重磅消息，環(huán)市坊青龍坊舊改，確定不做了，將改為原拆原建項目。

這兩天，刷到群友爆料，青龍坊做地控規(guī)方案被駁回了，徹底不做了。

我咨詢了相關(guān)部門，消息屬實，具體情況如下：

青龍坊做地方案去年8月入案，報上了廣州規(guī)自局，但在去年9-10月已經(jīng)被否決了。

當然，做地主體珠實當時并沒有放棄，還是有調(diào)整方案、反復(fù)測算數(shù)據(jù)，但發(fā)現(xiàn)還是無法滿足經(jīng)濟平衡和居民需求。

現(xiàn)在確定，環(huán)市東青龍坊片區(qū)修改為原拆原建項目，目前已經(jīng)在做前期謀劃方案。

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為什么環(huán)市東青龍坊做地方案被否決了？我問了原因，主要是兩個：

1）拆建比例高于1：2，不符合國家控制“大拆大建”的基準

2）新建建筑大多超過100米，也不符合國家對舊改住宅的限高規(guī)定

對比一下去年11月城市更新推介會公布的環(huán)市東青龍坊片區(qū)老舊街區(qū)項目信息。

改造范圍9.4公頃，現(xiàn)狀建筑面積25.7萬平，改造后規(guī)劃建設(shè)量51.5萬平。

這個拆建比，其實是略微超過1：2的，但超額不多。

更大的問題，估計還是限高100米，和舊改的經(jīng)濟平衡。

說人話就是：利潤算不過來，加上政策限制。

結(jié)合上圖信息，環(huán)市東青龍坊片區(qū)，預(yù)計改造成本111.35億元。

整個規(guī)劃單元，是以商業(yè)為主導(dǎo)，住宅用地比例小于21%，商住用地小于10%，商業(yè)要大于19%，要提供20萬平的大健康產(chǎn)業(yè)載體。

這樣的規(guī)劃，難以在短期內(nèi)回本，得靠長期運營獲利，時間成本也是成本。

想要多賺點錢，住宅限高又無法突破，還有政策穩(wěn)定性和安全隱患問題，進退兩難。

另外一個，就是補償標準預(yù)期，環(huán)市東青龍坊位于越秀區(qū)核心地段，以國有證房屋產(chǎn)權(quán)為主。

對比一下周邊標準：

地段比這里差的瑤臺村國有房屋征收，棄產(chǎn)補償最高4.4萬/平。

2021年，南洋電器廠改造項目，1:1回遷安置房，棄產(chǎn)補償最高6.6萬/平。

相比來說，南洋電器廠的補償標準會更有參考性，居民的心理預(yù)期基本在5-6萬/平這個區(qū)間，放到現(xiàn)在來看，屬于全市最高一檔了。

環(huán)市東青龍坊片區(qū)，其實也是越秀區(qū)舊改難題的縮影，兩個痛點：

1）產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，征收難度大

2）難以連片發(fā)展，格局受限打不開空間

早在2017年，環(huán)市東就說要改造，9年時間，一直是命途多舛。

一直到25年7月，珠實中標，環(huán)市東青龍坊片區(qū)做地方案進入規(guī)劃編制階段，當時說的服務(wù)期是3年。

有意思的是，青龍坊片區(qū)并不是21年公示方案版本的啟動區(qū)。

原啟動區(qū)位于建設(shè)六馬路以東，東風(fēng)東路以北，位于涉及醫(yī)院、國企、政府單位，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，協(xié)調(diào)難度更大。

而青龍坊片區(qū)，則是郵電新村、先烈南路大院這些老住宅為主，私人產(chǎn)權(quán)征收難度還是低一點。

不過，哪怕真的把整個環(huán)市東都改造了，打開地圖一看，能講的故事還是少啊。

環(huán)市東以西是小北，和瑤臺火車站一帶隔著越秀公園和南越王博物館，文物保護，動不得。

這樣一來，環(huán)市東和廣州火車站片區(qū)很難連片發(fā)展，大概率各玩各的。

其他方位，也是密密麻麻的老城區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、國企單位等，改造難度可想而知。

緊靠環(huán)市東自身，想象力上限還是有限的。

就好比麗柏廣場，1萬多平空間，很多大品牌都會繞路走，畢竟這點地方根本施展不開手腳。

現(xiàn)在環(huán)市東青龍坊片區(qū)要做原拆原建，想改天換命估計是難了，但改善居住環(huán)境和城市界面，還是很有用的。

原拆原建項目有兩個優(yōu)點：

1）操作難度和成本更低

2）建設(shè)周期短，開發(fā)商動力更強

3）物業(yè)依然有巨大的增值空間

我們之前說過，原拆原建項目資金來源有幾個，業(yè)主出資、政府補貼以及企業(yè)資金。

一般而言，大頭是前邊兩個，那么對企業(yè)資金壓力會降低不少。

并且，市區(qū)原拆原建項目是有30%增容權(quán)的，也就是按規(guī)定交付給業(yè)主面積之外，還會有額外面積給到開發(fā)商去運營。

至于具體是商業(yè)還是什么性質(zhì)，目前政策沒有嚴格限制，也有增容面積出租的案例。

關(guān)鍵的一點是，這是市區(qū)黃金地段土地，開發(fā)商能低成本持有幾十年，哪怕只是出租、運營，收益預(yù)期都不低。

而對于業(yè)主來說，原拆原建的周期通常在兩年內(nèi)，等個兩年時間，30年老破小原地變新房，價值翻一倍！

事實上，先烈南路大院、郵電新村這些小區(qū)，樓齡都在40年左右了，

當然，最終還是要取得90%以上業(yè)主同意，原拆原建才能真正推動，我們將繼續(xù)關(guān)注。

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