來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：泓湖投資）

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第一張圖：中國(guó)商品房銷(xiāo)售額與出口金額的對(duì)比

（數(shù)據(jù)來(lái)源：

Wind，泓湖投資制表）

1998年7月3日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》正式發(fā)布，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。因此，從1999年開(kāi)始，中國(guó)進(jìn)入了商品房的新時(shí)代，隨后的二十多年里，商品房成為了拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。

1978年，中國(guó)進(jìn)入改革開(kāi)放的新時(shí)期。我國(guó)大力發(fā)展對(duì)外貿(mào)易，外貿(mào)成為中國(guó)加快現(xiàn)代化建設(shè)、改變落后面貌、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高綜合國(guó)力的重要途徑。2001年中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，中國(guó)的出口大幅增長(zhǎng)，也帶來(lái)貿(mào)易順差和外匯儲(chǔ)備的大幅增長(zhǎng)，出口也成為了拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。

2021年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年里，中國(guó)商品房銷(xiāo)售額創(chuàng)下了歷史新高：18.19萬(wàn)億元人民幣，隨后進(jìn)入了調(diào)整，到2025年，全年商品房銷(xiāo)售額已經(jīng)降至8.39萬(wàn)億元，較2021年下降了9.80萬(wàn)億元，已降至2014至2015年的水平。

而2021年之后，中國(guó)的出口則繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)狀態(tài)。2021年出口金額為21.43萬(wàn)億元人民幣，到2025年已增長(zhǎng)至26.98萬(wàn)億元，較2021年增長(zhǎng)了5.55萬(wàn)億元。

因此，2021年之后出口的強(qiáng)勁增長(zhǎng)部分對(duì)沖了房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的負(fù)面影響，成為了支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性的重要力量。

第二張圖：出口產(chǎn)品中，勞動(dòng)密集型產(chǎn)品與機(jī)電產(chǎn)品的對(duì)比（以2020年為基準(zhǔn)）

（數(shù)據(jù)來(lái)源：

Wind，泓湖投資制表）

機(jī)電產(chǎn)品包括汽車(chē)、集成電路、計(jì)算機(jī)、手機(jī)、家電、船舶、機(jī)械、醫(yī)療儀器及器械等商品。最近12個(gè)月（2025年4月至2026年3月）機(jī)電產(chǎn)品以人民幣計(jì)價(jià)的出口金額相較于2020年已增長(zhǎng)了60.32%。機(jī)電產(chǎn)品出口金額的持續(xù)增長(zhǎng)是中國(guó)技術(shù)含量相對(duì)較高的一系列商品在全球市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。

而我國(guó)傳統(tǒng)上的出口商品以勞動(dòng)密集型產(chǎn)品為主，包括塑料制品、紗線、織物、箱包、服裝、鞋靴、家具、玩具等。勞動(dòng)密集型產(chǎn)品是傳統(tǒng)上中國(guó)在全球市場(chǎng)上具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，但最近12個(gè)月較2020年全年僅增長(zhǎng)了11.31%；尤其是2023年以來(lái)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)品的出口則呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

機(jī)電產(chǎn)品出口的持續(xù)增長(zhǎng)與勞動(dòng)密集型產(chǎn)品出口的停滯乃至下滑的對(duì)比，是中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型的深刻轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)。

第三張圖：住宅銷(xiāo)售與住宅新開(kāi)工面積的歷史趨勢(shì)

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Wind，泓湖投資制表）

2021年是住宅銷(xiāo)售面積的頂峰，當(dāng)年銷(xiāo)售面積達(dá)15.65億平方米；而且，2019年和2020年住宅銷(xiāo)售面積也超過(guò)15億平方米；此后住宅銷(xiāo)售陷入下滑中，到2025年，全年銷(xiāo)售面積為7.33億平方米，較峰值年份下降了8.32億平方米。

2019年則是住宅新開(kāi)工面積的頂峰，當(dāng)年新開(kāi)工面積達(dá)16.75億平方米；到2025年，全年新開(kāi)工面積僅4.30億平方米，較峰值年份下降了12.45億平方米。

住宅銷(xiāo)售與新開(kāi)工面積出現(xiàn)了非常劇烈的下滑，2025年的基數(shù)已降至較低水平，即便未來(lái)仍舊出現(xiàn)雙位數(shù)百分比下滑，其下滑的絕對(duì)值也較小，預(yù)計(jì)遠(yuǎn)小于2021-2025年水平，因此，未來(lái)住宅市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力將弱化，投資者無(wú)需過(guò)度糾結(jié)房地產(chǎn)周期，或可更多關(guān)注中國(guó)經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的變化。

值得一提的是，2022年至2025年，住宅銷(xiāo)售面積均大于新開(kāi)工面積，四年累計(jì)下來(lái)，住宅銷(xiāo)售面積為36.42億平方米，而新開(kāi)工面積則為25.41億平方米，新開(kāi)工較銷(xiāo)售面積小11.01億平方米，體現(xiàn)出去庫(kù)存的特征。

最后，讓我們來(lái)回顧一下金融市場(chǎng)的表現(xiàn)。

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Wind，泓湖投資制表）

2021年至2024年是房地產(chǎn)泡沫的集中破裂期。這段時(shí)間里，房地產(chǎn)成為主導(dǎo)金融市場(chǎng)的核心因素。在房地產(chǎn)泡沫集中破裂期間，貨幣總體寬松，利率持續(xù)下行，債券市場(chǎng)因此受益，走出一輪大牛市。

2024年“924”股票行情啟動(dòng)后，股票投資者曾一度懷疑牛市的可持續(xù)性，股市也曾一度回調(diào)，至2025年4月初美國(guó)總統(tǒng)特朗普宣布關(guān)稅戰(zhàn)時(shí)投資者的疑慮達(dá)到高點(diǎn)。到2025年下半年時(shí)，國(guó)內(nèi)科技產(chǎn)品出口持續(xù)放量，相關(guān)上市公司的業(yè)績(jī)也逐步印證，令A(yù)股市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性牛市，科技板塊漲幅尤為明顯。而在此期間，債券市場(chǎng)表現(xiàn)總體平穩(wěn)，也反映出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的特點(diǎn)。

整體來(lái)看，中國(guó)的宏觀環(huán)境仍有不確定性，但在經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的驅(qū)動(dòng)下，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)正在變得更加清晰。對(duì)投資而言，真正重要的是識(shí)別技術(shù)變革背后的產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)與盈利模式，而不是簡(jiǎn)單追逐概念。

--------- 特別聲明 ---------

本文涉及對(duì)未來(lái)事件或者情況的描述、預(yù)測(cè)或觀點(diǎn)均屬前瞻性陳述，受難以預(yù)測(cè)的特定風(fēng)險(xiǎn)、不確定性、假設(shè)有效性及信息時(shí)效性等諸多因素限制。本文介紹的資料、意見(jiàn)、分析方法和投資工具僅供投資者參考之用，不構(gòu)成任何投資建議或者買(mǎi)入任何基金產(chǎn)品的銷(xiāo)售要約。訂閱者應(yīng)當(dāng)對(duì)本公眾號(hào)中的信息和意見(jiàn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)自身情況自主做出投資決策并自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)依據(jù)或者使用本公眾號(hào)所載資料所造成的任何后果，泓湖投資及/或其關(guān)聯(lián)人員均不承擔(dān)任何形式的責(zé)任。