在長三角西大門，一座低調(diào)的皖西南小城正在醞釀一場“交通巨變”。懷寧縣2026年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃近日出爐：全年供地總量228.897公頃（約3433.5畝），其中交通運(yùn)輸用地高達(dá)132.0031公頃，占比57.67%，占據(jù)半壁江山。與之形成鮮明對(duì)比的是，住宅用地僅12.5245公頃，占比不足6%。這份“失衡”的供地賬單背后，究竟隱藏著懷寧怎樣的城市野心？

NO.1 |壹

228.9公頃土地賬本：交通“獨(dú)吞”半壁江山，住宅極度克制

根據(jù)懷寧縣人民政府辦公室印發(fā)的《2026年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年的土地供應(yīng)呈現(xiàn)出極其鮮明的“基建優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)、住宅克制”特征。

1. 總量與結(jié)構(gòu)：交通一家獨(dú)大

全年228.897公頃的供應(yīng)總量中，交通運(yùn)輸用地以132.0031公頃（約1980畝）的絕對(duì)優(yōu)勢位居第一。這意味著，2026年懷寧每供應(yīng)2畝地，就有1畝多用于修路架橋。緊隨其后的是工礦倉儲(chǔ)用地52.9185公頃（占比23.12%）和公共管理與公共服務(wù)用地26.0008公頃（占比11.36%）。

2. 住宅用地：保障為主，商品稀缺

住宅用地合計(jì)僅12.5245公頃（約187.9畝）。更值得玩味的是其內(nèi)部結(jié)構(gòu)：

保障性住房用地8.0802公頃：全部用于“天天高速安置點(diǎn)”，分布在黃墩鎮(zhèn)、月山鎮(zhèn)、涼亭鄉(xiāng)等地，屬于典型的“修路必先安居”。

商品房用地僅4.4443公頃：僅有2宗地塊，一宗位于高河鎮(zhèn)城東村（4.3895公頃），另一宗位于洪鋪鎮(zhèn)洪鋪街道（0.0548公頃）。

這意味著，2026年懷寧縣城核心區(qū)的純商品房供地僅約65.8畝，創(chuàng)下近年新低。

3. 商服與產(chǎn)業(yè)：精準(zhǔn)滴灌

商服用地5.4501公頃，主要投向獨(dú)秀山觀音洞風(fēng)景區(qū)（石鏡鄉(xiāng)）、現(xiàn)代智慧物流園（臘樹鎮(zhèn)）等文旅和物流節(jié)點(diǎn)。工礦倉儲(chǔ)用地則高度集中在金拱鎮(zhèn)、馬廟鎮(zhèn)等工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，單宗面積普遍較小，顯示出“存量挖潛、精細(xì)供地”的特點(diǎn)。

NO.2 |貳

錨定2035：供地計(jì)劃是國土空間規(guī)劃的“施工圖”

這份供地計(jì)劃并非孤立存在，而是對(duì)《懷寧縣國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》的精準(zhǔn)落地。

1. 支撐“皖西南重要交通樞紐”定位

規(guī)劃明確提出懷寧要建設(shè)“皖西南重要交通樞紐”和“安慶市域副中心城市”。2026年高達(dá)132公頃的交通用地，正是對(duì)這一目標(biāo)的全力沖刺。

G50滬渝高速改擴(kuò)建：供地計(jì)劃中大量交通運(yùn)輸用地（如公嶺鎮(zhèn)、小市鎮(zhèn)段）均為此項(xiàng)目服務(wù)，旨在打通皖西南交通大動(dòng)脈。

石牌鎮(zhèn)綜合交通樞紐：公共管理與公共服務(wù)用地中專門安排了石牌鎮(zhèn)綜合交通樞紐項(xiàng)目，呼應(yīng)了規(guī)劃中“打造石牌縣域副中心”的戰(zhàn)略。

懷寧通用機(jī)場與皖河新港：雖然部分項(xiàng)目用地在后期，但前期的道路銜接（如石如大道、獨(dú)秀大道等）已在2026年計(jì)劃中鋪開。

2. 嚴(yán)守“三區(qū)三線”，生態(tài)與耕地優(yōu)先

規(guī)劃劃定了嚴(yán)格的生態(tài)保護(hù)紅線（不低于32.84平方公里）和永久基本農(nóng)田（不低于437.15平方公里）。2026年供地計(jì)劃中，住宅用地極度克制，正是為了防止城鎮(zhèn)無序擴(kuò)張侵蝕耕地和生態(tài)空間。同時(shí)，公共管理與公共服務(wù)用地中包含了大沙河治理、高河大河治理等生態(tài)項(xiàng)目，體現(xiàn)了對(duì)“一屏兩廊”生態(tài)格局的守護(hù)。

3. 構(gòu)建“兩核四心”產(chǎn)業(yè)格局

規(guī)劃構(gòu)建了“兩核（縣城、石牌）四心（月山、黃墩、小市、皖河農(nóng)場）”的城鎮(zhèn)體系。2026年供地中：

縣城核心：工礦倉儲(chǔ)用地向經(jīng)開區(qū)、金拱、馬廟集聚，保障磁電產(chǎn)業(yè)園、金屬表面處理循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園等“六園一中心”建設(shè)。

石牌副核：商服用地向獨(dú)秀山觀音洞、石牌戲曲小鎮(zhèn)傾斜，支撐“戲曲文化+旅游”產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

鄉(xiāng)村振興：黃墩鎮(zhèn)、三橋鎮(zhèn)等地的工礦用地主要用于藍(lán)莓、糧油等農(nóng)產(chǎn)品深加工，落實(shí)“五區(qū)多點(diǎn)”農(nóng)業(yè)格局。

NO.3 |叁

結(jié)語

透過2026年的供地計(jì)劃和2035年的宏偉藍(lán)圖，第一房研究院認(rèn)為，懷寧縣正在走出一條“反常規(guī)”但極具前瞻性的發(fā)展道路。對(duì)于市場參與者和居民，我們有三點(diǎn)核心判斷：

第一，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入“極度稀缺”時(shí)代。

全年僅4.44公頃的商品房用地供應(yīng)，意味著未來1-2年內(nèi)，懷寧縣城核心區(qū)的新房供應(yīng)量將斷崖式下跌。這將加速庫存去化，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。對(duì)于購房者而言，高河鎮(zhèn)城東片區(qū)是唯一的新房供應(yīng)地，稀缺性將使其保值性增強(qiáng)。對(duì)于開發(fā)商，傳統(tǒng)的“招拍掛”拿地模式在懷寧將愈發(fā)艱難，關(guān)注城市更新、存量資產(chǎn)盤活才是破局之道。

第二，“交通+產(chǎn)業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，人口回流可期。

132公頃的交通用地和52公頃的工業(yè)用地，是實(shí)打?qū)嵉摹爸惨P”。隨著G50改擴(kuò)建、六慶鐵路等項(xiàng)目的推進(jìn)，懷寧的區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步放大。產(chǎn)業(yè)用地的精準(zhǔn)供應(yīng)（如藍(lán)莓深加工、汽車零部件）將創(chuàng)造大量高質(zhì)量就業(yè)崗位，吸引外出務(wù)工人員回流。人口凈流入，才是支撐房地產(chǎn)長期健康發(fā)展的根本。

第三，警惕“非核心區(qū)”的資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

在“兩核四心”的城鎮(zhèn)格局下，資源將向縣城和石牌鎮(zhèn)高度集聚。2026年供地計(jì)劃中，洪鋪、江鎮(zhèn)等地的住宅用地幾乎為零，且多為微型地塊。這預(yù)示著鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的房地產(chǎn)價(jià)值將被長期稀釋。投資者應(yīng)堅(jiān)決回避鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)，聚焦縣城核心區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的租賃市場。

懷寧縣2026年的供地計(jì)劃，是一份“功成不必在我，功成必定有我”的戰(zhàn)略宣言。它告訴我們：在長三角一體化的大潮中，只有打通交通命脈、做強(qiáng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)，才能真正撐起一座城市的未來。看懂了土地，就看懂了懷寧的明天。