連精準(zhǔn)逃頂?shù)?span search-type="3" search-href="newsapp://nc/search?entry=articleKeyword&word=%E6%9D%8E%E5%98%89%E8%AF%9A">李嘉誠都要回來了，樓市這次是真回暖了嗎？

但奇怪的是，大家感覺工資并沒有怎么漲，人口也沒見發(fā)出什么大幅回升的信號(hào)，李嘉誠這是看到了什么大家都沒有發(fā)現(xiàn)的細(xì)節(jié)，才會(huì)做出如此反常的判斷？

就在前幾天，長實(shí)集團(tuán)的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，李嘉誠之子李澤鉅，長實(shí)集團(tuán)的現(xiàn)任主席，明確表示地產(chǎn)仍然是集團(tuán)的本業(yè)，長實(shí)一定會(huì)參與投地。

好巧不巧，香港2026到27年度的賣地計(jì)劃中，剛好就包括9幅住宅用地。所以這句話是喊給誰聽的，就不言而喻了。

但在《現(xiàn)金為王》那期視頻中，我就說過，李嘉誠這幾年在頻繁的出手清貨，囤積現(xiàn)金。五年的時(shí)間內(nèi)，歐洲電信、倫敦寫字樓、英國水務(wù)公司，這些每年都能給他創(chuàng)造巨額穩(wěn)定回報(bào)的“現(xiàn)金奶牛”，都被他一一出售，換回了近3500億港元的現(xiàn)金。

既然如此高回報(bào)的資產(chǎn)，都被一鍵清倉，那為什么還在下跌的樓市，會(huì)進(jìn)入他的眼簾呢？

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在思考這個(gè)問題前，我勸你還是先睜開眼好好看看，樓市真的還在下跌嗎？

其實(shí)樓市早就開始回暖了，只不過它沒有發(fā)生在內(nèi)地，而是香港，所以很多人都沒有注意到。

從去年3月開始，香港的房價(jià)就開始回升了，到今年4月它已經(jīng)反彈超過了10%。

我知道，肯定有人會(huì)質(zhì)疑：這不就是反彈嗎！就像暴雷的股票一樣，連續(xù)跌停之后，總會(huì)有個(gè)反彈，但彈完之后該跌還是繼續(xù)跌。

但香港的這輪“反彈”，和你想的可不太一樣，它不但有價(jià)，還有市。

根據(jù)摩根大通的報(bào)告顯示，2025年香港整體買賣合約一共8萬7百宗，同比上漲了18.7%；成交額6142億港元，同比上漲了15%。所以，有價(jià)有市的香港樓市，絕對(duì)是一輪經(jīng)得起推敲的上漲。

而且為了讓抬杠的朋友徹底閉嘴，摩根大通還拿出了更強(qiáng)有力的證據(jù)——摩根大通通過對(duì)比世界各國的歷史走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)樓市的短期反彈，一般都不會(huì)超過三十周，而能成功超過三十周的城市，無一例外都走出了三到五年的上漲周期。而香港的這輪“反彈”呢，已經(jīng)結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的持續(xù)了四十七周。

所以，摩根大通非常確信，香港的樓市已經(jīng)跨過了反彈的階段，即將邁入的是長達(dá)數(shù)年的擴(kuò)張期，樂觀點(diǎn)預(yù)期的話上漲空間在84%，悲觀一點(diǎn)的話，也有40%。

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我知道這個(gè)數(shù)字非?？鋸?，但你先別急著罵摩根大通張口就來。聽完他的理由，你可能就改變你的想法了。

摩根大通首先引入了一個(gè)，房價(jià)與家庭收入倍數(shù)的概念，來給自己撐腰。

他們發(fā)現(xiàn)在房價(jià)下跌前，香港一個(gè)家庭的總收入，需要不吃不喝二十多年，才能買得起一套平均價(jià)的香港住房。但在房價(jià)跌了這么多年后，這個(gè)倍數(shù)已經(jīng)變成了14年。而在亞洲的核心城市中，東京是18倍，首爾是20倍，香港就算往首爾看齊的話，也有40%的空間。

這就是為什么摩根大通覺得，香港的房價(jià)至少也有40%的空間。

當(dāng)然他也考慮到大家最關(guān)心的人口問題，也就是大家最常說的，沒人買，拿什么漲？

其實(shí)大家忽略了一個(gè)慣例，就是人口真要往下掉的話，越會(huì)往大城市集中。

過去的東京，首爾都證明了這一點(diǎn)，現(xiàn)在香港也不例外。過去幾年，香港通過放寬優(yōu)才通，降低了內(nèi)地和國際人士的買房契稅，吸引了很大一批高質(zhì)量群體。

摩根大通的研報(bào)顯示，照現(xiàn)在的速度發(fā)展下去，至少到2030年之前，香港每年都會(huì)新增2.5萬個(gè)家庭組建需求。所以人口對(duì)于香港這樣的大城市來說，不是一個(gè)問題。

更關(guān)鍵的是，香港現(xiàn)在的房貸利率是3.25%，比前幾年已經(jīng)低了不少。

再加上政府發(fā)放的購房補(bǔ)貼，和進(jìn)一步的降息預(yù)期，實(shí)際利率比3%還低。

而香港的平均租金回報(bào)率就是3%，這個(gè)時(shí)候就出現(xiàn)了套利機(jī)會(huì)。這就是為什么國際資本，開始盯上香港樓市了，就連逃頂多年的李嘉誠，也開始蠢蠢欲動(dòng)了。

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再看看我們內(nèi)地，其實(shí)也出現(xiàn)了不少回暖的信號(hào)。

國家統(tǒng)計(jì)局3月發(fā)布的七十個(gè)大中城市，商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四大一線城市的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了全面反彈，新房價(jià)格環(huán)比已經(jīng)全部轉(zhuǎn)漲，要知道這可是自2025年5月份以來的首次轉(zhuǎn)漲。

而且今年3月，上海的二手房成交量還突破了3.1萬套，創(chuàng)下近五年的新高。而它們轉(zhuǎn)漲的原因，和香港幾乎一模一樣。

就拿上海來說，豪宅的購買者當(dāng)中，非上海戶籍的比例上升了近13%；而房價(jià)的持續(xù)下跌，也讓二手房的租金回報(bào)率，也超過了首套房3%的貸款利率，不只是投機(jī)客在收購，連國資企業(yè)都下場(chǎng)收房當(dāng)包租公（保租房）了。

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不過最后還是想提醒大家?guī)拙?，不論是上海收房的國資，還是香港準(zhǔn)備下場(chǎng)的李嘉誠，他們都是冷靜的資本算盤——

手握巨額現(xiàn)金，在行業(yè)最冷，資產(chǎn)最便宜的時(shí)候，輕裝上陣撿一些帶血的籌碼，是抱著十年二十年的心態(tài)去投資的，他們?cè)诤醯目赡懿皇菢鞘惺裁磿r(shí)候回暖，而是風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)比是否足夠誘人。

而作為普通人，我們要看的可不只是風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)比，還有風(fēng)險(xiǎn)承受力。一定要想清楚這點(diǎn)之后，再?zèng)Q定要不要跟上李嘉誠們的腳步。