在市中心動(dòng)刀，廣州越來越拼。

今天，廣州發(fā)布了一季度最新GDP數(shù)據(jù)，7988.88億元，同比增長6%。

其中，城市更新領(lǐng)域完成固定資產(chǎn)投資569億元，同比增長42%；城中村改造投資同比增長77%，成為廣州增長最迅速的板塊之一。

從海珠新中軸、天河員村、石牌等強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)情況來看，廣州舍得也愿意在市中心砸錢做舊改，不看單次經(jīng)濟(jì)效益，而是全盤棋一起考慮。

一直以來大象難轉(zhuǎn)身的越秀核心區(qū)，也積極投身于全市新一輪城市更新浪潮之中。

在市里的會(huì)議上，越秀區(qū)工作計(jì)劃草案提到了的幾個(gè)舊改重點(diǎn)。

·瑤臺(tái)村，進(jìn)展最快，走到了實(shí)質(zhì)性的拆遷攻堅(jiān)階段；

·西坑金貴村，收集了業(yè)主資料，下一步是測(cè)繪、出補(bǔ)償方案；

·寺右共和片，初期階段，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃，分布實(shí)施；

瑤臺(tái)和西坑，越秀都談了幾年了，而寺右共和片區(qū)是越秀時(shí)隔多年又一次把它端上桌，放進(jìn)政府官方報(bào)告里。

關(guān)鍵點(diǎn)在于，寺右村和共和村會(huì)連片啟動(dòng)，統(tǒng)一做規(guī)劃。

此前，對(duì)于環(huán)市東、五羊的核心片區(qū)，越秀正式表態(tài)都極為謹(jǐn)慎，此番重提寺右共和意味著，越秀的確有一個(gè)相對(duì)明確的計(jì)劃要?jiǎng)印?/p>

前兩年，寺右村入選了“城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃”名單，計(jì)劃2026-2027年啟動(dòng)，混合改造，采用做地模式。

以往年推進(jìn)不順的情況來看，想打動(dòng)片區(qū)村民和業(yè)主，越秀或許得出一個(gè)極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，參考瑤臺(tái)國有證4.4萬/平，農(nóng)林下路地鐵站征收7.7萬/平。

寺右共和片區(qū)補(bǔ)償4萬？5萬？6萬？7萬？

近幾年，越秀村民問最多的就是環(huán)市東、五羊片區(qū)的舊改還做不做。

做的，做完你的，做你的。

寺右村、共和村位于東山口、五羊新城、楊箕的三角中間地帶，距離珠江新城直線距離不到1公里。

尤其是另一邊楊箕村的大獲全勝，村民和房企的理想都很豐滿。

如此優(yōu)渥的地理位置，早些年吸引了不少房企對(duì)其虎視眈眈。

寺右共和舊改就好像小龍蝦大閘蟹，貴價(jià)，繁瑣，肉少，但的確吸引人。

最早介入寺右村的是，萬科。

2010年，寺右村借著亞運(yùn)春風(fēng)宣布舊改；直到2018年，寺右村正式進(jìn)入省三舊推介會(huì)手冊(cè)之中，“全面改造”，另一個(gè)是現(xiàn)在拆到飛起的沙涌南。

當(dāng)時(shí)，寺右村改造辦公室投入使用，辦公室墻上還掛著萬科負(fù)責(zé)的黃埔文沖舊改、永慶坊微改造項(xiàng)目的信息。

恰巧，萬科拿下了珠江新城的寺右萬科中心寫字樓項(xiàng)目，近水樓臺(tái)，萬科沖在了最前面。

啃下文沖西，做了個(gè)好項(xiàng)目的萬科興致勃勃，想在市中心也做一場(chǎng)轟轟烈烈的城市更新。

寺右村總用地面積約42萬平，居住密度大、難度高。不少村民不愿意改，導(dǎo)致項(xiàng)目的前期測(cè)繪工作開展都很艱難。

同時(shí)，位置核心，周邊有軍管區(qū)、機(jī)關(guān)宿舍，在編策方案時(shí)有限制。

這也是越秀區(qū)舊改面臨的普遍問題，完全算不過來賬，沒有開發(fā)動(dòng)力。

2021年，寺右村連同共和片區(qū)正式確定粵瑞公司為前期策劃主體，編制片策方案初稿。

當(dāng)時(shí)，還有另一家央企中交城投，也和粵瑞控股簽了協(xié)議介入舊改。

大概率就是網(wǎng)上路透的這版，還配了240米高的雙子塔地標(biāo)。

2025年，官方表態(tài)暫緩，還處于前期研究階段。

至于另一邊的共和村，知名度和范圍都沒有寺右村那么大，但作為背靠楊箕的大型社區(qū)，其也渴望一戰(zhàn)成名。

而在去年，共和片區(qū)曾有機(jī)會(huì)采取“原拆原建”的方式進(jìn)行改造，每家每戶共同出資，原地重新打造家園。

不過，改造需要90%以上的業(yè)主同意，可能還要業(yè)主自己掏錢，最后也是沒能通過。

去年，在共和村社區(qū)重啟之時(shí)，我們走訪過附近村民的態(tài)度。

部分反對(duì)的業(yè)主們態(tài)度總結(jié)起來是，“唔知、唔明、唔做”，沒有政府深度參與，顧慮臨遷費(fèi)、回遷時(shí)間、產(chǎn)品質(zhì)量都是不確定性。

尤其是共和片區(qū)的鐵一學(xué)位，使不少業(yè)主的房子有了很少的學(xué)位保底價(jià)值，即便老了，也不愁賣。

而寺右村，早些年的反對(duì)聲音主要村民補(bǔ)償預(yù)期很高，左東山、右珠城，老富人區(qū)＋現(xiàn)富人區(qū)，周邊房?jī)r(jià)高企。

寺右共和村一旦決定要改，推出來的價(jià)碼一定不會(huì)低，不然打動(dòng)不了業(yè)主和村民。

目前，參考瑤臺(tái)是村屋280方案，國有證棄產(chǎn)4.4萬/平，中途瑤臺(tái)還不斷加碼，給出1000/平左右的限時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)，還是能推得動(dòng)。

至于另一邊，南洋電器廠的棄產(chǎn)補(bǔ)償是6.6萬/平，農(nóng)林下路地鐵站征收方案給出的是7.7萬/平。

越秀要想推動(dòng)舊改，村民們的預(yù)期并不低。

同時(shí)，也要考慮到平衡賬本的問題，尤其是考慮到商業(yè)配比，要靠長期運(yùn)營收回成本。

不過一個(gè)新的考慮因素是城市更新REITs的出現(xiàn)，或許在未來會(huì)讓這部分物業(yè)可以實(shí)現(xiàn)更好的資金回流，五羊位置也夠好。

隔壁兄弟村楊箕村的成功，讓村民期盼舊改帶來的改變，既增加集體收入，也能讓房子釋放應(yīng)有的價(jià)值。

同樣是兩房，楊箕村可以租到6000，片區(qū)內(nèi)新一點(diǎn)的寺右公館也可以租到6000+；對(duì)比寺右村只能租到3000多，前后近一倍的差距，一年收入就差好幾萬。

而楊箕村的商品房富力東山新天地，去年成交價(jià)超過9萬+，業(yè)主們的掛牌價(jià)普遍超過10萬/平；寺右共和片區(qū)的房子，普遍在3-5萬/平。

更不用說對(duì)比另一側(cè)的珠江新城了，一面是燈紅酒綠的CBD，一路之隔則是昏暗的城中村握手樓。

從實(shí)際居住體驗(yàn)上，很多村民也希望可以改造，例如共和社區(qū)約60%的房屋存在墻體開裂、管道老化等安全隱患。

寺右村內(nèi)的巷道狹窄而陰暗，迎面而來，到處都是散落的電線和垃圾桶，街道消防車根本進(jìn)不去，安全隱患不少。

作為和楊箕村同期計(jì)劃啟動(dòng)的舊改，前者當(dāng)時(shí)改造可謂是占盡天時(shí)地利人和。

即便是如此，富力和楊箕到最后還是對(duì)簿公堂，打了一場(chǎng)官司。

除了楊箕之外，越秀區(qū)其他舊改項(xiàng)目基本寸步難行，青龍坊、南洋電器廠基本停滯。

直到做地模式鋪開，政府下場(chǎng)來做，火車站瑤臺(tái)的持續(xù)推進(jìn)，越秀才有城中村舊改得以復(fù)活。

終于，寺右共和舊改也有望重啟了。