近日，各種消息輪番轟炸了惠州地產圈。
尤其是在剛剛過去的十三屆人大四次會議中，廣東省政府工作報告多次點名了惠州，明確提出2021年將全力推進惠州軌道交通、產業(yè)大項目、大科學裝置建設。

小至深大城際、深惠城際等交通軌道即將開建，大至6000億產業(yè)落戶，4萬億級深圳都市圈形成......一樁樁、一件件規(guī)劃的落地，將惠州樓市的熱度推至頂峰，不少人驚呼：怎么回事，惠州莫不是開掛了？

此前受限價政策影響，惠州新房的價格一直維持在較為穩(wěn)定的區(qū)間，可近半年以來，惠州利好消息不斷，軌道交通大爆發(fā)，產業(yè)結構全面升級，受市場利好刺激，惠州無論是房價還是地價，統(tǒng)統(tǒng)被推上了新高度。

01限價松動，惠州房價要破3萬了？

猶記得大半年前，深圳都市圈大規(guī)劃橫空出世，一夜間刷爆全網(wǎng)，引發(fā)了一連串“臨深效應”。最為人津津樂道的，是一個當時看來仿佛是一場鬧劇的“惠州大亞灣房價奔3”事件。

2020年5月，頂著深圳都市圈光環(huán)，臨深大盤玖御府6/7棟備案價出爐，一舉刷新惠州房價天花板。7棟22套房源中，沒有一套單價低于2.9萬元，其中以7棟11層02號房價格最高，備案單價29990元/㎡，與3萬元僅10元之差。

有意思的是，當時的玖御府還曾遭到不少自媒體調侃：“賣這么貴，哪會有人買”。事實上，該樓棟已售出95%，僅剩一套未售。市場有需求，再貴的房子，同樣有人買單！

值得注意的是，大亞灣備案價破2萬的樓盤也并不少，燦邦瓏廷均價20000萬/㎡、錦繡壹號均價24000元/㎡、高弘世紀均價25000元/㎡、華潤小徑灣悅海均價26000元/㎡......

從“2字頭”奔向“3字頭”，顯然，大亞灣玖御府能撐破惠州房價天花板，一方面受深圳都市圈規(guī)劃利好刺激，而另一方面恰恰是惠州限價松動的信號。

難道惠州房價真要破3萬了？

02惠州樓市火熱走過5年，房價不斷捅破天花板

追尋惠州房價上漲的軌跡，從2016年的7千到如今的兩萬九，到底是什么牢牢掌控著房價的漲跌？2016年是深惠君入行的第二年，也是惠州樓市的分水嶺，深惠君有幸見證了惠州房價跌宕起伏的全過程。

2015年，受“去庫存”、“降準降息”、樓市營業(yè)稅免征期“5改2”等影響，深圳房價均價從2.5萬漲到了4.2萬，一年時間翻了65%，漲價效應不到半年便傳導至惠州，房地產市場火熱初現(xiàn)。

2016年是“十三五”開局之年，惠州規(guī)劃集中爆發(fā)，深圳東進、莞惠城軌通車、贛深高鐵、廣汕高鐵、地鐵14號線等規(guī)劃提上日程，惠州臨深勢能凸顯。在政策規(guī)劃及需求外溢的多重利好下，惠州持續(xù)受到關注，品牌房企紛紛進駐惠州拿地，重兵布局惠州市場，將樓市熱度推上新臺階。

彼時的惠州，房價最高不過七八千，在深圳漲價間隙，惠州各大房企拋出“深莞惠半小時生活圈”概念，吸引了一大批深莞客戶，惠州樓市成交出現(xiàn)了一波小高潮。10月份，惠州首次出臺“限價令”，新政的影響使第四季度后半段成交放緩，回歸理性。

轉眼來到號稱史上調控“最嚴”年的2017年，惠州作為粵港澳大灣區(qū)唯一一個不限購的城市，開始源源不斷地接收周邊城市外溢需求，商品房銷售迎來爆發(fā)期。而短期需求爆發(fā)帶來的直接后果就是房企供應不足，在長達半年的時間內，惠州樓市幾乎到了“買房靠搶”的地步。這一年，惠州房價正式突破萬元大關。

歷史的車輪滾滾向前，每一道車轍都留下了時代的印記。2018年，惠州一直處于限售政策與銀行利率上浮的大環(huán)境中，但因未觸及限購政策，惠州樓市仍然風風火火走了過來。

這一年，惠州新房供應和成交雙雙上漲，供應量超16萬套，同比上漲19%。即使在銀行利率大幅上浮的情況下，新房成交量依然突破14萬，同比上漲了11.2%。

此時，惠州房價與2017年基本持平，并未發(fā)生太大變動。真正出現(xiàn)轉機的是2019年底，三年“限價令”到期，惠州差異化調整備案價，臨深區(qū)域2萬時代來臨。

2020年，在粵港澳大灣區(qū)背景下，惠州政策與規(guī)劃迎來全面爆發(fā)。深圳都市圈、“豐”字交通主框架規(guī)劃出爐，6000億產業(yè)落戶，深惠城際、深大城際即將開工......

利好消息集中爆發(fā)，熱門區(qū)域土地價值水漲船高，華潤、泰豐、佳兆業(yè)接連拍出天價地塊。當“面粉”貴過“面包”，那么“面包”必定不會再像過去一般低價銷售。

華潤、泰豐、佳兆業(yè)拍出的樓面價均超7400元/㎡，可想而知，以如此高的價格拿地，若房企想要盈利，這幾個項目未來入市想必不會低于2萬+/㎡。

也是在這一年，惠城熱門區(qū)域的備案價在繼泰豐·千花島后，再度奔“2”，而部分臨深樓盤的備案價也已接近“3”字頭。

綜上所述，我們會發(fā)現(xiàn)，惠州房價在突破一萬、兩萬，以及即將邁入三萬的過程中，政策、土地、人口這三個關鍵因素牢牢掌控著房價的漲跌。

• 政策影響著樓市未來發(fā)展方向，調控還是放寬，降息還是漲貸，都與房價漲跌息息相關；
• 土地供應影響著樓市的未來走勢，供應減少，需求端產生恐慌心理，進而將供求關系的不平衡進一步擴大，房價也水漲船高；
• 人口等于購買力，代表著需求端，人口越多購買力越大，需求端增加，供應端供貨不及時，房價必然上漲。

反觀近幾年的惠州，粵港澳大灣區(qū)9城僅惠州不限購、深圳都市圈5城中惠州穩(wěn)居“C”位......政策方面，惠州利好多于利空；土拍方面，2020年惠州土地出讓總掛牌513宗，成交金額650億元，成交面積2080萬㎡，土地市場火熱，但中心區(qū)域的優(yōu)質地塊已越來越稀缺，城市中心向外擴容的節(jié)奏加快。

人口方面，截止于2019年，深圳總面積1997.47平方公里，常住人口1343.88萬；東莞總面積2460.1平方公里，常住人口846萬；惠州總面積11599平方公里，常住人口僅488萬。

對比之下，惠州地廣人稀，城市發(fā)展受限。顯然，惠州真正缺的，就是人口！而深圳都市圈，正是惠州破局的關鍵！

03

水漲船高，惠州步入3萬時代是趨勢

在過去十多年里，無論是亞洲國家還是歐美國家，都市圈的經濟效應都非常顯著。日本有1.3億人，3700萬人在東京；韓國有5000萬人，2500萬人在首爾；美國、英國、意大利、巴西無一例外，不管是什么樣的經濟體，人流都在不斷往大的都市圈流入。

毋庸置疑，都市圈的資源更聚合，更有活力，機會更多，這就是為何中國城鎮(zhèn)的年輕人都普遍有著北上廣深夢。從東北、西北往華東、華南，從小城鎮(zhèn)往大都市圈遷移，不僅過去十年，未來二十年依舊如此。

很難想象在深圳都市圈形成后，惠州將迎來什么樣的局面?？梢钥隙ǖ氖?，深圳都市圈的虹吸效應將源源不斷地吸引人口流入，而深圳土地供應有限，惠州未來必將承接深圳外溢需求。

不僅如此，6000億產業(yè)落地將為惠州帶來無數(shù)就業(yè)機會，人口增長勢不可擋，過去因人口不足停滯不前的地鐵，亦有望重新提上日程。

值得注意的是，2021年開端，全國多地調控升級，銀行房貸收緊，政府嚴控房價意圖明顯?；葜莘績r破2萬的項目畢竟在少數(shù)，且?guī)缀跞奂谂R深區(qū)域，而臨深區(qū)域普遍均價僅在15000元/㎡左右，其他區(qū)域僅惠城一個項目破2萬。

短期來看，2021年惠州房價破“3”的可能性并不大，但隨著利好規(guī)劃兌現(xiàn)，城市人口大量流入，惠州房價必定水漲船高。

同時，材料、人工以及地價等成本的持續(xù)上漲也將進一步推動房價上升，惠州房價邁入3萬+時代將指日可待。