近日，滁州市人民政府印發(fā)了《市本級2026年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》。全年僅供應(yīng)694畝國有建設(shè)用地——這個數(shù)字在同類城市中堪稱“迷你”。但更令人驚訝的是其結(jié)構(gòu)：工業(yè)用地獨(dú)占322畝，占比高達(dá)46.4%，而住宅用地僅184畝，且無廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地。

在“縮量提質(zhì)”的大背景下，滁州正在下一盤怎樣的棋？

NO.1|壹

694畝“蛋糕”怎么分？工業(yè)“鯨吞”，住宅“配角”

根據(jù)《滁州市本級2026年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，全年供應(yīng)總量嚴(yán)格控制在694畝。這不是一次簡單的土地批發(fā)，而是一場精準(zhǔn)的“要素配給”。

1. 工業(yè)用地“一家獨(dú)大”

計劃顯示，工礦倉儲用地高達(dá)322畝，占總量的46.4%。如果再算上相關(guān)的交通運(yùn)輸用地（143畝）和公共管理與公共服務(wù)用地（16畝），直接服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的用地占比超過60%。

這釋放了一個強(qiáng)烈信號：2026年的滁州，不靠賣地過日子，而是要實(shí)打?qū)嵉亟üS、擴(kuò)產(chǎn)能。這與滁州作為“全國先進(jìn)制造業(yè)基地”的定位高度吻合。

2. 住宅用地“緊平衡”

住宅用地合計184畝，且全部為商品房用地（184畝），廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房均為0。

• 核心區(qū)稀缺：184畝的體量，在滁州這樣一個快速發(fā)展的城市中，僅夠維持核心區(qū)域的基本供需平衡。這意味著，2026年滁州新房市場的增量將非常有限，市場將主要依靠去庫存和存量盤活。
• 無保障房供應(yīng)：這也暗示著滁州可能通過貨幣化補(bǔ)貼或其他方式解決保障問題，而非新增土地供應(yīng)。
• 
  

3. 商服與配套“補(bǔ)短板”

商服用地19畝，倉儲用地3畝，公共管理與公共服務(wù)用地16畝。特別是19畝的商服用地，雖然量不大，但將是完善城市商圈、提升服務(wù)業(yè)能級的關(guān)鍵拼圖。

4. 供應(yīng)節(jié)奏：前緊后松，年底沖刺

從供應(yīng)時段看，上半年（1-6月）計劃供應(yīng)約30%，下半年（7-12月）集中放量約70%。特別是10月份，單月計劃供應(yīng)比例高達(dá)19.6%（約136畝），將是全年供地的巔峰時刻。這通常與年底前的項目集中開工有關(guān)。

NO.2|貳

錨定2035：供地計劃是國土空間規(guī)劃的“先手棋”

如果不看《滁州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，就無法讀懂這694畝地的深意。供地計劃，正是對總體規(guī)劃的嚴(yán)格執(zhí)行。

1. 嚴(yán)守“三區(qū)三線”，在“緊箍咒”下求發(fā)展

規(guī)劃劃定了最嚴(yán)格的紅線：至2035年，耕地保有量不低于6528.07平方公里，生態(tài)保護(hù)紅線不低于856.68平方公里，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界不高于847.87平方公里。

694畝（約0.46平方公里）的供地總量，正是在這極其有限的“城鎮(zhèn)開發(fā)邊界”內(nèi)進(jìn)行的“螺螄殼里做道場”。不新增，只盤活，這是生態(tài)型城市的必然選擇。

2. 支撐“一主四副”，產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集聚

規(guī)劃構(gòu)建了“一主四副”的城鎮(zhèn)空間格局。2026年322畝的工業(yè)用地，將全部投向滁州經(jīng)開區(qū)、中新蘇滁高新區(qū)、南譙經(jīng)開區(qū)等省級以上園區(qū)。

規(guī)劃明確提出：“引導(dǎo)園區(qū)外零散分布的工業(yè)項目向產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚”。這322畝地，不是為了遍地開花，而是為了做強(qiáng)“增長極”，提升畝均效益。

3. 兌現(xiàn)“長三角中心區(qū)城市”，交通先行

規(guī)劃提出建設(shè)“全國性綜合交通樞紐”，構(gòu)建“五橫五縱七聯(lián)”高速公路網(wǎng)和“5522”鐵路網(wǎng)。

供地計劃中，商服用地（19畝）和公共管理與公共服務(wù)用地（16畝）雖然總量不大，但將重點(diǎn)保障滁寧城際鐵路、明湖片區(qū)等交通樞紐和公共服務(wù)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)。同時，143畝的交通運(yùn)輸用地（雖然表中未單列明細(xì)，但通常包含在交通運(yùn)輸用地科目中）將用于打通區(qū)域連接的“最后一公里”。

4. 打造“山水宜居”，嚴(yán)控開發(fā)強(qiáng)度

規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)與用地布局”，中心城區(qū)形成“一心七片”。住宅用地僅184畝，且全部為商品房，這符合規(guī)劃中“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的長期導(dǎo)向，避免土地財政依賴癥。

NO.3|叁

結(jié)語

透過2026年的供地計劃和2035年的宏偉藍(lán)圖，第一房研究院認(rèn)為，滁州市正在經(jīng)歷一場深刻的“發(fā)展邏輯重構(gòu)”。對于市場參與者和居民，我們有三點(diǎn)核心判斷：

第一，房地產(chǎn)市場進(jìn)入“存量博弈”時代。

全年僅184畝的住宅用地供應(yīng)，意味著未來1-2年內(nèi)，滁州新房市場的競爭將不再是“拼價格”，而是“拼品質(zhì)”。核心區(qū)域（如城南、明湖）的土地稀缺性將進(jìn)一步凸顯。對于購房者而言，“買舊不買新”的策略可能需要調(diào)整，核心區(qū)的新房將成為稀缺資產(chǎn)。

第二，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”迎來確定性機(jī)會。

322畝的工業(yè)用地是實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)業(yè)紅利。隨著這些土地上的廠房拔地而起，將帶來大量的產(chǎn)業(yè)人口和租賃需求。投資者應(yīng)關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的長租公寓、商業(yè)配套機(jī)會，而非單純炒作住宅房價。

第三，警惕“非核心區(qū)”的資產(chǎn)流動性風(fēng)險。

在“城鎮(zhèn)開發(fā)邊界”的硬約束下，城市擴(kuò)張已到極限。那些遠(yuǎn)離產(chǎn)業(yè)園區(qū)、沒有軌道交通支撐的遠(yuǎn)郊板塊，將因缺乏新增人口和配套而面臨“有價無市”的困境。