作為南京傳統(tǒng)核心城區(qū)，鼓樓區(qū)曾憑借稀缺教育資源與成熟配套，長(zhǎng)期占據(jù)房?jī)r(jià)高地。但2021年房?jī)r(jià)峰值后，區(qū)域內(nèi)多個(gè)板塊房?jī)r(jià)持續(xù)大幅下滑，呈現(xiàn)明顯分化態(tài)勢(shì)，其中龍江、濱江、熱河南路及部分老學(xué)區(qū)房板塊成為重災(zāi)區(qū)，跌幅普遍超15%，部分小區(qū)甚至達(dá)30%，核心驅(qū)動(dòng)因素圍繞學(xué)區(qū)紅利消退、配套兌現(xiàn)不足、產(chǎn)品老化等展開。

龍江板塊是鼓樓房?jī)r(jià)下滑的典型代表，巔峰時(shí)期作為改善熱門區(qū)域，均價(jià)曾觸及5.2萬元/㎡，如今已回落至3.2萬元/㎡左右，整體跌幅近40%。該板塊下滑核心源于學(xué)區(qū)價(jià)值重構(gòu)，2020-2023年鼓樓區(qū)集中落地23所名校分校，芳草園小學(xué)本部等傳統(tǒng)名校學(xué)區(qū)溢價(jià)被大幅稀釋，溢價(jià)率從45%腰斬至22%。以芳草園小學(xué)本部學(xué)區(qū)房為例，單價(jià)從6.8萬元/㎡跌至3.8萬元/㎡，跌幅超44%。同時(shí)，板塊內(nèi)房齡超20年的老舊小區(qū)扎堆，物業(yè)水平參差不齊，停車難、環(huán)境雜亂等問題突出，難以契合改善群體對(duì)居住品質(zhì)的需求，疊加改善需求向河西、南部新城分流，房?jī)r(jià)失去核心支撐。

鼓樓濱江與熱河南路板塊，依托“擁江發(fā)展”概念曾風(fēng)光無限，如今淪為價(jià)格回調(diào)重災(zāi)區(qū)。熱河南路板塊跌幅超15%，2021年次新房成交價(jià)約3.8萬元/㎡，當(dāng)前僅2.7萬元/㎡左右，100㎡房源總價(jià)縮水超110萬元。鼓樓濱江板塊世茂濱江等標(biāo)桿樓盤，二手房成交價(jià)較峰值下跌約8%，部分小戶型跌幅更高。兩大板塊的核心痛點(diǎn)是規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)落差，雖定位“南京濱江封面”，但城市界面雜亂，老舊廠房、棚戶區(qū)與高端住宅交錯(cuò)，環(huán)境整治進(jìn)度緩慢；新地塊稀缺導(dǎo)致開發(fā)后勁不足，商業(yè)、醫(yī)療等配套落地滯后，僅靠江景概念難以支撐高房?jī)r(jià)。此外，板塊內(nèi)早期投資客集中，市場(chǎng)下行期集中拋售加劇價(jià)格踩踏，進(jìn)一步拉低房?jī)r(jià)。

湖南路、寧海路等傳統(tǒng)老城區(qū)板塊，呈現(xiàn)“抗跌與普跌并存”的分化特征。湖南路板塊憑借地鐵4號(hào)線、鼓樓醫(yī)院、成熟商業(yè)等現(xiàn)成配套，跌幅控制在20%以內(nèi)，抗跌性較強(qiáng)。但寧海路、南冬瓜市等區(qū)域的純學(xué)區(qū)老破小，房?jī)r(jià)大幅跳水，南冬瓜市小區(qū)環(huán)比跌幅達(dá)10.58%，虎踞關(guān)部分小區(qū)跌幅超10% 。這類房源房齡普遍超30年，戶型老舊、無電梯、居住體驗(yàn)差，僅依賴單一老破小學(xué)區(qū)溢價(jià)。2025年南京推行“多校劃片”政策，打破單一學(xué)區(qū)綁定邏輯，疊加全國(guó)小學(xué)招生人數(shù)減少，學(xué)位稀缺性減弱，純學(xué)區(qū)房溢價(jià)空間被徹底壓縮。同時(shí)，新街口、河西等新興商圈崛起，分流湖南路傳統(tǒng)商業(yè)客流，周邊非學(xué)區(qū)老房失去配套紅利，房?jī)r(jià)持續(xù)走低。

鼓樓區(qū)房?jī)r(jià)大幅下滑，本質(zhì)是價(jià)值邏輯重構(gòu)的結(jié)果。政策端，學(xué)區(qū)新政瓦解單一學(xué)區(qū)溢價(jià)，多校劃片讓學(xué)區(qū)房光環(huán)褪色；市場(chǎng)端，人口增長(zhǎng)乏力、省內(nèi)購(gòu)房需求外流，疊加改善需求向新興板塊轉(zhuǎn)移，核心區(qū)老房需求萎縮；產(chǎn)品端，老舊小區(qū)與改善需求錯(cuò)配，無品質(zhì)支撐的房源難獲市場(chǎng)認(rèn)可。當(dāng)前鼓樓樓市已從“學(xué)區(qū)導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)導(dǎo)向”，雙地鐵+雙學(xué)區(qū)+次新房的組合仍具抗跌性，而純學(xué)區(qū)老破小、配套滯后的概念盤，價(jià)格將繼續(xù)回歸合理區(qū)間。未來，隨著城市更新推進(jìn)與配套完善，濱江等板塊或迎來企穩(wěn)機(jī)會(huì)，但無核心價(jià)值支撐的老舊房源，仍將面臨持續(xù)承壓的局面。