2008年秋天，曼徹斯特有一位全職媽媽坐在廚房里，看著丈夫剛剛拿回來的裁員通知書，沉默了很久……

兩人商量了一晚上，最后做了一個決定——用那筆遣散費(fèi)，加上多年積蓄，買下附近一套兩居室的公寓，出租出去。

她后來回憶說：

"我們不懂投資，就覺得房子是實(shí)實(shí)在在的東西，不會憑空消失。"

十五年后，她名下有9套出租房，每月租金收入超過1.2萬英鎊。

孩子的大學(xué)學(xué)費(fèi)，家庭日常開支，全部由這些房子支撐。

她沒有做任何其他投資，也不炒股，也不做生意。

她做的，只是把第一套房子的邏輯，一遍一遍地重復(fù)了下去……

1.英國平均房東，名下有近10套房

根據(jù)英國Paragon Banking Group的數(shù)據(jù)：

2023年第二季度，英國私人房東的平均持有房產(chǎn)數(shù)量已達(dá)到8.6套，比上一季度的7.6套增加了13%。

其中，大倫敦地區(qū)的房東平均持有11.6套，是全英最高。

這個數(shù)字背后，是一個正在快速分化的市場。

根據(jù)2025年英國房產(chǎn)租賃行業(yè)調(diào)研報告：

目前英國約有80%的新增購房出租貸款申請，是由有限責(zé)任公司（通常以SPV形式）提交的。

這與十年前的格局截然不同。

十年前，大多數(shù)房東還是用個人名義買房出租，今天，職業(yè)化的結(jié)構(gòu)和稅務(wù)安排正在成為主流。

與此同時，另一面也在發(fā)生——Savills最新數(shù)據(jù)顯示，在截至2026年3月的12個月里，英國全國共有約25萬4,000套曾經(jīng)的出租房被掛牌出售，相當(dāng)于每天退出市場的出租房接近700套，比上一年同期增加了9%，比2024年更是增加了28%。

表面上看，市場在收縮。實(shí)際上，市場在篩選。

退出的，大多是只有一兩套房產(chǎn)的小房東。

留下來的，以及趁機(jī)進(jìn)場的，是手握專業(yè)結(jié)構(gòu)和長期思維的投資者。

2.第一套：選對城市，比什么都重要

很多第一次在英國購房出租的海外買家，面對的第一個困惑是：要在哪里買？

用數(shù)據(jù)說話。

2025年，英國全國購房出租的平均毛租金回報率約為6.94%。

但城市和城市之間，差距懸殊。

曼徹斯特，2025年平均毛租金回報率約6.6%，英格蘭北西地區(qū)部分片區(qū)更高達(dá)8.8%。

平均房價約21萬英鎊，平均月租金約1,317英鎊，比倫敦低了大約41%。

超過8萬名在校大學(xué)生，持續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施投資，以及源源不斷涌入的年輕專業(yè)人士，讓這里的租客來源極為穩(wěn)定。

Ancoats、Northern Quarter、Salford Quays這些區(qū)域，近年來持續(xù)受到投資者關(guān)注。

伯明翰，平均房價約23萬4,000英鎊，平均租金約每月1,063英鎊，平均租金回報率約5.44%。

但JLL的預(yù)測數(shù)據(jù)指出，2025年至2029年間，伯明翰的租金價值預(yù)計(jì)累計(jì)增長18.8%，在英國六大城市中排名第二。

同時，包括Smithfield、HS2鐵路投資、Paradise開發(fā)項(xiàng)目在內(nèi)的多個大型城市重建計(jì)劃正在推進(jìn)，為長期房價增值提供了堅(jiān)實(shí)支撐。城市中心公寓，尤其是Jewellery Quarter、Digbeth等區(qū)，部分項(xiàng)目租金回報率超過7%。

倫敦，在英格蘭的投資者心目中有著獨(dú)特的位置。

倫敦的租金回報率通常在4%至6%之間，但它提供的是其他城市難以替代的流動性、穩(wěn)定性和長期資本增值潛力。

Savills的預(yù)測顯示，未來五年倫敦優(yōu)質(zhì)住宅有望錄得約8.1%的整體升幅。

對于希望持有核心資產(chǎn)、以長期增值為主要目標(biāo)的海外買家，倫敦仍然是最清晰的選擇。

2.第二套：再融資，是職業(yè)房東的秘密武器

很多人以為，從第一套到第二套，需要存夠另一筆首付。

職業(yè)房東的做法通常不是這樣的。

他們用的，是"再融資釋放資金"（Remortgage to Release Equity）的策略。

具體來說：當(dāng)?shù)谝惶追慨a(chǎn)在市場上升值，或者貸款本金隨時間下降，房產(chǎn)和貸款之間就會產(chǎn)生一塊"凈資產(chǎn)"。

通過重新申請貸款，投資者可以把這塊凈資產(chǎn)變現(xiàn)出來，作為下一套房產(chǎn)的首付。

舉一個簡單的例子。

假設(shè)五年前以20萬英鎊買入一套曼徹斯特公寓，貸款比例75%，首付5萬英鎊。如今這套房產(chǎn)升值至25萬英鎊。

通過再融資，按新估值的75%貸款，可以拿出5.7萬英鎊的現(xiàn)金。

這筆錢，足以作為另一套房產(chǎn)的首付。

這個策略在英國有完整的金融產(chǎn)品支撐，也是很多職業(yè)房東在不持續(xù)追加現(xiàn)金的情況下，把資產(chǎn)組合滾動擴(kuò)大的核心方式。

3.有限公司持有，還是個人名義持有？

這是海外買家在英國購房出租時，最重要的結(jié)構(gòu)性決定之一。

2016年以來，英國政府推出第24條款（Section 24），個人名義持有房產(chǎn)的房東，不再能夠?qū)⑷康盅嘿J款利息作為費(fèi)用從租金中扣除，只能得到20%的稅收抵免。

對于稅率在40%甚至45%的高收入房東來說，利潤被大幅壓縮。

相比之下，通過有限公司（尤其是SPV，即Special Purpose Vehicle）持有房產(chǎn)，公司仍然可以將全部抵押貸款利息作為經(jīng)營成本扣除，然后按照企業(yè)所得稅稅率繳稅——利潤超過25萬英鎊的公司目前稅率為25%，低于個人高稅級的40%或45%。

目前，英國已注冊的購房出租SPV公司超過32萬5,000家，其中超過17萬家在過去五年內(nèi)新注冊，反映出市場對這一結(jié)構(gòu)的需求快速增加。

當(dāng)然，SPV并非沒有代價。

通過有限公司申請抵押貸款，利率通常略高于個人貸款，且選擇的貸款產(chǎn)品范圍相對有限。

會計(jì)和行政成本每年通常也需要額外支出。

將已有個人名義房產(chǎn)轉(zhuǎn)移進(jìn)公司，還可能觸發(fā)印花稅附加稅和資本利得稅。

此外，海外買家在英國購買額外住宅時，需要在標(biāo)準(zhǔn)印花稅（SDLT）的基礎(chǔ)上額外支付3%的附加稅，加上專為非英國居民設(shè)置的2%附加稅，實(shí)際稅率會更高。

在做決策前，務(wù)必咨詢在英國有經(jīng)驗(yàn)的會計(jì)師和稅務(wù)顧問。

4.規(guī)模擴(kuò)大之后，HMO是另一種選擇

當(dāng)投資組合擴(kuò)大到一定規(guī)模，部分房東會選擇進(jìn)入HMO（House in Multiple Occupation，多人合租房）市場。

HMO是將一套普通住宅分隔成多個臥室，分別出租給不同租戶，各自簽署獨(dú)立租約。相比整套出租，HMO通常能帶來更高的租金總收入，但管理復(fù)雜程度和監(jiān)管要求也更高。

英國出租物業(yè)中，約18%屬于HMO類型。

對于有經(jīng)驗(yàn)、有團(tuán)隊(duì)支持的投資者來說，HMO是提高單套房產(chǎn)回報率的有效方式。但對于剛剛進(jìn)場的海外買家，初期通常更建議從管理相對簡單的整套公寓起步。

5.2026年的大背景：小房東退出，機(jī)遇留給了誰？

《租戶權(quán)利法》（Renters' Rights Act）于2026年5月1日在英格蘭正式生效。

這是近三十年來英國租房市場最重大的立法變化，廢除了無故驅(qū)逐條款（Section 21），賦予租戶更強(qiáng)的法律保護(hù)。

很多小房東——特別是那些只持有一兩套房產(chǎn)、沒有專業(yè)支持的"意外房東"——把這一法律的到來，視為退場信號。

Savills研究部主管Lucian Cook指出：

那些資本實(shí)力更強(qiáng)、擁有行政支持和規(guī)范流程的專業(yè)房東和機(jī)構(gòu)投資者，正在趁勢接手退出者留下的資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，目前退出市場的出租房中，約14%被其他房東買下，實(shí)際上并沒有真正離開租賃市場，只是換了持有者。

這正是結(jié)構(gòu)的力量。

對于考慮入場或擴(kuò)大英國出租房資產(chǎn)組合的海外買家來說，2026年，可能是過去幾年里，競爭最少、機(jī)會最清晰的一個窗口。

英國房產(chǎn)投資的魅力，從來不是一夜暴富。

它是一個"慢慢建造，越建越穩(wěn)"的系統(tǒng)。從一套曼城公寓起步，用時間和規(guī)則做杠桿，一套一套地往前走——這是無數(shù)英國職業(yè)房東走過的路。

規(guī)則已經(jīng)在那里，產(chǎn)權(quán)保護(hù)在那里，租賃需求在那里……

ref：

https://www.mortgagesolutions.co.uk/mortgage-news/2026/05/01/around-700-former-rental-homes-listed-for-sale-daily-says-savills/

https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/379330-0

https://joseph-mews.com/birmingham-property-investment/best-rental-yields-birmingham/

https://www.rmmortgagesolutions.co.uk/limited-company-buy-to-let-2026-uk-landlords/

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