文/深圳進(jìn)深 李奕和

中鐵置業(yè)“云系”產(chǎn)品，要落地深圳了？

去年12月10日，深圳2025年的最后一場土拍。

它力壓群雄，以7.92億元的總價，拿下福田梅林街道越華路10號B405-0308地塊。

地塊項目的名字，已經(jīng)獲批了，叫“臻云雅苑”。

沒錯，跟它的寶中閱臻府一樣，同樣有一個“臻”字。

但這還不是項目特別的地方，最讓人眼前一亮的。

是福田項目名里，還帶有一個“云”字。

依托中國中鐵幾十年的深厚積淀，中鐵置業(yè)這些年在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

已形成自身獨特的產(chǎn)品系，包括云系、閱系、逸系、彩系。

在它的官網(wǎng)里，每個產(chǎn)品系是這樣定位的：

云系：高改類產(chǎn)品，突出稀缺、高端、尊享價值，打造城市地標(biāo)性都市豪宅。

閱系：再改類產(chǎn)品，突出精致生活和高階資源配套價值，面向品質(zhì)改善客戶，打造輕奢美宅。

逸系：改善類產(chǎn)品，突出多樣配套價值，面向精英階層首改或高階首置，打造美好生活全齡社區(qū)。

彩系：剛需類產(chǎn)品，突出安居功能及標(biāo)準(zhǔn)化品質(zhì)保障，面向青年一族首置，實現(xiàn)城市安家夢想。

也就是說，云系是中鐵置業(yè)的TOP級產(chǎn)品系。

如果是按這個定位，中鐵置業(yè)福田項目的期待值，可謂是拉滿。

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其實，不管是不是云系，項目的高端定位，大概率是走不脫的。

這不僅是因為項目地處福田這個深圳行政、文化、金融、商務(wù)核心樞紐，具備城市中軸地段價值。

另外，中鐵置業(yè)方面就已多次透露要將項目打造成“高端住宅標(biāo)桿之作”。

比如在去年12月16日福田項目奠基儀式上，中鐵置業(yè)華南公司就表示，在此落子布局，是繼重返寶安中心區(qū)后在深圳戰(zhàn)略棋盤的縱深躍進(jìn)。

更是進(jìn)軍高品質(zhì)住宅領(lǐng)域、打造精品人居標(biāo)桿的關(guān)鍵一步。

面對深圳高端市場與行業(yè)發(fā)展的雙重挑戰(zhàn)，項目承載著中鐵置業(yè)華南公司品牌升級與區(qū)域深耕的重要使命。

當(dāng)時，中鐵置業(yè)華南公司黨委書記、董事李謙在致辭中，也明確項目高端標(biāo)桿定位。此外，總經(jīng)理、黨委副書記蘇延，項目總經(jīng)理潘薈也都做出相關(guān)表態(tài)。

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臻云雅苑項目，其實并不算大。

總用地面積4994.02㎡，新建規(guī)定建筑面積18550㎡，規(guī)定容積率3.72。

其中：住宅15380㎡；物業(yè)服務(wù)用房100㎡；商業(yè)1500㎡；社區(qū)公共配套設(shè)施1500㎡。

根據(jù)出讓要求，建筑高度小于100米。

由于地塊位置不錯，且所在板塊長時間沒有新盤供應(yīng)，當(dāng)時吸引了8家房企爭搶。

包括中海、保利、越秀、天健、中鐵置業(yè)、華僑城、新世界以及萬駿偉業(yè)，你追我趕，互不相讓。

最終，歷經(jīng)近一個半小時、148輪報價后。

地塊才被中鐵置業(yè)以總價7.92億元拿下。溢價率高達(dá)65%，折合樓面價4.27萬元/㎡。

而且，這個地塊還要求商品住房需全部實行現(xiàn)房銷售。

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也不知道是巧合，還是有意為之。

中鐵置業(yè)近短時間以來在深圳的兩個項目，都涉及現(xiàn)房銷售。

它于寶中的閱臻府項目，是2023年8月以34.06億拿下的。

這個項目，是深圳首個“競現(xiàn)房”項目。共有四棟樓，其中有兩棟是現(xiàn)房銷售。

也迫于現(xiàn)房的壓力，閱臻府地塊拿下不久，中鐵置業(yè)就引入能建進(jìn)行合作。

不過，好在閱臻府后面的去化還算不錯。

項目的期房部分在2024年7月首開入市，目前網(wǎng)簽去化已達(dá)100%。

去年12月，閱臻府加推剩下的現(xiàn)房部分291套房源。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至目前（2026年5月7日）已經(jīng)成交214套，去化率約74%。

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如果從總地價的角度，中鐵置業(yè)臻云雅苑項目其實并不高，但也并非沒有壓力。

項目要求全部現(xiàn)房銷售，并且如果是打造高端項目的話，整個資金投入的量會更大，回款的周期也會更長。

對開發(fā)商而言，無疑不是一大考驗。

更重要的，還有市場的不確定性。

我們都知道，深圳的市場自去年四季度以來，高端產(chǎn)品其實都賣得不錯，幾乎可以說是賣一個火一個。

加上深圳五一前出臺的新政，核心區(qū)“松綁”限購，深圳市場更是等來了難得的窗口期。

而臻云雅苑，由于是現(xiàn)房銷售，或只能跟這樣的窗口期擦肩而過了。

畢竟，誰又能知道，兩三年后的市場到底會是怎樣一番模樣。

中鐵置業(yè)能做的，只有加快速度，大干特干，讓項目盡早入市。

于是乎，我們可以看到，去年12月的那場奠基儀式，不僅是臻云雅苑的奠基，更是一場勞動競賽誓師大會。

那時，僅拿下地塊幾天后，中鐵置業(yè)華南公司就由李謙帶頭，吹響了福田項目全員大干快上的沖鋒號角。