2026

聯(lián)系人：譚逸鳴、謝瑤

摘 要

2026年以來，房地產(chǎn)市場在政策持續(xù)發(fā)力與市場自身調(diào)整的共同作用下，出現(xiàn)了一些積極變化，二手房成交創(chuàng)近年新高、一線城市房價止跌回升、租金回報率逐漸回歸合理區(qū)間、全國待售面積增速收斂、4月政治局會議政策共識強化等等，這些變化共同表明本輪調(diào)整最陡峭的下行階段或已基本過去。

往后展望，部分指標(biāo)改善的可持續(xù)性仍有待驗證，三四線城市仍面臨去化壓力，房企融資總量依舊承壓，行業(yè)整體仍處于筑底期。后續(xù)需持續(xù)關(guān)注二手房熱度能否向新房有效傳導(dǎo)、價格企穩(wěn)能否從一線向更廣范圍擴散、房企資金端能否持續(xù)改善等關(guān)鍵變量。

今年以來地產(chǎn)有哪些積極變化？

年初以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，無論是市場成交、房價、租金回報率、商品房庫存等關(guān)鍵指標(biāo)，還是中央政策定調(diào)抑或地方政策加碼，均呈現(xiàn)出不同程度的邊際改善跡象，以下從四個維度來進行分析。

（1）市場成交：一線城市迎來“小陽春”，二手房率先回暖

從量的層面來看，2026年初以來，二手房成交持續(xù)放量，3-4月修復(fù)加速，以往3月“小陽春”后4月往往明顯回落，但今年4月實際成交剔除清明假期因素后與3月基本持平。受“滬七條”提振，上海二手房剛需與改善置換鏈條同步打通，3月二手房成交面積創(chuàng)近5年以來新高，成交套數(shù)突破3.1萬套。

從價的層面來看，參考能夠反映全國二手房掛牌價變化的冰山指數(shù)，今年以來全國冰山指數(shù)的環(huán)比跌幅整體收窄。

（2）供給變化：新房供給收縮，商品房庫存出現(xiàn)改善信號

3月全國商品房待售面積時隔51個月首次同比下降，累計庫存得到消化，疊加新房供給持續(xù)收縮，釋放出庫存改善的信號，未來需持續(xù)觀察商品房銷售和庫存情況，若銷售數(shù)據(jù)修復(fù)、庫存持續(xù)下降，或確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸脫離被動累庫存階段，供求關(guān)系發(fā)生扭轉(zhuǎn)，為地產(chǎn)企穩(wěn)回升提供支撐。

（3）估值回歸：租金回報率回歸合理水平，租金尚未企穩(wěn)

從租金回報率看，2026年4月百城租金回報率升至2.4%，接近公積金貸款利率，高于30Y國債收益率，逐漸回歸至合理水平，為市場止跌回穩(wěn)提供了重要的安全邊際。從租金價格看，2026年1-2月百城住宅平均租金環(huán)比回升，3-4月租金環(huán)比轉(zhuǎn)為下跌，但較2025年12月上漲0.4%，租金尚未出現(xiàn)明顯企穩(wěn)信號，當(dāng)前租金回報率更多反映房價下跌后的被動抬升，而非由租金的主動上漲驅(qū)動，因此租金是否步入企穩(wěn)回升通道仍需后續(xù)數(shù)據(jù)驗證。

（4）政策定調(diào)：從“止跌回穩(wěn)”到“努力穩(wěn)定”房地產(chǎn)市場

2026年政府工作報告對房地產(chǎn)工作目標(biāo)的表述，由2025年政府工作報告的“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。經(jīng)過近幾年政策發(fā)力與市場出清，行業(yè)風(fēng)險得到初步遏制，市場底部基本確認(rèn)，陡峭化下行的局面明顯扭轉(zhuǎn)。4月28日，政治局會議定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新”，將房地產(chǎn)風(fēng)險防范納入重點領(lǐng)域風(fēng)險化解范疇，把城市更新上升為穩(wěn)定市場的核心舉措，與兩會部署形成閉環(huán)。

樓市止跌回穩(wěn)？

考慮到“小陽春”以來地產(chǎn)成交熱度的持續(xù)性仍有待觀察，租金價格尚未出現(xiàn)企穩(wěn)信號，居民收入實質(zhì)性改善仍需驗證，本輪地產(chǎn)修復(fù)節(jié)奏的判斷仍需觀察以下關(guān)鍵變量：

一是掛牌量走勢，二手房掛牌量體現(xiàn)業(yè)主對市場的預(yù)期，影響市場供需平衡并傳導(dǎo)至房價。若后續(xù)二手房掛牌量企穩(wěn)或下行，表明業(yè)主對市場預(yù)期改善，市場消化庫存的能力增強，從以價換量向量價趨穩(wěn)轉(zhuǎn)變；若掛牌量顯著上升，但成交量表現(xiàn)低迷，表明市場“以價換量”尚未出現(xiàn)成效，或仍處于尋底階段；若掛牌量明顯上升，且成交量修復(fù)，反映需求和有效供給同步修復(fù)，但供給回升也會加劇買方和賣方博弈，房價走勢或有所反復(fù)。

二是租金價格，當(dāng)前租金回報率雖已基本回歸合理水平，但更多體現(xiàn)房價下跌之下的被動抬升，租金本身并未企穩(wěn)，因此需進一步觀察租金價格是否出現(xiàn)改善信號。

三是居民收入改善和預(yù)期修復(fù)，消費者收入信心指數(shù)反映居民對未來收入預(yù)期邊際改善，但實質(zhì)性的收入改善和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)等仍需要一定時間。

展望未來地產(chǎn)市場走勢，“小陽春”之后的市場表現(xiàn)將成為驗證地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵窗口期，這一窗口期的量價演變，將主要取決于二手房掛牌量、租金價格、庫存消化、政策落地效果以及居民收入改善等多重因素的合力方向。

若二手房掛牌量企穩(wěn)或下行，租金價格止跌回穩(wěn)，庫存壓力持續(xù)緩解，收儲等政策落地提供支撐，居民增收計劃成效顯現(xiàn)，市場購房需求有所釋放，那么地產(chǎn)下行趨勢可能逐步收斂，量價保持相對穩(wěn)定，并逐步進入企穩(wěn)回升通道。若部分變量（如掛牌量再度沖高、租金持續(xù)下跌、收入改善不及預(yù)期）出現(xiàn)反向演變，則地產(chǎn)市場磨底時間可能延長。

核心圖表（完整圖表詳見正文）

風(fēng)險提示：政策不確定性；基本面變化超預(yù)期；海外地緣政治風(fēng)險。

報告目錄

2026年以來，房地產(chǎn)市場在政策持續(xù)發(fā)力與市場自身調(diào)整的共同作用下，出現(xiàn)了一些積極變化，二手房成交創(chuàng)近年新高、一線城市房價止跌回升、租金回報率逐漸回歸合理區(qū)間、全國待售面積增速收斂、4月政治局會議政策共識強化等等，這些變化共同表明本輪調(diào)整最陡峭的下行階段或已基本過去。

往后展望，部分指標(biāo)改善的可持續(xù)性仍有待驗證，三四線城市仍面臨去化壓力，房企融資總量依舊承壓，行業(yè)整體仍處于筑底期。后續(xù)需持續(xù)關(guān)注二手房熱度能否向新房有效傳導(dǎo)、價格企穩(wěn)能否從一線向更廣范圍擴散、房企資金端能否持續(xù)改善等關(guān)鍵變量。

1

今年以來地產(chǎn)有哪些積極變化？

年初以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，無論是市場成交、房價、租金回報率、商品房庫存等關(guān)鍵指標(biāo)，還是中央政策定調(diào)抑或地方政策加碼，均呈現(xiàn)出不同程度的邊際改善跡象，以下從四個維度來進行分析。

1、市場成交：一線城市迎來“小陽春”，二手房率先回暖

2026年3-4月樓市初現(xiàn)“小陽春”跡象，二手房市場表現(xiàn)亮眼，呈現(xiàn)出“量升價穩(wěn)”的特點，一線城市二手房成交迎來增長。上海3月二手房成交約3.1萬套，創(chuàng)近5年新高；4月網(wǎng)簽量近2.9萬套，創(chuàng)近十年同期最高，同比上漲約22.3%，延續(xù)3月份的熱度。北京3月成交近2萬套，創(chuàng)近15個月新高；4月近1.8萬套，創(chuàng)近5年同期新高。

與此同時，新房市場在經(jīng)歷3月的低位回升后，4月有所回落，修復(fù)節(jié)奏仍慢于二手房市場。在新房銷售仍有壓力及土地供應(yīng)“縮量提質(zhì)”背景下，新房供需仍面臨約束，疊加二手房市場對新房市場的“替代效應(yīng)”日益明顯，導(dǎo)致新房需求被二手房顯著分流，二者需求可能呈現(xiàn)“蹺蹺板”現(xiàn)象。

（1）二手房：3-4月“小陽春”量升價穩(wěn)

從量的層面來看，2026年初以來，二手房成交持續(xù)放量，3-4月修復(fù)加速，以往3月“小陽春”后4月往往明顯回落，但今年4月實際成交剔除清明假期因素后與3月基本持平。截至4月30日當(dāng)周，20城二手房成交面積回落至252.3萬平方米，同比上漲28%，連續(xù)三周實現(xiàn)同比正增長，一線、二線、三線城市分別同比上升34%、30%、11%。

受“滬七條”提振，上海二手房剛需與改善置換鏈條同步打通，3月二手房成交面積創(chuàng)近5年以來新高，成交套數(shù)突破3.1萬套。截至4月30日當(dāng)周，上海二手房成交面積為54.6萬平方米，同比上漲35%，仍強于季節(jié)性水平。3月上海二手房成交創(chuàng)歷史新高3.1萬套，環(huán)比上漲176%，同比上漲6%；4月網(wǎng)簽量近2.9萬套，創(chuàng)近十年同期最高，同比上漲約22.3%，延續(xù)3月份的熱度。除春節(jié)假期外，上海二手房月成交套數(shù)自2025年11月起持續(xù)處于2萬套的榮枯線之上。

從價的層面來看，參考能夠反映全國二手房掛牌價變化的冰山指數(shù)，今年以來全國冰山指數(shù)走勢有所反復(fù)，環(huán)比整體跌幅收窄。2025年12月以來，全國冰山指數(shù)周環(huán)比降幅逐漸收窄，自2025年12月7日環(huán)周下跌0.41%，至2026年2月22日環(huán)周上漲0.07%，連續(xù)兩周實現(xiàn)環(huán)比上漲。2月底至3月初，冰山指數(shù)重新轉(zhuǎn)跌，但周環(huán)比跌幅在0.25%以內(nèi)，隨后環(huán)比跌幅再度收窄。截至5月3日當(dāng)周，全國冰山指數(shù)為9929，環(huán)周下跌0.07%，較去年同期跌幅收窄0.21pct。

一線城市中上海二手房價修復(fù)程度最好。截至5月3日，一線城市中北京、上海、廣州、深圳冰山指數(shù)環(huán)比分別為-0.05%、+0.14%、-0.15%、-0.01%，其中上海連續(xù)八周環(huán)比正增長，二手房價修復(fù)程度最好，呈現(xiàn)階段性止跌回穩(wěn)特征。

（2）新房：修復(fù)節(jié)奏偏慢，4月季節(jié)性回落

新房市場在經(jīng)歷3月的低位回升后，4月季節(jié)性回落，修復(fù)節(jié)奏仍慢于二手房市場。進入4月，新房成交面積季節(jié)性回落，截至4月30日當(dāng)周，20城新房成交面積環(huán)周上漲2%至225.1萬平方米，連續(xù)三周環(huán)比正增長，同比上漲4%，整體仍低于歷史同期水平。

分城市能級看，一線城市韌性較強。從成交面積看，年后一線城市新房成交面積逐漸修復(fù)，截至4月30日當(dāng)周，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為+12%、-11%、+30%。一線城市中，北京、上海、廣州、深圳同比增速分別為54%、-3%、+16%、-5%，北京和廣州實現(xiàn)同比正增長。從成交套數(shù)看，4月一線城市中北京、上海、廣州新房成交套數(shù)同比增速分別為+42%、+20%、+34%。

2026年3月全國新房價格跌幅收窄，一線城市領(lǐng)漲。3月70大中城市新房價格指數(shù)環(huán)比為-0.21%，跌幅連續(xù)兩個月收窄；一線城市、二線城市、三線城市新房價格指數(shù)環(huán)比分別為+0.20%、-0.20%、-0.30%，尤其是一線城市終結(jié)了連續(xù)10個月的下行態(tài)勢。

3月房價上漲城市數(shù)量明顯增加，其中新房價格上漲城市有14城（上海、廣州、深圳、大連、杭州、寧波、合肥、青島、銀川、吉林、牡丹江、煙臺、宜昌和惠州），較2月增加4城，其中上海和廣州環(huán)比均上漲0.3%，領(lǐng)漲70城新房價格。

2、供給變化：新房供給收縮，商品房庫存出現(xiàn)改善信號

從供給端看，今年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，房地產(chǎn)新開工施工面積同比下降20.3%，房地產(chǎn)竣工面積同比下降25.0%，地產(chǎn)供給端的景氣度仍然下行，新房市場供給持續(xù)收縮。

從庫存看，截至2026年3月，全國商品房待售面積為78601萬平方米，同比下降0.1%，為2021年7月以來首次同比下降。其中住宅待售面積為42771萬平方米，同比增長1.4%，較2月減少981萬平方米，庫存壓力有所改善。從住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）看，截至2026年3月，商品住宅廣義庫存面積為15.27億平方米，同比下降16.38%，較2025年12月下降5.32%。

總體來看，3月全國商品房待售面積時隔51個月首次同比下降，累計庫存得到消化，疊加新房供給持續(xù)收縮，釋放出庫存改善的信號，未來需持續(xù)觀察商品房銷售和庫存情況，若銷售數(shù)據(jù)修復(fù)、庫存持續(xù)下降，或確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸脫離被動累庫存階段，供求關(guān)系發(fā)生扭轉(zhuǎn)，為地產(chǎn)企穩(wěn)回升提供支撐。

3、估值回歸：租金回報率回歸合理水平，租金尚未企穩(wěn)

2026年4月百城租金回報率升至2.4%，接近公積金貸款利率，高于30Y國債收益率，逐漸回歸至合理水平，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供了重要的安全邊際。

從投資價值看，將租金回報率與30年國債到期收益率進行比較，2026年4月二者利差為12BP，較2020年以來的利差均值-77BP和2020年11月的階段性低點-183BP明顯修復(fù)。對于長期持有的投資者而言，當(dāng)前租金回報率高于超長期國債收益率，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的相對吸引力有所回升，疊加房價下跌預(yù)期減弱，持有房產(chǎn)的機會成本有所下降。

從居住價值看，4月百城住宅租金回報率逐漸接近2.6%的5年以上住房公積金利率，同時考慮到我國住房持有成本較低，目前租金回報率逐步回歸至合理區(qū)間。

從租金價格看，2026年1-2月百城住宅平均租金環(huán)比回升，3-4月租金環(huán)比轉(zhuǎn)為下跌，但較2025年12月上漲0.4%?？傮w而言，租金尚未出現(xiàn)明顯企穩(wěn)信號，當(dāng)前租金回報率更多反映房價下跌后的被動抬升，而非由租金的主動上漲驅(qū)動，因此租金是否步入企穩(wěn)回升通道仍需后續(xù)數(shù)據(jù)進一步驗證。

4、政策定調(diào)：從“止跌回穩(wěn)”到“努力穩(wěn)定”房地產(chǎn)市場

2026年政府工作報告中對房地產(chǎn)工作目標(biāo)的表述，由2025年政府工作報告的“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。經(jīng)過近幾年的政策發(fā)力與市場出清，行業(yè)風(fēng)險已得到初步遏制，市場底部基本確認(rèn)，陡峭化下行的局面明顯扭轉(zhuǎn)。

4月28日中央政治局會議進一步定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新”，將房地產(chǎn)風(fēng)險防范納入重點領(lǐng)域風(fēng)險化解范疇，把城市更新上升為穩(wěn)定市場的核心舉措，與兩會部署形成閉環(huán)。

今年以來，自然資源部、住建部、金融監(jiān)管總局、財政部等部門密集發(fā)聲，2026年房地產(chǎn)市場政策呈現(xiàn)出如下特征：

一是供給側(cè)改革深化。3月初，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》，其中第十條明確“年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”，有利于穩(wěn)定長期的供給規(guī)模，推動市場更快走向新的供求平衡點。

二是需求側(cè)工具創(chuàng)新。除了傳統(tǒng)的降首付、提額度外，今年“收購存量房”和“城市更新”成為亮點。3月5日，政府工作報告指出“控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。3月17日，財政部強調(diào)“落實好專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策”，進一步支持收購存量房工作。4月28日，政治局會議強調(diào)“扎實推進城市更新”。

2

樓市止跌回穩(wěn)？

1、量的層面：二手房成交放量，持續(xù)性有待觀察

結(jié)合地產(chǎn)“小陽春”成色和邊際變化來看，當(dāng)前地產(chǎn)銷售量層面有如下積極信號：

一是“小陽春”以來地產(chǎn)市場成交面積持續(xù)修復(fù)，其中二手房修復(fù)節(jié)奏強于新房，接近季節(jié)性高位水平，一線城市韌性相對較強。

二是前瞻指標(biāo)二手房掛牌量整體下行，表明市場供給側(cè)壓力或有限。截至4月26日當(dāng)周，二手房掛牌量環(huán)比下跌12.30%，一線、二線、三線、四線城市環(huán)比分別為-13.68%、-9.48%、-14.51%、-2.02%，高能級城市下行幅度較大。

總體來看，“小陽春”以來地產(chǎn)市場成交面積持續(xù)修復(fù)，但需要注意新房市場熱度較弱，4月新房銷售季節(jié)性回落，需進一步觀察地產(chǎn)成交量修復(fù)的持續(xù)性以及二手房掛牌量走勢變化。

2、價的層面：房價跌幅收窄，關(guān)注租金價格修復(fù)

掛牌價方面，2026年以來二手房掛牌價走勢有所反復(fù)，整體跌幅收窄。“小陽春”以來房價邊際回落，3月環(huán)比跌幅擴大至1.18%，原因在于2026年掛牌量持續(xù)回落，進入3月后掛牌量由跌轉(zhuǎn)漲，供給增加加劇了市場供需博弈，掛牌價環(huán)比再度下跌，出現(xiàn)“以價換量”特征。

租金方面，當(dāng)前百城租金回報率回歸合理水平，為地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)形成一定支撐。一季度以來租金觸底反彈，1-2月有所上漲，3-4月小幅下跌，較2025年12月上漲0.4%，租金尚未出現(xiàn)明顯企穩(wěn)信號，需要后續(xù)數(shù)據(jù)進一步驗證。4月百城租金回報率達2.4%，逐漸接近5年以上公積金貸款利率，目前已高于30Y國債到期收益率，逐漸回歸合理水平，為地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)形成一定支撐。值得注意的是，當(dāng)前租金回報率更多體現(xiàn)房價下跌之下的被動抬升，租金本身并未企穩(wěn)，因此需進一步觀察租金價格是否出現(xiàn)改善信號和修復(fù)節(jié)奏。

整體來看房價跌幅收窄，供給側(cè)壓力相對可控。3月份70城新房價格環(huán)比下跌0.2%，跌幅連續(xù)兩個月收窄；二手房價格環(huán)比下跌0.2%，跌幅連續(xù)三個月收窄。

3、宏觀條件：房價收入比下降，居民債務(wù)壓力整體可控

居民收入增長速度放緩并非樓市企穩(wěn)的制約因素，國內(nèi)主要城市房價收入比呈下降趨勢。

我國居民人均可支配收入增速連續(xù)兩年放緩，2025年同比增速為5.0%，但同時期全國二手房價呈下跌趨勢。從房價收入比看，使用二手房平均成交價格*90平米得到房屋總價估值，使用人均可支配收入*戶均人口得到家庭可支配收入，最后將房屋總價除以家庭可支配收入計算得出房價收入比。

2020年以來，我國主要城市房價收入比呈下降趨勢，市場去泡沫，逐步回歸合理定價。2025年一線城市房價收入比在20倍以上，仍處于較高水平；二線城市多數(shù)已下降至10倍以下，房價可負(fù)擔(dān)性強于以往；三線城市房價收入比基本回歸4-6倍區(qū)間，處于相對合理水平。

居民債務(wù)壓力未顯著偏高，收入預(yù)期回升。對我國居民而言，無論是購買新房還是二手房，多數(shù)都需要貸款買房，因此負(fù)債水平和收入預(yù)期會顯著影響居民購房意愿和購房能力。我們使用杠桿率來衡量居民負(fù)債水平，截至2025年9月，我國家庭部門杠桿率為59.0%，環(huán)比回落0.7pct，較2024年3月高點的61.0%降低2.0pct。國際對比看，我國居民部門杠桿率水平低于美國和日本，高于歐元區(qū)，但并未顯著偏高。從收入預(yù)期看，2026年2月消費者收入預(yù)期指數(shù)為101.5，環(huán)比上升2.4%，為2023年4月以來首次破百，表明消費者對于未來收入預(yù)期改善。

此外，居民的預(yù)期修復(fù)和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)仍需觀察。由于房價收入比下降并不等同于市場企穩(wěn)，居民預(yù)期和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)仍需要一定時間。對于多數(shù)家庭而言，房產(chǎn)是最大的資產(chǎn)，若房價持續(xù)下跌，居民對未來價格走勢信心缺乏信心，家庭凈資產(chǎn)縮水，需求受到抑制無法有效釋放。居民預(yù)期扭轉(zhuǎn)和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)往往需要看到價格企穩(wěn)、政策密集發(fā)力等多重信號。

總體來看，一線城市房價收入比偏高，二三線城市逐漸回歸相對合理區(qū)間，居民債務(wù)壓力并未顯著偏高，收入預(yù)期有所改善，為地產(chǎn)止跌回穩(wěn)提供一定支撐，但居民預(yù)期扭轉(zhuǎn)和資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)情況仍需進一步觀察。

政策支持方面，往后看，地產(chǎn)政策可能聚焦以下幾個維度：

一是城市更新。2026年政府工作報告指出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房”，并且將城市更新放在了推動新型城鎮(zhèn)化的重點位置。各部門陸續(xù)出臺多項政策保障高質(zhì)量城市更新，3月5日自然資源部、國家林業(yè)和草原局發(fā)布《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》，明確“新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”，有利于穩(wěn)定長期的供給規(guī)模，未來房企獲得的來自城市更新渠道的土地預(yù)計占比增加。

對地方政府而言，城市更新提供了盤活存量的全新路徑。地方實踐上，2026年以來北京、廣州等多個重點城市出臺城市更新相關(guān)政策，如北京在1月1日發(fā)布《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》，共包括7大類75項政策推進城市更新行動，進一步盤活市場。未來各地可能陸續(xù)落實城市更新計劃，釋放核心區(qū)域土地，盤活新房市場。

二是收儲。2026年《政府工作報告》明確提出“探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，3月17日，財政部在《2025年中國財政政策執(zhí)行情況報告》中指出“落實好專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策”，存量商品房收儲成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要手段。地方層面，2月上海啟動二手房收購用作保租房試點，靜安區(qū)、浦東新區(qū)、徐匯區(qū)為試點區(qū)，試點房源主要聚焦三區(qū)房齡較老、戶型偏小的存量住宅。

最后參考國際經(jīng)驗，上世紀(jì)70年代以來，日本經(jīng)歷過兩次地產(chǎn)危機，分別為1974-1977年和1991-2009年，美國經(jīng)歷過一次地產(chǎn)危機，為2007-2012年。

日本第一次地產(chǎn)危機時期，房價累計下跌29%，危機爆發(fā)后歷時13年房價回到危機前峰值；第二次地產(chǎn)危機時期，房價累計下跌45%，房價至今仍未恢復(fù)危機前峰值。美國21世紀(jì)初過度寬松的貨幣和信貸環(huán)境持續(xù)推高房價，2007年房地產(chǎn)泡沫破裂，房屋價格指數(shù)持續(xù)下行至2012年觸底，跌幅19%，危機爆發(fā)后9年房價回到危機前峰值。我國房價自2021年下半年以來持續(xù)下行，截至2026年3月二手房掛牌價指數(shù)較2021年峰值下跌27.92%，持續(xù)時間接近日本第一輪地產(chǎn)危機和美國2007年地產(chǎn)危機。

總體來看，結(jié)合當(dāng)前市場表現(xiàn)和宏觀因素，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)存在以下支撐因素：

一是估值層面，我國主要城市房價收入比呈下降趨勢，市場去泡沫，逐步回歸合理定價，房價可負(fù)擔(dān)性強于以往，二三線城市接近合理水平。同時租金回報率接近公積金貸款利率，高于30Y國債到期收益率，已逐漸回歸合理水平，房屋的投資價值和居住價值均得到改善。

二是供給層面，當(dāng)前全國商品房待售面積時隔51個月首次同比下降，累計庫存得到消化，同時新房供給持續(xù)收縮，庫存壓力有所緩解。

三是居民債務(wù)壓力層面，家庭部門杠桿率較高點有所回落，對比國際水平并未顯著偏高，收入預(yù)期呈現(xiàn)邊際改善，居民債務(wù)壓力相對可控。

此外，考慮到“小陽春”以來地產(chǎn)成交熱度的持續(xù)性仍有待觀察，租金價格尚未出現(xiàn)企穩(wěn)信號，居民收入實質(zhì)性改善仍需驗證，本輪地產(chǎn)修復(fù)節(jié)奏的判斷仍需觀察以下關(guān)鍵變量：

一是掛牌量走勢，二手房掛牌量體現(xiàn)業(yè)主對市場的預(yù)期，影響市場供需平衡并傳導(dǎo)至房價。若后續(xù)二手房掛牌量企穩(wěn)或小幅下行，表明業(yè)主對市場預(yù)期改善，不再急于拋售，市場消化庫存的能力增強，買家議價空間縮小，市場從以價換量向量價趨穩(wěn)轉(zhuǎn)變；若掛牌量顯著上升，但成交量表現(xiàn)低迷，表明業(yè)主預(yù)期轉(zhuǎn)弱，掛牌搶跑，市場“以價換量”尚未出現(xiàn)成效，或仍處于尋底階段；若掛牌量明顯上升，且成交量同步修復(fù)，反映需求和有效供給同步修復(fù)，但供給回升也會加劇買方和賣方博弈，房價走勢或有所反復(fù)。

二是租金價格，當(dāng)前租金回報率雖已基本回歸合理水平，但更多體現(xiàn)房價下跌之下的被動抬升，租金本身并未企穩(wěn)，因此需進一步觀察租金價格是否出現(xiàn)改善信號。

三是居民收入改善和預(yù)期修復(fù)，消費者收入信心指數(shù)反映居民對未來收入預(yù)期邊際改善，但實質(zhì)性的收入改善和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)等仍需要一定時間。

展望未來地產(chǎn)市場走勢，“小陽春”之后的市場表現(xiàn)將成為驗證地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵窗口期，這一窗口期的量價演變，將主要取決于二手房掛牌量、租金價格、庫存消化、政策落地效果以及居民收入改善等多重因素的合力方向。

若二手房掛牌量企穩(wěn)或小幅下行，租金價格止跌回穩(wěn)，庫存壓力持續(xù)緩解，收儲等政策落地提供支撐，居民增收計劃成效顯現(xiàn)，市場購房需求釋放，那么地產(chǎn)下行趨勢可能逐步收斂，量價保持相對穩(wěn)定，并逐步進入企穩(wěn)回升通道。若部分變量（如掛牌量再度沖高、租金持續(xù)下跌、收入改善不及預(yù)期）出現(xiàn)反向演變，則地產(chǎn)市場磨底時間可能延長。

※風(fēng)險提示

1、政策不確定性：貨幣政策、財政政策超預(yù)期變化；

2、基本面變化超預(yù)期：經(jīng)濟基本面可能超預(yù)期變化；

3、海外地緣政治風(fēng)險：海外地緣政治風(fēng)險存在不確定性，全球市場波動超預(yù)期。

※研究報告信息

證券研究報告：《宏觀利率專題：樓市止跌回穩(wěn)？》

對外發(fā)布時間：2026年5月7日

報告發(fā)布機構(gòu)：天風(fēng)證券股份有限公司（已獲中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格）

本報告分析師：譚逸鳴 S1110525050005；謝瑤 S1110525070009