從2022年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一直處于下跌的通道之中。而在進(jìn)入到2026年之后，房?jī)r(jià)仍然延續(xù)之前下跌的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2026年4月全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為12733元/平方米，價(jià)格環(huán)比下跌0.46%，價(jià)格同比下跌8.34%。另外，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近數(shù)據(jù)：過(guò)去四年房?jī)r(jià)累計(jì)下跌30%-40%，這相當(dāng)于162萬(wàn)億資產(chǎn)憑空消失，攤到每位城鎮(zhèn)居民頭上的損失就超過(guò)了17萬(wàn)元。

與此同時(shí)，各種救市利好政策不斷出臺(tái)。現(xiàn)在除了一線城市沒(méi)有全面放開(kāi)限購(gòu)政策之外，其他絕大多數(shù)城市都已經(jīng)放開(kāi)了限購(gòu)。此外，銀行除了將購(gòu)房首付比例下調(diào)至15%之外，還將房貸利率降到3.2%，公積金貸款利率降到2.6%。稅務(wù)部門(mén)減免了購(gòu)房者的契稅和增值稅率，以鼓勵(lì)剛需買(mǎi)房。受此影響，現(xiàn)在部分大城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象。

面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，就有一些專(zhuān)業(yè)人士假借馬云所說(shuō)的話，說(shuō)馬云預(yù)測(cè)2026年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎來(lái)3大轉(zhuǎn)變。事實(shí)上，馬云在近期（2026年）并沒(méi)有發(fā)表過(guò)新的房地產(chǎn)評(píng)論。但從他的前些年的核心觀點(diǎn)回顧，也可以看到他對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的看法。從目前來(lái)看，之前馬云對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)看法沒(méi)有錯(cuò)，2026年起，房地產(chǎn)或迎來(lái)3大轉(zhuǎn)變。

轉(zhuǎn)變一：由投機(jī)工具轉(zhuǎn)向回歸居住屬性

早在2017年杭州全球峰會(huì)時(shí)，馬云稱(chēng)“未來(lái)八年，中國(guó)最便宜的東西可能就是房子”。他強(qiáng)調(diào)房子應(yīng)回歸居住屬性，而非投機(jī)工具。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)各地平均房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)超過(guò)30%，而像廊坊、涿州等環(huán)京樓市的房?jī)r(jià)跌幅更是超過(guò)了60%。顯然，高房?jī)r(jià)正逐步回歸居住屬性，慢慢與當(dāng)?shù)乩习傩帐杖霋煦^。

另外，受到國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)連跌4年，已經(jīng)失去了賺錢(qián)效應(yīng)的影響，很多投資客不看好后市，紛紛拋售名下房產(chǎn)，最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)二手房掛牌量突破850萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。像成都、武漢、重慶等城市的二手房掛牌量更是超過(guò)20萬(wàn)套。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)正朝著馬云所判斷的由投機(jī)工具轉(zhuǎn)向回歸居住屬性。

轉(zhuǎn)變二：房子將由稀缺轉(zhuǎn)向過(guò)剩

在進(jìn)入到2019年，馬云再聊房?jī)r(jià)：“30年后，每對(duì)年輕人要養(yǎng)8個(gè)老人，還要管理5套房子”。他這句話的意思是：房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩，持房成本會(huì)越來(lái)越高，房子不再是必然值增的投資品了。這意味著，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“供遠(yuǎn)大于求”，房子市值縮水成為趨勢(shì)。

實(shí)際上，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)。就是老年人口數(shù)量越來(lái)越多，截止2025年底60歲以上老年人口達(dá)到3.1億，2030年老年人口數(shù)量超過(guò)4億。而年輕人數(shù)量越來(lái)越少，90后1.75億，00后1.45億。未來(lái)城里年輕人可以通過(guò)繼承父輩的房子來(lái)解決居住問(wèn)題，而無(wú)需再去購(gòu)買(mǎi)商品房。這意味著，年輕人購(gòu)房需求會(huì)越來(lái)越少，樓市將長(zhǎng)期處于“供大于求”的環(huán)境之中。所以，2026年房子將由過(guò)去的稀缺資源，逐步轉(zhuǎn)向嚴(yán)重過(guò)剩。

轉(zhuǎn)變?nèi)河蓻_動(dòng)購(gòu)房到理性買(mǎi)房

早年馬云曾建議年輕人“不要過(guò)早背房貸”。核心邏輯是：年輕人應(yīng)優(yōu)先將資源投入事業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長(zhǎng)，而非被高額房貸束縛人生選擇與創(chuàng)造力。事實(shí)上，過(guò)去70后、80后，不管自身家庭經(jīng)濟(jì)條件如何，總喜歡購(gòu)置房產(chǎn)。這意味著，70后、80后為了買(mǎi)套房子，很多人掏光家里所有積蓄，還欠下銀行幾十年的房貸，不敢辭職、不敢生病、不敢創(chuàng)業(yè)，不敢生娃。

而現(xiàn)在90后、00后就有所不同，他們不愿意為了買(mǎi)一套房子，而過(guò)早背房貸，然后再為銀行打工幾十年。多數(shù)90后、00后們會(huì)選擇先租房居住，等到將來(lái)房?jī)r(jià)回歸居住屬性，自己的收入和工作穩(wěn)定之后，再來(lái)考慮是否買(mǎi)房?？傮w來(lái)看，現(xiàn)在的年輕人群體已經(jīng)從沖動(dòng)購(gòu)房逐步到理性買(mǎi)房，都不愿意被高房?jī)r(jià)所拖累，為當(dāng)前高房?jī)r(jià)而買(mǎi)單。