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以下為正文：

北京大興黃村板塊的新房市場(chǎng)，在過(guò)去兩年半里經(jīng)歷了一輪完整的價(jià)格調(diào)整周期。綠城中國(guó)與宇誠(chéng)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的曉月和風(fēng)，自2023年11月首次開盤至2026年4月，累計(jì)成交905套，成交面積10.74萬(wàn)平方米，成交金額55.50億元，成交均價(jià)51,675元/平方米，套均總價(jià)約613萬(wàn)元。截至統(tǒng)計(jì)期末，項(xiàng)目總戶數(shù)992套，去化率約91%，整體已進(jìn)入清盤階段。

在克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的評(píng)測(cè)體系中，曉月和風(fēng)綜合得分8.2分，在大興黃村板塊改善型住宅競(jìng)品組中處于前列。從評(píng)分結(jié)構(gòu)看，市場(chǎng)口碑8.9分，其中開發(fā)商口碑9.43分、項(xiàng)目口碑9.43分，綠城品牌背書與產(chǎn)品兌現(xiàn)力獲得較高認(rèn)可；市場(chǎng)表現(xiàn)8.8分，價(jià)值潛力9.75分在競(jìng)品組中排名第一。區(qū)域價(jià)值7.32分，醫(yī)療配套9.37分、生態(tài)評(píng)價(jià)9.29分、商業(yè)配套9.20分構(gòu)成三大長(zhǎng)板，但交通評(píng)價(jià)4.88分與教育評(píng)價(jià)4.51分揭示出明顯配套短板。項(xiàng)目?jī)r(jià)值7.8分，精裝評(píng)價(jià)9.58分、車位比9.15分表現(xiàn)突出，得房率4.83分則處于低位。

年度成交趨勢(shì)的階梯式下行

曉月和風(fēng)的成交數(shù)據(jù)跨越2023至2026四個(gè)年度，呈現(xiàn)出一條清晰的“高峰、回落、低谷”三階段曲線。

2023年11至12月是開盤爆發(fā)期。項(xiàng)目在兩個(gè)月內(nèi)成交90套，成交金額5.41億元，成交均價(jià)53,429元/平方米，為全周期最高價(jià)格水平。12月單月成交63套，開盤去化勢(shì)頭良好。

2024年是項(xiàng)目成交的絕對(duì)高峰。全年成交581套，占總成交量的64.2%，成交金額34.48億元，占總金額的62.1%，成交均價(jià)52,068元/平方米。7月和12月分別成交71套和76套，構(gòu)成年內(nèi)雙高峰。這一階段項(xiàng)目處于“量高價(jià)穩(wěn)”的運(yùn)行狀態(tài)，月均成交約48套，價(jià)格中樞穩(wěn)定在51,000至54,000元/平方米區(qū)間。

2025年出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折。全年成交203套，較2024年下降65.1%，成交金額13.52億元，同比下降60.8%，成交均價(jià)50,608元/平方米，較2024年下降2.8%。6月成交26套為年內(nèi)高點(diǎn)，套均價(jià)達(dá)到731萬(wàn)元，反映該月大戶型成交占比突出。下半年起，成交均價(jià)中樞從5萬(wàn)元/平方米以上持續(xù)下移至47,000至50,000元/平方米區(qū)間。

2026年前四個(gè)月，成交進(jìn)一步收窄至31套，金額2.08億元，成交均價(jià)48,130元/平方米，較2025年再降4.9%。2月僅成交4套，為全周期最低。

同期對(duì)比維度更清晰地揭示了萎縮幅度。1至4月數(shù)據(jù)：2024年為129套、7.71億元，2025年降至72套（同比下降44.2%）、4.59億元（同比下降40.5%），2026年進(jìn)一步降至31套（同比下降56.9%）、2.08億元（同比下降54.6%）。2026年1至4月的成交量?jī)H為2024年同期的24%，連續(xù)兩年大幅收縮。

價(jià)格下行的幅度與節(jié)奏

曉月和風(fēng)的成交均價(jià)從高點(diǎn)54,563元/平方米（2024年2月）降至低點(diǎn)46,719元/平方米（2026年1月），全周期波動(dòng)幅度約15%。套均總價(jià)在523萬(wàn)元至731萬(wàn)元區(qū)間波動(dòng)，價(jià)格下移并非斷崖式發(fā)生，而是在2025年下半年起逐步顯現(xiàn)，進(jìn)入2026年后有所加速。

這一價(jià)格走勢(shì)與項(xiàng)目進(jìn)入尾盤階段的特征相吻合——剩余房源以低樓層、特殊戶型為主，成交結(jié)構(gòu)變化對(duì)均價(jià)形成自然下拉。在好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的評(píng)分體系中，項(xiàng)目?jī)r(jià)格合理性得分8.8分，在競(jìng)品組中處于較高水平，說(shuō)明即使在價(jià)格回調(diào)期，市場(chǎng)對(duì)其定價(jià)與產(chǎn)品力的匹配度仍持認(rèn)可態(tài)度。

與此同時(shí)，黃村板塊整體價(jià)格中樞從2024年初的53,704元/平方米下移至2026年初的46,330元/平方米，板塊與項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)高度同步。曉月和風(fēng)51,675元/平方米的累計(jì)均價(jià)在板塊內(nèi)仍站住改善端位置，但價(jià)格下行的趨勢(shì)已清晰可辨。2026年4月板塊均價(jià)回升至50,579元/平方米，出現(xiàn)一定價(jià)格修復(fù)跡象。

產(chǎn)品底盤的改善屬性

曉月和風(fēng)能夠在黃村板塊長(zhǎng)期維持價(jià)格領(lǐng)先，與其產(chǎn)品底盤的改善定位密切相關(guān)。

項(xiàng)目容積率2.0，由6至11層多層與小高層組成，共27棟樓，其中11層產(chǎn)品為絕對(duì)主力形態(tài)。在好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的產(chǎn)品力細(xì)分評(píng)分中，精裝評(píng)價(jià)9.58分、車位比9.15分、容積率8.00分構(gòu)成三大核心優(yōu)勢(shì)。園林規(guī)劃以“兩軸三園”法式風(fēng)情為藍(lán)本，融合“和家十二景”景觀體系，配置大面積水系與風(fēng)雨連廊。歸家動(dòng)線上，人臉識(shí)別無(wú)感通行、進(jìn)口石材鋪裝、地下車庫(kù)星空頂?shù)燃?xì)節(jié)指向品質(zhì)改善體驗(yàn)。

戶型覆蓋121至176平方米三至四居，全部南北向設(shè)計(jì)。健康科技層面，項(xiàng)目配置“六和”智慧舒居體系，涵蓋末端直飲水、全屋地暖、松下全熱交換新風(fēng)、三玻兩中空Low-e玻璃及同層排水降噪體系，執(zhí)行綠建三星標(biāo)準(zhǔn)。

品牌維度上，綠城中國(guó)深耕北京21年的產(chǎn)品沉淀，以及項(xiàng)目2024年11月入選中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)“高品質(zhì)好房子”代表項(xiàng)目的行業(yè)認(rèn)證，構(gòu)成了支撐其改善定價(jià)的軟性底盤。綠城物業(yè)的自持運(yùn)營(yíng)也為交付后社區(qū)維護(hù)提供了品牌保障。在好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)評(píng)分中，開發(fā)商口碑9.43分與項(xiàng)目口碑9.43分，印證了市場(chǎng)對(duì)綠城產(chǎn)品兌現(xiàn)能力的持續(xù)認(rèn)可。

板塊內(nèi)的絕對(duì)主導(dǎo)地位

曉月和風(fēng)在黃村板塊的市場(chǎng)份額，是衡量其競(jìng)爭(zhēng)地位的核心標(biāo)尺。

在黃村板塊5至6萬(wàn)元/平方米價(jià)格段的新房供應(yīng)中，曉月和風(fēng)以成交129套、9.01億元的成績(jī)，占據(jù)同價(jià)格段成交金額的約87.1%，成交套數(shù)占比約87.2%。在板塊TOP3項(xiàng)目中，曉月和風(fēng)以815套成交、50.08億元金額位列第一，成交均價(jià)51,492元/平方米同樣領(lǐng)先。綠城品牌疊加2.0容積率低密法式洋房的差異化定位，使項(xiàng)目在黃村改善客群的爭(zhēng)奪中占據(jù)了壓倒性優(yōu)勢(shì)。

從板塊整體走勢(shì)看，黃村板塊自2025年起進(jìn)入明顯下行通道。月度成交從2024年月均85套以上大幅回落至2025年的個(gè)位數(shù)至十幾套水平，2025年5月板塊成交僅11套，同比跌幅達(dá)92.5%。曉月和風(fēng)作為板塊成交主力，其個(gè)體走勢(shì)與板塊周期高度綁定——板塊熱度決定了項(xiàng)目的流速上限，項(xiàng)目的產(chǎn)品力決定了其價(jià)格下限。

區(qū)位配套的分化特征

曉月和風(fēng)的區(qū)位配套呈現(xiàn)明顯的分化格局，這一特征在好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的評(píng)分中得到了量化印證。

項(xiàng)目位于大興區(qū)興旺大街與三合路交匯處，距地鐵4號(hào)線清源路站約1.5公里，乘坐2站可達(dá)黃村火車站，4站可達(dá)生物醫(yī)藥基地，5站通達(dá)西紅門商圈。規(guī)劃中的19號(hào)線將進(jìn)一步拓寬出行半徑。但交通評(píng)價(jià)僅4.88分，反映出現(xiàn)有軌道交通可達(dá)性與改善客群的期望存在差距。教育評(píng)價(jià)4.51分同樣處于低位，高端教育資源配置不足是項(xiàng)目吸引高階改善客群的制約因素。

長(zhǎng)板在于生活配套的成熟度。醫(yī)療配套9.37分，廣安門醫(yī)院南區(qū)、北大醫(yī)院大興院區(qū)等三甲資源構(gòu)成突出優(yōu)勢(shì)；商業(yè)配套9.20分，龍湖天街等商業(yè)體提供成熟生活場(chǎng)景；生態(tài)評(píng)價(jià)9.29分，區(qū)域公園綠地資源豐富。對(duì)于以自住為首要訴求的改善客群，曉月和風(fēng)在生活便利性上提供了無(wú)需等待規(guī)劃兌現(xiàn)的確定性。

清盤階段的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

曉月和風(fēng)當(dāng)前所處的清盤階段，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

從優(yōu)勢(shì)面看，項(xiàng)目91%的去化率意味著絕大部分貨值已經(jīng)兌現(xiàn)，開發(fā)商的資金回籠壓力較小。價(jià)值潛力9.75分在競(jìng)品組排名第一，顯示市場(chǎng)對(duì)其長(zhǎng)期持有價(jià)值持樂(lè)觀態(tài)度。綠城品牌疊加實(shí)景園林、已交付組團(tuán)的展示優(yōu)勢(shì)，為剩余房源提供了“眼見(jiàn)為實(shí)”的信任基礎(chǔ)。2026年4月板塊均價(jià)回升至50,579元/平方米，也為尾盤定價(jià)提供了相對(duì)有利的外部環(huán)境。

從挑戰(zhàn)面看，剩余約87套房源以尾盤戶型為主，存在樓層、朝向、戶型結(jié)構(gòu)方面的自然篩選偏差，去化速度可能進(jìn)一步放緩。2026年前四個(gè)月月均不足8套的流速，即使僅消化剩余87套也需要較長(zhǎng)時(shí)間。板塊整體量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)尚未根本性扭轉(zhuǎn)，成交同比跌幅普遍在70%以上，外部環(huán)境對(duì)尾盤去化的支撐力度有限。

對(duì)于關(guān)注大興黃村改善型住宅的購(gòu)房者而言，曉月和風(fēng)在產(chǎn)品力層面的積累——2.0容積率低密洋房、法式園林體系、綠建三星標(biāo)準(zhǔn)以及綠城物業(yè)——構(gòu)成了其區(qū)別于板塊內(nèi)其他項(xiàng)目的核心辨識(shí)度。好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)8.2分的綜合得分、9.75分的價(jià)值潛力評(píng)分，以及55.50億元的累計(jì)成交體量，從第三方評(píng)測(cè)和市場(chǎng)檢驗(yàn)兩個(gè)維度驗(yàn)證了其產(chǎn)品定位與區(qū)域改善需求的匹配度。在價(jià)格已從高點(diǎn)回調(diào)約15%、板塊出現(xiàn)價(jià)格修復(fù)信號(hào)的當(dāng)下，尾盤階段的曉月和風(fēng)兼具“產(chǎn)品確定性”與“價(jià)格調(diào)整”的雙重特征，這一組合在黃村改善市場(chǎng)中的參照價(jià)值仍值得持續(xù)關(guān)注。

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