觀點網(wǎng) 對于大悅城而言，2025年是濃墨重彩的一年。

這一年6月，大悅城商業(yè)管理中心更名為商業(yè)事業(yè)部。名稱上的變化，不僅意味著組織架構(gòu)調(diào)整，更反映出公司將商業(yè)提升到了更重要的地位，以及進一步提升商業(yè)管理專業(yè)能力、核心競爭力和品牌影響力的決心。

這場調(diào)整，亦是對大悅城在2024年度報告中明確的“1123”戰(zhàn)略體系，于組織層面所做出的積極回應。

該戰(zhàn)略體系明確提出：“提升商業(yè)引領地位，堅持‘年輕力’第一品牌地位不動搖，加快消費基礎設施REITs發(fā)展，持續(xù)提升經(jīng)營能力?！?/p>

與此同時，夯實高質(zhì)量開發(fā)業(yè)務，面向改善性需求，打造“好房子”等多項內(nèi)涵，也都囊括在“1123”戰(zhàn)略體系之中……

可以說，“1123”戰(zhàn)略的深化推進，對大悅城控股資源整合與決策效率提出了更高要求，而一個月后宣布的“大悅城地產(chǎn)私有化”恰是順應這一發(fā)展需求的關(guān)鍵舉措。

時間來到年末，自2025年11月27日下午四時起，大悅城地產(chǎn)在香港聯(lián)交所的上市地位撤銷。交易于2025年12月4日完成交割。本次交易完成后，大悅城對大悅城地產(chǎn)的整體持股比例由59.59%變更為86.19%。

進入一個“大悅城”的新時期，公司在業(yè)績表現(xiàn)上有何變化？

開發(fā)業(yè)務基本盤

2025年，大悅城實現(xiàn)營業(yè)收入308.92億元，同比下降13.69%；綜合毛利率31.8%，較上年同期上升10.04個百分點；毛利額98.23億元，同比上升26.11%；全年實現(xiàn)歸母凈利潤-23.5億元，同比減虧6.27億元。

分行業(yè)收入構(gòu)成來看，大悅城營業(yè)收入來自商品房銷售及一級土地開發(fā)、投資物業(yè)及相關(guān)服務、酒店經(jīng)營、管理輸出、物業(yè)及其他，以及其他業(yè)務板塊。2025年整體營收同比下降，主要受商品房銷售及一級土地開發(fā)業(yè)務下滑所致。

公告顯示，2025年，該板塊實現(xiàn)營收232.74億元，同比減少18.01%，也是大悅城板塊中唯一出現(xiàn)營收下滑的領域。

商品房銷售及一級土地開發(fā)在總營收中的占比由2024年79.31%下降至2025年75.34%，但仍是大悅城最主要的收入來源。

受銷售回款同比減少影響，大悅城全年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流30.23億元，同比下降54.32%。

報告期末，大悅城總資產(chǎn)1570.16億元，較年初下降12.07%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)102.81億元，較年初下降2.97%。

行業(yè)整體承壓背景下，大悅城2025年銷售型業(yè)務實現(xiàn)全口徑簽約160億元，簽約面積95萬平方米，較2024年分別減少56.64%、43.22%。

當前，房地產(chǎn)市場仍處于筑底階段，房企之間的競爭日益聚焦于產(chǎn)品力。在國家推動“好房子”建設背景下，大悅城亦參與其中。

據(jù)悉，大悅城歷時兩年、投入研發(fā)經(jīng)費近千萬元，傾力推進“中糧好房子”建設，提出“主動健康場景生活”產(chǎn)品主張。同時，該公司積極響應國家戰(zhàn)略，引領行業(yè)綠色健康轉(zhuǎn)型，率先開展“主動式建筑”理念在國內(nèi)住宅產(chǎn)品方面的實踐。

這些舉措也在一定程度上對大悅城的研發(fā)費用產(chǎn)生影響。

年報顯示，2025年，大悅城研發(fā)費較2024年752.2萬元增至1391.27萬元，同比增加84.96%；研發(fā)投入占營業(yè)收入比例也由上一年0.02%提高至0.05%。對此，大悅城表示，主要是期內(nèi)響應國家及市場需求，開展“好房子”系列研發(fā)工作。

此外，銷售費用、財務費用分別同比減少4.66%、9.43%，為15.51億元、14.82億元；管理費用為14.82億元，同比增加3.11%。

面向2026年，大悅城表示，將持續(xù)升級“中糧好房子”與“綠色大悅城”，堅持以客戶為中心，強化科技創(chuàng)新應用，推動產(chǎn)品體系迭代升級，不斷提升產(chǎn)品力與品牌影響力。這也意味著，研發(fā)費用或?qū)⒗^續(xù)增加，相關(guān)投入占營業(yè)收入比例也有提升空間。

值得注意的是，大悅城在2025年仍關(guān)注市場機會，擇機進行土儲補倉。重點布局新一線及重點二線城市，期內(nèi)共獲取2個住宅項目、2個大悅城購物中心項目，分別位于三亞、成都、青島的核心板塊，土地面積共計21.76萬平方米，計容建筑面積48.17萬平方米，土地款總額（全口徑）38.45億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

截至期末，大悅城土地儲備主要分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長江中游等核心都市圈，土地儲備可售貨值約969億元（不含一級開發(fā)舊改等土儲項目）；累計土地儲備1481.32萬平方米，按區(qū)域劃分，北方大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、西南大區(qū)、香港大區(qū)分別占比31.42%、24.32%、15.3%、28.96%、0.01%。

購物中心的“年輕力”

除了開發(fā)業(yè)務之外，大悅城還形成了豐富的經(jīng)營業(yè)務布局，具體包括購物中心、寫字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、酒店與長租公寓，收入則主要來源于租金收入、增值服務等。

首先在購物中心方面，一直以來，大悅城聚焦重點區(qū)域與核心城市深耕發(fā)展，商業(yè)項目全國布局44個（含輕資產(chǎn)和非標準化產(chǎn)品），商業(yè)建筑面積約470萬平方米。

截至2025年，大悅城在營項目37個，商業(yè)建筑面積約388萬平方米，其中包括24個大

悅城購物中心（含輕資產(chǎn)），商業(yè)建筑面積約322萬平方米，2個大悅匯（輕資產(chǎn)），商業(yè)建筑面積約19萬平方米；在建、籌備的項目（含輕資產(chǎn)和非標準化產(chǎn)品）7個，商業(yè)建筑面積約82萬平方米。

2025年，大悅城迎來南昌大悅城、深圳大悅城開業(yè)。其中，南昌大悅城開業(yè)于5月，項目總投資超30億元、商業(yè)體量約13萬平方米。項目引入超220家品牌，其中區(qū)域首店141家，占比超60%，還包含近40家城市及以上級別首店。截至期末，項目出租率96%。

深圳大悅城開業(yè)于7月，作為大悅城商業(yè)首進深圳的旗艦項目，總投資200億元，包含了購物中心、甲級寫字樓、高端住宅、精品公寓等多種業(yè)態(tài)，總建筑面積73萬平方米。其中，商業(yè)部分（深圳大悅城）建筑面積25萬平方米。項目匯聚近400家品牌，首店定制店占比超50%。截至期末，深圳大悅城出租率100%。

整體而言，憑借“年輕、時尚、潮流、品位”定位，大悅城購物中心在2025年實現(xiàn)銷售額463.7億元，同比增長15.5%；客流4.49億，同比提升22.7%，平均出租率94%。

值得注意的是，在行業(yè)深度調(diào)整與存量競爭加劇背景下，大悅城明確全面推進“1123”戰(zhàn)略體系重塑，將“提升商業(yè)引領地位”置于首位，堅持“年輕力”第一品牌地位不動搖。

據(jù)悉，2025年，大悅城持續(xù)深耕年輕消費賽道，扎實推進“大朋友”大悅城品牌年輕力計劃，全年落地近2000場年輕力主題活動，其中全國首展159場，IP銷售額6.4億元；會員總量近2478萬人，會員銷售額突破100億元。

與此同時，加快REITs發(fā)展，持續(xù)提升經(jīng)營能力，也被大悅城視為商業(yè)板塊的重要戰(zhàn)略方向。

2024年，華夏大悅城商業(yè)REIT成功發(fā)行上市，該產(chǎn)品底層資產(chǎn)來自大悅城旗下購物中心成都大悅城，項目期末出租率為98.1%，較預測的95.50%提升了2.6個百分點；上市至今累計分紅5次，全年按募集規(guī)模計算年化分派率為5.48%。

目前，華夏大悅城商業(yè)REIT回流資金已用于商業(yè)地產(chǎn)項目獲取及投資，大悅城成功打通“投、融、建、管、退”資產(chǎn)閉環(huán)。

經(jīng)營業(yè)務多維轉(zhuǎn)型

相較于購物中心業(yè)務在全國范圍的廣泛布局，大悅城寫字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目過往主要聚焦于華南地區(qū)，期內(nèi)該板塊業(yè)務正逐步向更廣區(qū)域拓展。

截至2025年，大悅城在深圳擁有產(chǎn)業(yè)園建筑面積約95萬平方米：寶安新安片區(qū)建筑面積約27萬平方米（占地約19萬平方米）、福海片區(qū)建筑面積約67萬平方米（占地約47萬平方米），深圳在運營項目整體平均出租率98.5%。

報告期內(nèi)，大悅城成功中標并簽約上海滴水湖國際中心項目，這是該公司在上海落地的首個產(chǎn)業(yè)綜合體輕資產(chǎn)輸出項目，受托管理面積25.3萬平方米。

在酒店與長租公寓業(yè)務方面，大悅城于北京及三亞共計擁有四家酒店，建筑面積約27萬平方米。期內(nèi)，酒店板塊整體出租率為81%。

此外，自2019年正式推出“Joyer Apt.大悅樂邑”長租公寓品牌以來，大悅城目前在北京、深圳管理10個長租公寓項目，建筑面積約9萬平方米。

除上述業(yè)務外，大悅城亦在物業(yè)服務領域加快布局步伐。

報告期末，物業(yè)管理服務已進駐40余個城市，在管項目161個，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等多個業(yè)態(tài)；合同管理面積約3200萬平方米，較上年末增長6.1%，在管面積近2863萬平方米，較上年末增長12.5%。

面向2026，大悅城將加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，將商業(yè)業(yè)務作為壓艙石，打造一流商業(yè)運營能力；將開發(fā)業(yè)務作為基本盤，優(yōu)化貨值結(jié)構(gòu)，資源聚焦，積極關(guān)注城市更新機遇；將產(chǎn)業(yè)、寫字樓和酒店等持有型業(yè)態(tài)作為穩(wěn)定器，提升精細化管理水平，實現(xiàn)規(guī)模增長；將商業(yè)和物業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務作為新增長極，加快發(fā)展。

“公司將統(tǒng)籌資源強化有效投資，對接城市發(fā)展需求，堅持效益優(yōu)先、嚴控投資質(zhì)量，以有效投資夯實業(yè)績增量?！?/p>

值得注意的是，大悅城還特別提到，“做強做大大悅城商業(yè)REITs平臺，持續(xù)釋放持有型資產(chǎn)價值。”或許，華夏大悅城商業(yè)REIT已步入擴募倒計時。

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