說(shuō)實(shí)話，看到江西九江多個(gè)縣市區(qū)發(fā)文號(hào)召公職人員帶頭繳納物業(yè)費(fèi)，甚至把物業(yè)費(fèi)繳納情況納入干部提拔重用、評(píng)先評(píng)優(yōu)的前置審核條件時(shí)，我腦子里蹦出來(lái)的第一個(gè)念頭是：物業(yè)這個(gè)行業(yè)，是真的走到頭了。

不是因?yàn)橛腥颂?hào)召繳費(fèi)才走到頭，而是因?yàn)閷?shí)在收不上來(lái)錢了，才不得不搬出“政治覺悟”這個(gè)最后的殺手锏。

數(shù)據(jù)不會(huì)騙人，物業(yè)正在經(jīng)歷“斷崖式”寒冬

克而瑞物管研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)觸目驚心。全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)500強(qiáng)的平均收繳率，從2020年的93%一路下滑到2025年的71%。四年時(shí)間，跌了22個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著什么？意味著物業(yè)公司每收100塊錢的物業(yè)費(fèi)，就有將近30塊錢收不上來(lái)。

更慘的是中小物企，收繳率普遍低于65%，部分項(xiàng)目甚至跌破50%。收一半都不到，這生意還怎么做？

現(xiàn)實(shí)給出了答案。從2025年初到2026年3月底，全國(guó)范圍內(nèi)住宅物業(yè)撤場(chǎng)項(xiàng)目多達(dá)212個(gè)。這不是主動(dòng)調(diào)整，這是活不下去了。

老百姓為什么不交了？

有人說(shuō)是因?yàn)闃I(yè)主素質(zhì)低，喜歡賴賬。這種說(shuō)法站不住腳。如果素質(zhì)是問(wèn)題，那素質(zhì)不會(huì)在短短四五年內(nèi)集體滑坡。老百姓一開始是愿意交的，現(xiàn)在越來(lái)越不愿意交，一定是有原因。

答案其實(shí)就在大家眼皮子底下。

多地12345熱線數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理類投訴長(zhǎng)期居高不下。有些物業(yè)公司對(duì)外宣稱滿意度90%以上，業(yè)主群里卻罵聲一片。這種“高滿意度、低收繳率”的反差，本身就是最大的諷刺。

具體來(lái)看，問(wèn)題主要集中在四個(gè)方面。

第一，服務(wù)與費(fèi)用嚴(yán)重不符。很多小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，說(shuō)白了就是幾個(gè)看大門的大爺加幾個(gè)掃地的阿姨，卻要收每平米兩三塊的物業(yè)費(fèi)。電梯壞了沒人修，垃圾堆成山?jīng)]人清，業(yè)主反映問(wèn)題永遠(yuǎn)在“研究”。老百姓花錢不是來(lái)買氣受的。

第二，投訴無(wú)門，維權(quán)無(wú)路。物業(yè)公司既是服務(wù)提供方，又是小區(qū)管理的實(shí)際掌控者。業(yè)主想維權(quán)，連個(gè)對(duì)接的人都找不到。業(yè)委會(huì)成立難如登天，即便成立了，很多時(shí)候也是形同虛設(shè)。

第三，維修基金被挪用的情況屢見不鮮。這筆錢是全體業(yè)主的“養(yǎng)老錢”，可在很多小區(qū)，物業(yè)想動(dòng)就動(dòng)，業(yè)主連知情權(quán)都沒有。

第四，公共收益成了一筆糊涂賬。停車場(chǎng)的收入、電梯里的廣告費(fèi)、快遞柜的租金，這些錢本該歸全體業(yè)主所有。但在絕大多數(shù)小區(qū)，這筆錢去了哪里，沒人說(shuō)得清楚。

前兩天官媒報(bào)道了一個(gè)新聞，特別有代表性。有個(gè)小區(qū)的業(yè)主想修個(gè)臺(tái)階，物業(yè)報(bào)價(jià)15000元。業(yè)主覺得太貴，自己找人干，結(jié)果只花了1000多塊錢。15000和1000，差了十幾倍。面對(duì)這樣的“天價(jià)報(bào)價(jià)”，誰(shuí)還愿意乖乖掏錢？

號(hào)召公職人員帶頭，解決不了根本問(wèn)題

彭澤縣把物業(yè)費(fèi)繳納和干部提拔掛鉤，云南綠春、屏邊等地也跟進(jìn)了。短期內(nèi)，這確實(shí)能讓收繳率好看一些。公職人員畢竟要講政治、顧大局，該交的肯定得交。

但問(wèn)題是，物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)是什么？是契約，是業(yè)主和物業(yè)公司之間的商業(yè)合同關(guān)系。你提供服務(wù)，我支付費(fèi)用。服務(wù)不到位，我有權(quán)拒交或者少交。

把商業(yè)契約關(guān)系拔高到“政治覺悟”的高度，不僅解決不了深層問(wèn)題，反而可能掩蓋了真正的病灶。物業(yè)公司會(huì)覺得，反正政府會(huì)幫忙催收，服務(wù)好壞無(wú)所謂。業(yè)主則會(huì)更加不滿，憑什么服務(wù)不好我還要被“政治動(dòng)員”？

真正要解決問(wèn)題，得讓陽(yáng)光照進(jìn)來(lái)

物業(yè)收費(fèi)難，本質(zhì)上是一個(gè)信任崩塌的問(wèn)題。業(yè)主不相信物業(yè)能把錢花在正地方，所以不愿意交。物業(yè)收不到錢，就更沒有動(dòng)力提升服務(wù)。這是一個(gè)惡性循環(huán)。

打破這個(gè)循環(huán)，靠“帶頭”沒用，得靠制度。

第一，讓賬本曬太陽(yáng)。小區(qū)公共收益有多少、花在了哪里，維修基金怎么用的、還剩多少，物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)——這些都應(yīng)該定期向全體業(yè)主公開。不是貼在公告欄里糊弄人，而是要有據(jù)可查、有賬可對(duì)。

第二，給業(yè)主真正的監(jiān)督權(quán)。推廣物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方評(píng)估機(jī)制，讓業(yè)主有機(jī)會(huì)參與物業(yè)定價(jià)和服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)。不是物業(yè)說(shuō)了算，也不是政府說(shuō)了算，而是專業(yè)評(píng)估加上業(yè)主口碑。

第三，法律上要把邊界劃清楚。什么樣的服務(wù)瑕疵可以減免物業(yè)費(fèi)？欠繳滯納金的合理區(qū)間是多少？惡意停水停電催繳費(fèi)會(huì)有什么后果？這些都要有明確說(shuō)法，讓物業(yè)和業(yè)主都能守住底線。

今年政府工作報(bào)告寫入了“實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”，說(shuō)明國(guó)家層面已經(jīng)注意到了這個(gè)問(wèn)題。但是，好政策能不能落地，關(guān)鍵在基層。

不必硬救

一個(gè)行業(yè)能不能活下去，取決于它能不能真正滿足老百姓的需求。不取決于有多少人“帶頭”捧場(chǎng)，也不取決于政府發(fā)了多少文件。

物業(yè)這個(gè)行業(yè)，過(guò)去二十年高速擴(kuò)張，靠的是房地產(chǎn)的順風(fēng)車，而不是自身的服務(wù)能力?，F(xiàn)在潮水退了，誰(shuí)在裸泳一目了然。

那些服務(wù)好、賬目清、讓業(yè)主放心的物業(yè)公司，收繳率自然高，根本不需要政府發(fā)文催繳。而那些只會(huì)收錢不會(huì)辦事的物業(yè)公司，被淘汰也是理所應(yīng)當(dāng)。

時(shí)代在進(jìn)步，老百姓的認(rèn)知在提高。過(guò)去能忍的，現(xiàn)在不愿意忍了；過(guò)去看不清的賬，現(xiàn)在要求看清楚了。這是好事。

適應(yīng)不了的，被淘汰了，不必硬救。