大勝仗。

不僅包攬了上海樓市全口徑銷售額、權(quán)益銷售額、操盤金額、操盤面積四項(xiàng)第一的大滿貫，同時(shí)旗下項(xiàng)目也紛紛實(shí)現(xiàn)熱銷霸榜。

而在其所有項(xiàng)目中，最讓市場(chǎng)感到“出乎意料”的是一個(gè)續(xù)銷項(xiàng)目的逆市奪冠——

外灘瑞府，一舉奪得2026年一季度上海內(nèi)環(huán)銷售套數(shù)TOP1

要知道，如今上海的豪宅競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入貼身肉搏的白熱化階段。黃浦、徐匯濱江、陸家嘴、人民廣場(chǎng)、北外灘、蘇河灣……幾乎所有豪宅地段都有供應(yīng)，但外灘瑞府卻成功殺出重圍。

目前，全上海在售豪宅項(xiàng)目中，外灘瑞府整盤去化率第一?？傌浟?60套，剩余不到50套，去化率達(dá)八成，大概率成為2026年上海首個(gè)清盤的豪宅項(xiàng)目。

要知道，項(xiàng)目去年12月三開后，今年已是純續(xù)銷狀態(tài)，沒有新品、沒有新開盤、沒有全維實(shí)景示范區(qū)，這種情況下卻跑出上海內(nèi)環(huán)最快的去化速度，堪稱是奇跡！

濤哥前幾天去他們現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，售樓處都是看房的客戶，2月拿下虹口區(qū)三冠王，一季度拿下內(nèi)環(huán)銷售套數(shù)TOP1，續(xù)銷實(shí)現(xiàn)內(nèi)環(huán)王者流速，讓同行們都難以置信。

這也讓濤哥更加好奇，在沒有全維實(shí)景展示區(qū)情況下，外灘瑞府能收獲眾多3000-4000萬豪宅客群認(rèn)可，華潤(rùn)置地到底做對(duì)了什么？

今天，濤哥就從操盤力、產(chǎn)品力、服務(wù)力三大維度，解讀外灘瑞府如何逆風(fēng)奪冠？

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逆風(fēng)奪冠的操盤力

在不確定的市場(chǎng)中創(chuàng)造“確定性”

外灘瑞府并非一個(gè)順風(fēng)項(xiàng)目，其首開恰好趕上去年四季度上海樓市轉(zhuǎn)折節(jié)點(diǎn)，可謂是逆風(fēng)開局，但沒想到華潤(rùn)置地操盤團(tuán)隊(duì)竟在逆風(fēng)中跑出“加速度”。

在濤哥看來，當(dāng)下的豪宅客群最需要的是資產(chǎn)的確定性、產(chǎn)品的領(lǐng)先性、開發(fā)商的專業(yè)性，三個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣。而華潤(rùn)置地這一仗打贏，就是將每一項(xiàng)都做到了極致。

1）精準(zhǔn)定位：錨定外灘一公里，核心資產(chǎn)對(duì)抗周期

外灘瑞府第一張王牌，是抓住核心資產(chǎn)本質(zhì)，一以貫之從未動(dòng)搖的“外灘敘事”。

濤哥見過不少上海豪宅，在推廣周期里主打賣點(diǎn)反復(fù)變化，試圖不斷調(diào)整定位迎合市場(chǎng)。但外灘瑞府首開到現(xiàn)在，核心定位與價(jià)值傳達(dá)始終緊緊錨定：外灘一公里。

這個(gè)定位精準(zhǔn)踩中了當(dāng)下高凈值人群資產(chǎn)配置邏輯的根本性轉(zhuǎn)變：從“買預(yù)期”全面轉(zhuǎn)向“買確定”。

外灘是上海用近兩百年時(shí)間驗(yàn)證過的、唯一沒有褪色過的核心資產(chǎn)。上行期，外灘有外灘的溢價(jià)邏輯；下行期，外灘有外灘的避險(xiǎn)價(jià)值。

外灘中軸線上，過去5年只有4個(gè)新盤供應(yīng)。除外灘瑞府之外，同級(jí)別項(xiàng)目基本都六七千萬起步。

外灘瑞府恰好卡在“價(jià)值高地、價(jià)格洼地”的安全墊上：3000萬級(jí)總價(jià)，是今天與未來10年入主外灘核心圈的最后門檻，錯(cuò)過不再有。

這種精準(zhǔn)鎖定并且打造上海“最具確定性資產(chǎn)”標(biāo)簽的定位能力，是能在續(xù)銷期持續(xù)吸引全國(guó)購(gòu)買力的底層密碼。

2）勇于破局：首個(gè)定制化豪宅，一切以客戶為中心

如果說精準(zhǔn)定位是外灘瑞府的基本盤，真正讓它甩開競(jìng)品的殺手锏，就是定制化。

外灘瑞府首開，恰好趕上去年四季度上海內(nèi)環(huán)豪宅市場(chǎng)最難的階段。市場(chǎng)急劇變化，很多同行紛紛選擇打折降價(jià)，外灘瑞府卻堅(jiān)定選擇：不打折不降價(jià)，回歸客戶，持續(xù)打磨產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)破局——推出內(nèi)環(huán)首個(gè)定制化豪宅。

要知道，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目已開盤過，相當(dāng)于中途增加定制化方案，不僅在華潤(rùn)置地上海是第一個(gè)吃螃蟹，且難度比新盤做定制化更大，對(duì)設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷都是極大挑戰(zhàn)。

但項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)堅(jiān)定克服重重困難，用2個(gè)月時(shí)間把整個(gè)定制化方案的鏈條打通，首次實(shí)現(xiàn)空間定制、皮膚定制、功能定制、藝術(shù)化定制，開啟上海內(nèi)環(huán)豪宅的定制時(shí)代。

不僅真正將選擇權(quán)交給新業(yè)主，甚至還一家一家回訪已經(jīng)成交的老業(yè)主，讓他們也有機(jī)會(huì)重新選更符合自己審美的方案——

這傳遞出一個(gè)信號(hào)，即使已經(jīng)交完錢，但華潤(rùn)置地依然在乎并不斷優(yōu)化業(yè)主的體驗(yàn)，這在上海是獨(dú)一份的。

定制化的效果很快被市場(chǎng)驗(yàn)證，兩套客廳風(fēng)格樣板間呈現(xiàn)后，38%客戶選了第二套皮膚，可見基于精準(zhǔn)洞察的定制化努力，確實(shí)真正切中了客戶的個(gè)性化需求。

當(dāng)同行在算還能打多少折，華潤(rùn)置地在想“還能為客戶做什么”——兩種思路，決定了兩種結(jié)局。

3）極致執(zhí)行：沒有節(jié)點(diǎn)造節(jié)點(diǎn)，以誠(chéng)待客精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化

定位再準(zhǔn)、破局再狠，最終還要落在執(zhí)行上。外灘瑞府面對(duì)“沒有節(jié)點(diǎn)”的續(xù)銷現(xiàn)實(shí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過兩個(gè)維度的極致執(zhí)行，硬生生把續(xù)銷期打出了強(qiáng)銷期的表現(xiàn)。

第一，沒有節(jié)點(diǎn)，就自己造節(jié)點(diǎn)。

從去年12月完成全部加推之后，外灘瑞府已經(jīng)沒有常規(guī)意義上的推售節(jié)點(diǎn)了。但這個(gè)項(xiàng)目今年以來幾乎沒有一個(gè)月是“安靜”的，抓住每一個(gè)傳播風(fēng)口，始終占據(jù)頭條。

從樣板段實(shí)景、到新政后發(fā)聲、到業(yè)績(jī)釋放，他們抓住一切發(fā)聲機(jī)會(huì)，與媒體與KOL協(xié)作輸出高質(zhì)量的內(nèi)容，月月有動(dòng)作、周周有聲音，讓外灘瑞府持續(xù)留在高端客群的視野最中央。

第二，以誠(chéng)待客，認(rèn)真對(duì)待每一位客戶。

華潤(rùn)置地在客戶管理上做到了極高的精細(xì)度，每一組客戶都會(huì)被仔細(xì)接待，團(tuán)隊(duì)會(huì)精準(zhǔn)了解每位客戶的需求與關(guān)注點(diǎn)，每天做客服復(fù)盤。

濤哥去現(xiàn)場(chǎng)時(shí)還發(fā)現(xiàn)，他們項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也都在親自接待客戶，這種自上而下的重視，確保了高凈值客戶從到訪到成交的每一個(gè)環(huán)節(jié)都得到最高級(jí)別的服務(wù)體驗(yàn)。

精準(zhǔn)定位的“資產(chǎn)確定性”、超前引領(lǐng)的“產(chǎn)品確定性”、持續(xù)發(fā)聲并以誠(chéng)待客的“轉(zhuǎn)化確定性”——

三重確定性閉環(huán)，是外灘瑞府在沒有節(jié)點(diǎn)、沒有全維示范區(qū)的情況下依然能持續(xù)爆量的底層動(dòng)能。

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引領(lǐng)內(nèi)環(huán)的產(chǎn)品力

重塑上海豪宅標(biāo)準(zhǔn)的"突破性"

如果說操盤是外灘瑞府打贏逆風(fēng)局的軟實(shí)力，那么它能在沒全維實(shí)景展示的情況下，讓客戶心甘情愿的買單，靠的是一套真正引領(lǐng)市場(chǎng)的硬核產(chǎn)品力。

濤哥看過上海很多10萬+的豪宅，一個(gè)很深的感觸是：多數(shù)項(xiàng)目在“堆料”上卷到了天花板，但在“真正讀懂土地、讀懂生活”這件事情上，華潤(rùn)置地往前多走了一步。

1）規(guī)劃突破：在風(fēng)貌底盤上，做資源價(jià)值的放大器

上海最貴的土地，是帶風(fēng)貌的土地，外灘百年風(fēng)貌是這片土地獨(dú)有且不可復(fù)制的資產(chǎn)背書。

外灘中軸線上，歷史保護(hù)級(jí)街區(qū)僅有三個(gè)：1843年的外灘、2002年的外灘源、2026年的外灘瑞府。

前兩座都是城市地標(biāo)，只有外灘瑞府7000m2風(fēng)貌街區(qū)是可以私有的門牌，這重身份本身，就已經(jīng)構(gòu)成了項(xiàng)目?jī)r(jià)值的第一道護(hù)城河。

但真正讓外灘瑞府拉開身位的，不只是“擁有風(fēng)貌”，在風(fēng)貌底盤上還有著無敵景觀資源的價(jià)值放大器。

建筑排布上，項(xiàng)目通過樓棟整體偏轉(zhuǎn)15°，不僅讓日照時(shí)長(zhǎng)增加50%，中高區(qū)大部分戶型都能將“陸家嘴三件套”與北外灘480米“浦西第一高樓”收入眼底。

既有上海最貴的歷史文化賦能，又有上海最值錢的無敵景觀視野，以產(chǎn)品力放大資產(chǎn)價(jià)值，這就是規(guī)劃的突破。

2）美學(xué)突破：海派審美進(jìn)階，打造家門口的外灘源

去年底，外灘瑞府沿九龍路的繁花濱水街角樣板段亮相。雖然只是一個(gè)小范圍實(shí)景呈現(xiàn)，卻足以讓市場(chǎng)窺見其審美的野心。濤哥現(xiàn)場(chǎng)走了一圈，有三重驚艷。

第一重驚艷:歸家禮序的儀式感。已實(shí)景呈現(xiàn)的街角，是外灘瑞府海派審美的集中縮影。

以伊朗進(jìn)口紅洞石為核心材質(zhì)，貫穿門頭與景墻，與外灘萬國(guó)建筑群的紅磚完成了跨越百年的美學(xué)共鳴。從街區(qū)開始，歸家的儀式感就被拉滿。

第二重驚艷:會(huì)所體系的藝術(shù)感。外灘瑞府特邀頂級(jí)設(shè)計(jì)大師渡邊智昭操刀泛會(huì)所，已呈現(xiàn)的2號(hào)樓泛會(huì)所，行走其間如置身藝術(shù)展館。

更重要的是，項(xiàng)目打造“一棟一主題”的泛會(huì)所體系，豐富的功能場(chǎng)景，讓高階社交在家樓下從容展開。

第三重驚艷：建筑立面的海派敘事。建筑立面采用典型的“三段式”設(shè)計(jì)——

底部復(fù)刻石庫(kù)門的弧形拱券致敬外灘的歷史肌理；中部用通透玻璃幕墻與金屬線條勾勒現(xiàn)代美學(xué)；頂部外灘百老匯之冠呼應(yīng)外灘古典建筑的天際線，完成從過去到未來的時(shí)空敘事。

從門頭、到會(huì)所、再到建筑，外灘瑞府以海派審美突破作為貫穿始終的主線。當(dāng)行業(yè)還在卷大門卷奢石時(shí)，它已經(jīng)把發(fā)力點(diǎn)前置到了美學(xué)體系的整體構(gòu)建。

3）空間突破：外灘傳世大宅，塔尖生活的極致定制

產(chǎn)品力最終要落到戶內(nèi)。外灘瑞府建面約240㎡的「藏瑞240」戶型，是華潤(rùn)置地對(duì)外灘塔尖生活的一次“極致定制”。

定制空中平墅的尺度感。近90㎡LDKB一體化超級(jí)廳堂、約15米南向面寬、270°寰幕落地窗，這種尺度感過去只能在400㎡+的超級(jí)大平層甚至獨(dú)棟別墅里看到。

定制個(gè)性化的居住審美。作為華潤(rùn)置地首個(gè)豪宅定制項(xiàng)目，外灘瑞府的定制化不是簡(jiǎn)單的選色換材，而是深入數(shù)百個(gè)家庭生活劇本后的全維方案。

240㎡戶型，主臥套房、藝術(shù)背景墻與衣帽間功能提供多種選擇方案；墻面、地面、柜體材質(zhì)可選；入戶門把手可選白雪公主玉、貝母、青玉等。讓家每一處都長(zhǎng)成主人想要的樣子。

定制滿配的頂豪級(jí)裝標(biāo)。全系嘉格納十件套堪稱內(nèi)環(huán)內(nèi)最高配置、三重凈煙系統(tǒng)、醫(yī)療級(jí)316L不銹鋼水管、華為最高端智能系統(tǒng)、還有獨(dú)立家政間……

"六大滿配"體系基于真實(shí)生活痛點(diǎn)給出系統(tǒng)性解決方案，達(dá)成"讓生活更舒適"的終極目標(biāo)。

在濤哥看來，上海豪宅的下一階段競(jìng)爭(zhēng)，不是比誰用了更貴的品牌，而是比誰更懂業(yè)主真實(shí)的生活。

外灘瑞府在每個(gè)維度上都多走了一步，最終匯聚成一個(gè)真正引領(lǐng)內(nèi)環(huán)的產(chǎn)品標(biāo)桿，這是客戶認(rèn)可的重要理由。

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卷翻行業(yè)的服務(wù)力

以體系化破圈構(gòu)建口碑"護(hù)城河"

在當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)里，好操盤、好產(chǎn)品已經(jīng)成為豪宅的基礎(chǔ)入場(chǎng)券。當(dāng)所有項(xiàng)目都在卷操盤和產(chǎn)品的時(shí)候，服務(wù)就成了決定項(xiàng)目能走多遠(yuǎn)的關(guān)鍵變量。

華潤(rùn)置地把服務(wù)前置、做深、做厚，用一套系統(tǒng)化服務(wù)生態(tài)，構(gòu)建起一條別人很難跨越的口碑護(hù)城河。

1）體系破圈:三位一體好服務(wù)金字塔

外灘瑞府服務(wù)體系，構(gòu)建出一個(gè)從資產(chǎn)維護(hù)、資源鏈接到精神共鳴的三級(jí)金字塔。

底層是「禮仕服務(wù)」，守護(hù)資產(chǎn)的恒久價(jià)值。華潤(rùn)置地物業(yè)體系內(nèi)最高端禮仕服務(wù)，769項(xiàng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，覆蓋7×24小時(shí)金鑰匙管家響應(yīng)，帶來匹配高端圈層的服務(wù)體驗(yàn)。

中層是「萬象摯友」，鏈接全球的奢享資源。依托華潤(rùn)萬象生活的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，外灘瑞府為業(yè)主定制“萬象摯友”權(quán)益——

萬象天地停車權(quán)益、米其林餐廳折扣、第一人民醫(yī)院綠色通道、海外留學(xué)鏈接、財(cái)富交流會(huì)資源嫁接。把萬象商業(yè)的資源庫(kù)，變成了服務(wù)業(yè)主的"私人生活外延"。

頂層是「瑞CLUB」，重塑圈層的社交場(chǎng)域。依托約3000㎡泛會(huì)所和蘇河灣中心43層的云端GALLERY，瑞CLUB全年無休地策劃藝術(shù)展、私宴、療愈之旅、空中瑜伽等圈層活動(dòng)，不僅實(shí)現(xiàn)服務(wù)前置化，更從"功能滿足"升級(jí)為"精神共鳴"。

2）社群破圈:高頻活動(dòng)與圈層運(yùn)營(yíng)

濤哥翻閱了項(xiàng)目去年至今的活動(dòng)鋪排，一個(gè)強(qiáng)烈的感受是——外灘瑞府正通過持續(xù)的活動(dòng)和圈層運(yùn)營(yíng)，搭建起屬于業(yè)主的生活方式平臺(tái)。

它有清晰的IP矩陣。「瑞CLUB·藝」主打藝術(shù)鑒賞(如4月匈牙利藝術(shù)家聯(lián)展)，「瑞CLUB·悅」聚焦身心療愈(如聯(lián)動(dòng)一齡集團(tuán)為業(yè)主父母定制的無錫/貴陽免費(fèi)療愈之旅)，「春日比鄰生活季」覆蓋美妝、花藝、瑜伽等女性客群的高頻觸點(diǎn)。

它有精準(zhǔn)圈層穿透力。業(yè)主80%以上是海歸、旅居人士或綠卡持有者，客群年輕且國(guó)際化。針對(duì)這一特質(zhì)，項(xiàng)目活動(dòng)做“小而精”的圈層滲透——如外籍化妝師的美學(xué)沙龍、僅限10人的空中瑜伽，都在核心圈層中引爆口碑。

它有極高的頻次密度。1月業(yè)主尊享權(quán)益開卡、2月新春納福三重禮和元宵節(jié)活動(dòng)、3月的春日比鄰生活季、4月的云端藝術(shù)展覽——月月有主題、周周有活動(dòng)。

高頻、精準(zhǔn)、多元三個(gè)維度疊加，讓外灘瑞府社群進(jìn)化為真正意義的“塔尖圈層生活平臺(tái)”。

3）口碑破圈：業(yè)主從居住者到共建者

服務(wù)做到極致，就會(huì)催生一種“自生長(zhǎng)”的口碑生態(tài)。

業(yè)主成了項(xiàng)目的主動(dòng)傳播者。濤哥了解到外灘瑞府不少業(yè)主會(huì)在小紅書、朋友圈等社交平臺(tái)上自發(fā)分享項(xiàng)目日?；顒?dòng)。業(yè)主發(fā)自內(nèi)心的身份認(rèn)同帶來的傳播是項(xiàng)目最好的廣告。

品牌的跨城裂變?cè)诔掷m(xù)發(fā)生。據(jù)悉項(xiàng)目4000萬級(jí)的240㎡戶型成交客戶中，一半都是全國(guó)各地住過華潤(rùn)置地項(xiàng)目的“老業(yè)主”，他們因?yàn)閷?duì)華潤(rùn)品牌的信任而來，又因認(rèn)可項(xiàng)目品質(zhì)而推薦更多朋友——

有位業(yè)主買完后直接推薦三位朋友一起也買，這背后是華潤(rùn)置地多年來在全國(guó)高端市場(chǎng)沉淀的深厚品牌力勢(shì)能。

從高端服務(wù)體系的引入，到搭建生活方式平臺(tái)強(qiáng)化鏈接，到激發(fā)業(yè)主自發(fā)傳播形成口碑裂變，外灘瑞府的服務(wù)力完成了從“做事”到“造勢(shì)”的質(zhì)變。

4

寫在最后：一場(chǎng)示范級(jí)的勝仗

回看外灘瑞府這一路，濤哥最大感觸是：這是一個(gè)把“不可能”變成“教科書”的經(jīng)典戰(zhàn)役，更是華潤(rùn)置地體系化操盤能力領(lǐng)先的證明。

以操盤的極致精細(xì)，在沒有示范區(qū)、沒有節(jié)點(diǎn)的狀態(tài)下，靠定位的穩(wěn)、定制化的敢、線上線下精細(xì)化的執(zhí)行力，硬生生在續(xù)銷期跑出強(qiáng)銷期的去化表現(xiàn)。

以產(chǎn)品的極致引領(lǐng)，在風(fēng)貌底盤上做價(jià)值加法，在海派審美上做系統(tǒng)表達(dá)，在240旗艦產(chǎn)品上做極致定制，讓客戶僅憑圖紙就愿為“未來的生活”買單。

以服務(wù)的極致用心，構(gòu)建起從資產(chǎn)養(yǎng)護(hù)到資源鏈接再到精神共鳴的完整生態(tài)，搭建業(yè)主生活方式平臺(tái)強(qiáng)化鏈接與認(rèn)同，最終讓業(yè)主從居住者變成代言人。

當(dāng)行業(yè)還在面臨"豪宅續(xù)銷難"的普遍困境時(shí)，外灘瑞府已經(jīng)用續(xù)銷領(lǐng)跑一季度、預(yù)計(jì)上半年清盤的成績(jī)單，給出了自己的答案:

真正恒久的作品，并不畏懼市場(chǎng)周期。因?yàn)樗^定的，是一座城市永不褪色的核心價(jià)值，是高凈值人群對(duì)“確定”與“美好”的終極向往。

外灘一公里，門檻正在關(guān)上。華潤(rùn)置地在外灘打出的這一仗，為整個(gè)上海豪宅圈提供了一份關(guān)于“如何打贏逆風(fēng)仗”的示范答卷。

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