來源：市場(chǎng)資訊

（來源：苗頭）

沒有懸念，華潤(rùn)置地以底價(jià)70.45億“獨(dú)吞”深圳大運(yùn)世茂地塊。折合樓面地價(jià)約1.48萬/平方米。

該地塊原為世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目未開發(fā)用地，用地性質(zhì)涵蓋二類居住、商業(yè)及城市道路，土地面積約17萬平方米，總建筑面積47.68萬平方米，堪稱近年來深圳東部出讓的“巨無霸”。

地塊首次引入“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”模式。也就是說，競(jìng)得人可將地塊拆分，住宅須1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工，而集中商業(yè)和酒店則可寬限至2.5內(nèi)開工、6年內(nèi)竣工。這有利于開發(fā)商先賣住宅回籠資金，緩解資金占款和開發(fā)運(yùn)營(yíng)壓力。

此前，業(yè)界瘋傳該地塊已提前“鎖定”華潤(rùn)，這個(gè)地塊的商業(yè)會(huì)做出什么檔次，也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

從招標(biāo)文件看，地塊商業(yè)招商門檻很高：

須引進(jìn)不少于5個(gè)高端國(guó)際零售品牌，且入選《Luxury & Premium 50 2025》榜單前20名；須引進(jìn)不少于5個(gè)國(guó)際一線戶外運(yùn)動(dòng)品牌……

說明大運(yùn)中心作為深圳東部的潮流地標(biāo)，被政府寄予較高的期望，地塊通過“收調(diào)供”重新盤活因此擺在了第一位。

屆時(shí)，這里大概率會(huì)有愛馬仕（Hermes）、香奈兒（Chanel）等重奢品牌，以及始祖鳥（ARC'TERYX）、北面（The North Face）、猛犸象（MAMMUT）、巴塔哥尼亞（Patagonia）、可隆（KOLON SPORT）等名流扎堆，片區(qū)市場(chǎng)已為此重新想象。

招標(biāo)文件還提出了商業(yè)運(yùn)營(yíng)單位年?duì)I收不低于50億元的要求。

在深圳，2025年銷售額超50億元的“場(chǎng)子”，也就羅湖萬象城（130.3億）、深圳灣萬象城（94.7億）、前海壹方城（87億）、龍華壹方天地（80億）、卓悅中心（63.5億）等5家。

苗頭此前寫過，雖說華潤(rùn)今時(shí)今日需要一把收割片區(qū)新盤銷售韭菜的大刀，但是這兩三年重倉(cāng)包括大運(yùn)板塊在內(nèi)的深圳核心區(qū)宅地的中海，應(yīng)該不會(huì)滿足于進(jìn)入銷售尾聲的大運(yùn)玖章一個(gè)項(xiàng)目。

雙方在深圳灣登良路地塊（即深圳灣沄璽）吃過聯(lián)手拿地、聯(lián)合開發(fā)的大甜頭，因此，苗頭早前曾經(jīng)預(yù)測(cè)，這個(gè)地塊不排除兩家大央企再度攜手狙擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能。

“地貨比”很關(guān)鍵。如果地價(jià)過高，以大運(yùn)片區(qū)目前所能賣出的價(jià)格，那么項(xiàng)目的定價(jià)和去化都將面臨較大挑戰(zhàn)�，F(xiàn)在來看，華潤(rùn)一家進(jìn)場(chǎng)底價(jià)成交，對(duì)各方都是很好的交待。

一些朋友開始猜測(cè)，大運(yùn)世茂地塊的集中商業(yè)會(huì)做成萬象城，還是大運(yùn)天地升級(jí)版？

五一前開業(yè)的杭州恒隆廣場(chǎng)的“翻車”提供了鏡鑒。這個(gè)8年前被恒隆地產(chǎn)以107.3億的總價(jià)、約5.5萬/平方米的樓面地價(jià)（至今保持杭州商業(yè)地塊成交樓面地價(jià)最高紀(jì)錄）拿下的項(xiàng)目，曾經(jīng)被市場(chǎng)寄予打破杭州大廈“一家獨(dú)大”的重奢格局、重新定義杭州高奢商業(yè)的厚望，結(jié)果，開業(yè)當(dāng)天，愛馬仕、香奈兒、LV、Dior四大頂奢集體“缺席”，僅有6%面積為國(guó)際奢侈品牌，餐飲比例高至28%。

據(jù)說，是重奢品牌在杭州簽下的“排他性”合同條款，切斷了杭州恒隆廣場(chǎng)的通路。

另一說法是，杭州恒隆廣場(chǎng)不想步武漢恒隆廣場(chǎng)和沈陽恒隆廣場(chǎng)的后塵——后兩者分別在開業(yè)5年和8年后出現(xiàn)大面積的空鋪和重奢品牌撤離，“杭州恒隆廣場(chǎng)的招商選擇務(wù)實(shí)路線，沒毛病”。

只是，沒有這幾大重奢品牌“壓陣”，還能叫“恒隆廣場(chǎng)”嗎？

萬象城在深圳前海桂灣改名叫“前海萬象”，苗頭估計(jì)大運(yùn)世茂地塊也如是。

今年上半年，深圳核心區(qū)還有兩幅優(yōu)質(zhì)地塊要賣�！�429新政”出臺(tái)第二天，科技園地塊和前海桂灣地塊就掛牌了，前者起始價(jià)23.02億，安排6月5日“上拍”，后者起始價(jià)16.45億，計(jì)劃6月12日“落槌”。

對(duì)于科技園地塊，奪標(biāo)大熱門應(yīng)該是中海和華潤(rùn)兩家。中海在深圳灣?科技園一帶擴(kuò)充土儲(chǔ)的野心路人皆知，而深耕這一片熱土多年的華潤(rùn)，自然不會(huì)錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)。

苗頭甚至認(rèn)為，華潤(rùn)在這一片人均產(chǎn)值最高的地方已經(jīng)后來居上，超過招商在蛇口、華僑城在華僑城的知名度、口碑和影響力。

華潤(rùn)通過科技園大沖舊改項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了版圖的擴(kuò)張，更打響了萬象天地的知名度——華潤(rùn)憑借萬象城和萬象天地兩大頂流IP，不知叩開了多少城市底價(jià)/低價(jià)拿地的大門。華潤(rùn)置地因此從2024年起超越中海地產(chǎn)，成為中國(guó)上市房企當(dāng)中遙遙領(lǐng)先的“利潤(rùn)王”。

桂灣地塊來講，大概率由招商蛇口梅開二度拿下。這個(gè)地塊的鄰居，樓面地價(jià)約8.42萬/平方米的招商海晏府4月首批108套房備案均價(jià)14.2萬/平方米，開盤當(dāng)天去化9成，正好需要“續(xù)杯”盡興。

至于北街坊地塊，坊間傳言有可能是中海&信和置業(yè)聯(lián)合體的“盤中餐”。

無論這幾幅王牌地塊最終花落誰家，深圳豪宅陣營(yíng)都會(huì)如期擴(kuò)容，這座硬核科技玩得很high的城市正在面臨新的“煩惱”：

超級(jí)豪宅根本不夠賣。