觀點(diǎn)網(wǎng) 南京博恩花園的物業(yè)公司選聘工作，宛如一部高潮不斷的連續(xù)劇。

物聊社了解到，博恩花園位于南京市江寧區(qū)，小區(qū)占地面積約64.17萬平方米，總建筑物面積104.17萬平方米（地上地下），總戶數(shù)7198戶（含商鋪47戶），電梯數(shù)130部（商用電梯1部）。

此外，還有約7700個(gè)停車位，其中露天地面停車位約2500個(gè)，地下停車位約4825個(gè)（含人防及機(jī)械車位），獨(dú)立封閉車庫約560個(gè)（產(chǎn)權(quán)車位）。

這樣的大體量住宅小區(qū)，被業(yè)內(nèi)稱為不可多得的物業(yè)項(xiàng)目，一般很少有流通到市場上的機(jī)會(huì)。那么，博恩花園又為什么屢次因小區(qū)物業(yè)服務(wù)引起關(guān)注？

實(shí)際上，博恩花園在物業(yè)服務(wù)行業(yè)出名不是近一兩年的事，“一戰(zhàn)成名”的是向第一家物業(yè)公司追討771萬元公共收益的舉動(dòng)。

2022年起，博恩花園業(yè)委會(huì)向萬園物業(yè)多次追討公共收益均無果。直到2025年11月，法院終審一審判決萬園物業(yè)需向博恩花園全體業(yè)主返還公共收益771萬元，萬園物業(yè)才將包括公共收益、公共收益利息、訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等在內(nèi)的855萬元全部打入小區(qū)對(duì)公賬戶。

如今，相似劇情再度上演，保利物業(yè)也要經(jīng)歷萬園物業(yè)曾經(jīng)經(jīng)歷過的一切。

歷史重演

2022年8月，宣布與萬園物業(yè)解約后，南京博恩花園開展物業(yè)公司選聘工作，當(dāng)時(shí)共有27家物業(yè)公司報(bào)名，通過業(yè)委會(huì)和物業(yè)選聘工作小組預(yù)審的共有19家。

經(jīng)過“多進(jìn)五”“五進(jìn)二”等重重篩選，2023年5月，保利物業(yè)最終獲聘為博恩花園物業(yè)服務(wù)公司，與該小區(qū)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。在接下來三年的續(xù)聘工作中，保利物業(yè)也都保住了“博恩花園物業(yè)公司”這個(gè)飯碗。

不過，事情在2025年9月有了轉(zhuǎn)變。

在“博恩花園業(yè)主委員會(huì)”公眾號(hào)發(fā)布一則通告顯示，博恩花園與保利物業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同將于2026年5月到期，因此，業(yè)委會(huì)正推進(jìn)物業(yè)續(xù)聘及合同條款優(yōu)化的相關(guān)工作。

然而，在合同條件優(yōu)化討論中，業(yè)委會(huì)未能就所有修改內(nèi)容與保利物業(yè)達(dá)成一致，雙方意見存在較大分歧。于是，業(yè)委會(huì)將續(xù)聘的表決權(quán)交給物業(yè)大會(huì)。

今年1月，業(yè)委會(huì)公布了小區(qū)2025年定期業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決結(jié)果，其中包括保利物業(yè)續(xù)聘小區(qū)物業(yè)公司的議題投票結(jié)果及表決結(jié)果。

小區(qū)公告顯示，同意續(xù)聘的業(yè)主共有2413戶，占參與表決戶數(shù)的44.67%；反對(duì)續(xù)聘的業(yè)主共有2233戶，占參與表決戶數(shù)的41.34%；棄權(quán)的共有630戶，占比11.66%。

對(duì)此，業(yè)委會(huì)作出表決結(jié)果：未形成與保利物業(yè)續(xù)聘并按原續(xù)簽合同的有效決議。

以及在2月，業(yè)委會(huì)正式向保利物業(yè)發(fā)出續(xù)聘事宜未獲通過的告知函，要求保利物業(yè)在2026年5月31日之前依照合同提供相應(yīng)服務(wù)，并邀請保利物業(yè)以新選聘申請人的身份，參與新一輪物業(yè)選聘工作中。

緊接著一個(gè)月后，博恩花園業(yè)委會(huì)就開展了新一輪物業(yè)選聘工作，對(duì)于新物業(yè)公司的進(jìn)場資格與服務(wù)流程，業(yè)委會(huì)都作出了詳細(xì)要求與介紹。

競聘資格要求包括具有獨(dú)立法人資格，企業(yè)注冊實(shí)繳資金1000萬元以上，并依法披露年報(bào)；具有別墅、高層住宅類物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，在南京市具有2個(gè)及以上住宅物業(yè)管理項(xiàng)目；近1年無住宅類行政處罰記錄等等

同時(shí)，業(yè)委會(huì)規(guī)定，物業(yè)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于《南京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（推薦試行稿）五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)費(fèi)層面，多層公寓不高于1.2元/平方米·月；小高層及高層公寓不高于1.3元/平方米·月；復(fù)式公寓（疊加別墅）不高于1元/平方米·月；聯(lián)排公寓（別墅）不高于1.5元/平方米·月；低層獨(dú)立住宅（獨(dú)棟別墅）不高于2元/平方米·月；商業(yè)用房不高于2元/平方米·月。

資格審核通過的競聘企業(yè)，需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納20萬元的競聘保證金，以及以1000元/套的價(jià)格購買選聘文件。

上述條件，已基本篩選掉資歷相對(duì)年輕、條件相對(duì)薄弱的小微物企，能夠有效報(bào)名參與競聘的，可以稱為“神仙打架”了。

據(jù)業(yè)委會(huì)3月公示的的第一批名單，共有17家物業(yè)公司有效報(bào)名，其中包括碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、永升服務(wù)、雅生活服務(wù)、招商局物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等多家頭部物企。

塵埃未定

值得注意的是，原物業(yè)公司保利物業(yè)沒有參與新一輪選聘。

但在競聘名單公示后第二天，保利物業(yè)向博恩花園業(yè)委會(huì)發(fā)出了一份工作聯(lián)系單。保利物業(yè)提到，公司對(duì)“續(xù)聘未獲通過”的表決結(jié)果的合法性與真實(shí)性不認(rèn)可，且根據(jù)相關(guān)規(guī)則，保利物業(yè)已通過續(xù)簽。

同時(shí)，保利物業(yè)表示，自2023年5月起進(jìn)場至今，已為小區(qū)公共區(qū)域工程改造相關(guān)事宜進(jìn)行了墊資，要求業(yè)委會(huì)通過公共收益部分返還。

對(duì)于續(xù)聘一事，業(yè)委會(huì)的態(tài)度十分堅(jiān)決，表示保利物業(yè)無權(quán)對(duì)業(yè)主大會(huì)的決議提出異議，表決結(jié)果經(jīng)過公示并已在街道、社區(qū)監(jiān)督下公告生效。

業(yè)委會(huì)還提到，保利物業(yè)已在過往函件中“明確確認(rèn)將參與新一輪物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘”，此舉可以證明保利物業(yè)已明確知曉續(xù)聘未能通過決議。

對(duì)于墊資返還訴求，業(yè)委會(huì)認(rèn)為保利物業(yè)擅自扣留公共收益，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，主張保利物業(yè)先清算并返還公共收益，業(yè)委會(huì)再另行返還墊資款。

就目前的形勢來看，雙方各執(zhí)一詞，或?qū)⒔o博恩花園新物業(yè)公司進(jìn)場埋下隱患：舊物業(yè)拒絕退場，新物業(yè)無法進(jìn)場，小區(qū)治理恐怕會(huì)短期陷入混亂。

舊事雖未完全解決，但新物業(yè)公司的選聘工作也已如火如荼地展開。4月25日，博恩花園業(yè)委會(huì)公布小區(qū)物業(yè)選聘“多進(jìn)五”結(jié)果。

業(yè)委會(huì)表示，在早前的17家有效報(bào)名物業(yè)公司中，共有10家按時(shí)繳納競聘保證金。選聘工作小組對(duì)這10家物業(yè)公司進(jìn)行了綜評(píng)，最后投出5家物業(yè)公司進(jìn)入下輪競聘，分別是碧桂園服務(wù)、德信盛全物業(yè)、銀城物業(yè)、金百豐物業(yè)、弘陽物業(yè)。

入選名單后面，附上了10家物業(yè)公司的投資與人員配置情況。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，有4家物業(yè)公司的投資金額超過300萬，最高額為雅生活服務(wù)的385.18萬，其余幾家公司的投資金額為0到218萬不等；10家公司均配置不少于170人的物業(yè)團(tuán)隊(duì)，最高達(dá)188人。

另外，從投資款打入監(jiān)管賬戶的占比來看，有7家公司承諾至少打入50%投資款，德信盛全物業(yè)承諾將300萬元轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，雅生活服務(wù)則承諾將80萬元打入監(jiān)管賬戶。

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