面對“住宅變旅館”引發(fā)的鄰里糾紛與社區(qū)矛盾，東京都心多個行政區(qū)終于不再沉默，開始收緊管制“韁繩”。

4月16日，東京都目黑區(qū)宣布，為應(yīng)對區(qū)內(nèi)利用獨棟住宅或公寓樓運營的小型旅館激增帶來的噪音、垃圾等投訴，將強化旅館營業(yè)的管制，對旅館業(yè)法施行條例進行修訂。修訂案將強制要求經(jīng)營者召開居民說明會、安排員工常駐

此舉并非個例。在觀光需求復(fù)蘇的背景下，東京核心區(qū)正掀起一波針對“全年營業(yè)”的灰色住宿業(yè)態(tài)的監(jiān)管浪潮。

投訴激增八倍，目黑區(qū)擬推五項“緊箍咒”

目黑區(qū)，作為東京都心知名的住宅區(qū)，約八成為居住用地，商業(yè)與住宅高度混雜。近年來，在入境旅游需求擴大的背景下，區(qū)內(nèi)的旅館、酒店數(shù)量從2021年度的28家猛增至85家

然而，住宿設(shè)施“野蠻生長”的同時，煩惱也隨之而來。居民投訴與咨詢在五年間激增了約8倍，2025年度達到427件。問題主要集中在：開業(yè)前未充分告知周邊居民，以及住宿者引發(fā)的噪音、垃圾處理不當等糾紛。

為“維持良好的居住環(huán)境”，目黑區(qū)計劃推出五項核心新規(guī)，為旅館業(yè)者戴上“緊箍咒”：

1. 強制事前說明：營業(yè)許可申請前，必須設(shè)置標識、召開面向周邊居民的說明會。
2. 強制信息公示：設(shè)施招牌上必須明確標示營業(yè)種類、經(jīng)營者姓名（或法人名稱）及緊急聯(lián)系方式。
3. 強制事前告知：經(jīng)營者必須事先向住客說明噪音防止、垃圾分類等注意事項。
4. 強制指定代理人：對居住在海外（日本境外）的個人經(jīng)營者，必須任命一位“日本國內(nèi)居住、可日語溝通”的代理人。
5. 強制員工常駐：新獲許可的旅館設(shè)施，必須有營業(yè)人員（員工）常駐，以便應(yīng)對緊急情況、防止生活環(huán)境惡化。

該條例修訂案將經(jīng)公眾意見征集后，于9月提交區(qū)議會審議。

江東區(qū)緊跟：常駐義務(wù)“零例外”，違規(guī)最高罰款5萬

無獨有偶，擁有東京國際展覽中心、豐洲市場等大型設(shè)施的東京都江東區(qū)，也已宣布自2026年7月1日起施行更嚴格的旅館業(yè)條例。

其核心修正條款同樣直指要害：

• 常駐義務(wù)全面化：條例刪除了原有“區(qū)長官認定具備緊急應(yīng)對機制則可例外”的但書條款，這意味著所有設(shè)施，在住客入住期間，必須隨時有經(jīng)營者或員工在店內(nèi)工作，再無例外。
• 常駐空間明確化：必須在營業(yè)設(shè)施內(nèi)設(shè)置可供經(jīng)營者或員工常駐的、符合規(guī)定的空間。
• 結(jié)構(gòu)獨立化：營業(yè)設(shè)施必須能夠?qū)πP(guān)、前臺、客房等各部分進行一體化管理，且必須與住宅等其他設(shè)施在結(jié)構(gòu)上明確分隔，不能混雜。這或?qū)⑹估闷胀ü伍g經(jīng)營的模式面臨挑戰(zhàn)。
• 增設(shè)罰則：對違反常駐義務(wù)者，區(qū)長可命令其改正，拒不改正者可被處以5萬日元以下的罰款

分析指出，這基本意味著“無人化”運營的民宿在江東區(qū)將成為歷史，尤其利用獨棟住宅“整棟出租”的經(jīng)營者，運營難度將顯著增加。

監(jiān)管灰色地帶：“全年營業(yè)”的旅館，實為“骨抜き”的民宿？

為何多個行政區(qū)突然集中強化對“旅館”的管制？背后是業(yè)界一個日益普遍且引發(fā)爭議的“擦邊球”操作。

2018年6月日本《旅館業(yè)法》修訂后，最低客房數(shù)和前臺常駐等要求被放寬。這意味著，即使是普通住宅，只要滿足消防檢查和區(qū)域規(guī)劃等條件，也能輕松取得“旅館/酒店”的營業(yè)許可，從而擺脫《住宅宿泊事業(yè)法》（民泊新法）規(guī)定的“每年最多營業(yè)180天”的限制，實現(xiàn)“全年無休”營業(yè)

這種“名為旅館，實為民宿”的業(yè)態(tài)在都心迅速蔓延。東京都內(nèi)的“旅館/酒店”數(shù)量在十年間膨脹至約3倍，達到近6000家?？紤]到傳統(tǒng)旅館建設(shè)成本高昂，業(yè)內(nèi)人士認為，增量中的絕大部分就是這種“變相民宿”

隨之而來的是投訴激增。以新宿區(qū)為例，對旅館酒店的投訴在幾年間增加了4倍以上，內(nèi)容幾乎與對民宿的投訴如出一轍：噪音、垃圾問題。

“旅館和民宿的界限正在消失，”一位都內(nèi)自治體負責人抱怨道。盡管多地已加強對民宿的區(qū)域和天數(shù)限制，但只要經(jīng)營者選擇“旅館”這條路徑，這些限制就可能被輕易繞過，導(dǎo)致監(jiān)管“骨抜き”（被架空）。

目前，一些區(qū)已開始摸查實情。例如，在澀谷區(qū)確認了336件、豐島區(qū)確認了356件利用公寓單間運營的住宿設(shè)施。

面對“住宅變旅館”引發(fā)的鄰里沖突與監(jiān)管困境，東京都心各區(qū)正從地方條例層面尋求突破，核心是強化經(jīng)營者的社區(qū)溝通責任和現(xiàn)場管理責任

這場由“觀光復(fù)興”與“居住安寧”矛盾引發(fā)的監(jiān)管升級，預(yù)示著日本共享住宿經(jīng)濟將告別粗放增長，進入強監(jiān)管、重合規(guī)的新階段。對于投資者和經(jīng)營者而言，未來必須更加審慎地評估法律風險與社會成本；對于地方政府，如何在促進旅游與保護社區(qū)之間找到可持續(xù)的平衡點，將是長期挑戰(zhàn)。