最近惠州土拍市場，異?；馃幔?/p>

上周，惠州樓市上演了一場“搶地大戰(zhàn)”，博羅以8字頭樓面價(jià)登上地王寶座，成為年度黑馬！刷新地王紀(jì)錄！

無獨(dú)有偶。3月29日，中交、天益便有分別斬獲仲愷“靚地”！霎時(shí)間，土拍熱度風(fēng)頭無兩。

其中，地塊所附加的“安置回遷房”，瞬間引起關(guān)注。自城市更新啟動(dòng)以來，仲愷片區(qū)的城市面貌不斷革新，發(fā)展不斷加快，道路建設(shè)、商圈打造、城市規(guī)劃等全面落地建設(shè)。

惠州城市更新，已全面啟幕！我們可預(yù)見的是，未來，大量的舊改項(xiàng)目所推動(dòng)的“回遷房時(shí)代”，將為不計(jì)其數(shù)的惠州人實(shí)現(xiàn)財(cái)富暴漲夢！

01繼廣深莞，惠州“舊改”浪潮已至！

規(guī)劃大師勒·柯布希耶曾斷言：擁有速度的城市將贏得成功。

放眼深圳，舊改腳步從未停歇。不論是過去的深圳華潤大沖、白石洲，還是羅湖蔡屋圍、湖貝，龍華的壹城中心，無一例外都已走上舊改。

廣州僅2021年1-2月，就一共有11條村完成舊改合作企業(yè)招標(biāo)。而東莞近期也明確了將有14條村舊改，面積超3000畝！

廣深莞舊改加快的速度，可見一斑。

惠州作為粵港澳大灣區(qū)腹地城市，城市發(fā)展不斷提檔加速。

2019年，仲愷大道沿線城市更新工作正式啟動(dòng)，目前22個(gè)城市更新單元全部完成摘牌。而這堪稱惠州史上最大規(guī)模的舊改，也成功吸引各大房企搶灘！

經(jīng)初步測算，預(yù)計(jì)到2025年，城市更新合計(jì)投資約1285.83億元。其中政府合計(jì)投資約243.10億元，社會(huì)合計(jì)投資約1042.73億元!

目前，仲愷已吸引了碧桂園、恒大等數(shù)十家實(shí)力房企布局，在城市更新各方參與者的高效建設(shè)下，仲愷正發(fā)生“驚天巨變”！

不少市民也從過往吐槽仲愷的“臟亂差”，轉(zhuǎn)而感慨仲愷發(fā)展速度之快！

如今，惠州舊改的腳步，早已延伸其他片區(qū)。今年兩會(huì)，宣布惠州2021計(jì)劃改造167個(gè)老舊小區(qū)，惠城區(qū)便有100個(gè)以上老舊小區(qū)要改造，其中便包括西湖景區(qū)和周邊區(qū)域更新改造。

而仲愷城市更新項(xiàng)目也有18個(gè)?？梢哉f，惠州舊改覆蓋面正速度擴(kuò)散，并不斷加大改造力度！

令深惠君印象深刻的，便是港惠新天地對面的33號青年公路街區(qū)成功改造。經(jīng)過改造之后，從破爛老舊的廠房，搖身一變成為當(dāng)下的“網(wǎng)紅打卡地”，通過引進(jìn)滑板店、手工店等新興經(jīng)濟(jì)板塊，讓這個(gè)歷史悠久的廠房，重新迸發(fā)活力！

當(dāng)90、95后成為社會(huì)的主力軍，城市革新也必須考慮到年輕一代的社會(huì)因素，才能讓舊改創(chuàng)造高于舊改本身的價(jià)值。

而一躍成為惠州新地王的博羅縣石灣鎮(zhèn)也高調(diào)開啟了舊改建設(shè)，石灣白沙村初定的舊村改造項(xiàng)目，根據(jù)初擬方案，貨幣賠償最高6000元/㎡。

顯然，惠州的舊改建設(shè)，正逐漸步入高潮。深惠君認(rèn)為，未來5-10年，惠州勢將迎來“舊改時(shí)代”的高光時(shí)刻！

02五百座舊樓倒下去，十個(gè)億萬富翁站起來！

對每一座涉及大規(guī)模舊改的城市，所在城市被拆遷者最為關(guān)心的無疑是如此帶來改變命運(yùn)的巨大機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@很可能帶來自身財(cái)富的暴漲。這樣的例子，比比皆是。

因此，除了城市革新面貌令人憧憬，更令人關(guān)注的是，當(dāng)中所涉及的回遷房安置，以及賠償條例。

過去，伴隨著舊改發(fā)展腳步，在深圳、廣州地價(jià)暴漲的城市，有不少市民被送上財(cái)富的列車，一夜暴富。

看似荒誕，但卻很真實(shí)。

2009年，深圳崗廈，舊改如火如荼。改造前的崗廈約有15萬㎡，有數(shù)百棟各種產(chǎn)權(quán)形式的自建樓房，整個(gè)拆遷覆蓋600棟樓，建筑面積逾54萬平方米，遷移了本地村民與暫住人口近10萬。

根據(jù)當(dāng)時(shí)《南方都市報(bào)》關(guān)于崗廈舊改的報(bào)道，開發(fā)商給出貨幣補(bǔ)償是這樣的：住宅公寓按每平方米1.28萬元計(jì)算，集中商業(yè)則按每平方米2.38萬元計(jì)算。

村民也可以選擇物業(yè)補(bǔ)償：480平方米以內(nèi)按1∶1補(bǔ)住宅，超過480平方米按1∶0.88補(bǔ)公寓，或者是，首層按1∶0.9補(bǔ)集中商業(yè)物業(yè)，二層以上按1∶0.9補(bǔ)住宅或公寓。

在所有崗廈村民中，房屋面積最大的一個(gè)家族擁有約6000多平米房產(chǎn)，在改造后，擁有過億資產(chǎn)。

改造完成后，億萬家族或有20多個(gè)，而個(gè)人資產(chǎn)過億的或接近10個(gè)！

之所以崗廈賠款條例能如此“可觀”，原因是：幾乎同期啟動(dòng)的羅湖蔡屋圍“最貴釘子戶”的堅(jiān)持，為自己帶來了1700萬元的最終補(bǔ)償。

而這，讓?shí)弿B居民分外眼紅，開啟了“漫天要價(jià)，坐地還錢”的策略。最終，便出現(xiàn)了，正如《南方都市報(bào)》所言，五百座舊樓倒下去，十個(gè)億萬富翁站起來的荒誕現(xiàn)象。

再比如大沖。據(jù)了解，得益于華潤大沖改造項(xiàng)目，大沖村每個(gè)村民普遍擁有6-7套回遷房。按照每平方米1.1萬元的補(bǔ)償現(xiàn)金計(jì)算，僅在大沖村，便誕生了10個(gè)億元戶和超過400戶千萬富翁家庭！

那么，當(dāng)惠州開始啟動(dòng)舊改巨輪，是否會(huì)出現(xiàn)如深圳崗廈、大沖的案例？又有多少惠州人一夜之間被送上狂飆式財(cái)富列車，實(shí)現(xiàn)“一夜暴富”的財(cái)富夢呢？

03舊改下的惠州，撬動(dòng)了一群人的暴富夢？

我們先來捋清楚“回遷房”。一般情況下，回遷房的售價(jià)普遍低于商品房。

總體來說，回遷房可分為兩種。一種是持有房產(chǎn)證。這類回遷房完全可以做二手買賣或租賃交易。

另一種是業(yè)主只持有開發(fā)商的回遷協(xié)議，并沒有房產(chǎn)證。此類回遷房在做交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公正過戶和改名。相對來說，擁有房產(chǎn)證的回遷房，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值最大化！

實(shí)際上，惠州很早就開始了舊改建設(shè)，水北新村，便是惠州舊改較早的一個(gè)項(xiàng)目。

2012年，水北村二期舊房清拆已正式啟動(dòng)。據(jù)了解，水北二期拆遷模式是：根據(jù)房屋的等級不同，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也不同，回遷房可以拿到1：1比例。

按照2013年的房屋市場標(biāo)準(zhǔn)，部分分到回遷房多的拆遷戶從收到回遷房即刻起，便瞬間成為千萬富翁！大部分居民都會(huì)擁有百萬元以上的房產(chǎn)。

數(shù)年過去，2017年，惠州便發(fā)布了《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行規(guī)定 （征求意見稿）》，提高征地拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，還增加了一次性簽約補(bǔ)助！

《征求意見稿》提高了符合房屋置換條件的住宅房屋所有權(quán)人選擇一次性貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)，由每平方米獎(jiǎng)勵(lì)500元提高到900元，每棟房屋最少2萬元，最多40萬元。

此外，《征求意見稿》擬對被征拆房屋按棟補(bǔ)償，不再按戶給予賠償！如果房屋面積超過證載面積，并且實(shí)際建筑面積小于480㎡，按實(shí)際建筑面積給予房屋價(jià)值補(bǔ)償和一次性簽約補(bǔ)助。

如果房屋證載建筑面積小于480㎡，實(shí)際建筑面積達(dá)到或超過480㎡，其中480㎡建筑面積給予房屋價(jià)值補(bǔ)償和一次性簽約補(bǔ)助，超過480㎡的部分按照建筑重置價(jià)格補(bǔ)償，不給予一次性簽約補(bǔ)助。

深惠君一位好友就嘗到了舊改所帶來財(cái)富夢兌現(xiàn)的甜頭。2011年左右，好友所在的村子（惠州博羅某村）宣布要舊改征收。幾年時(shí)間過去，好友家里便擁有3套回遷房，2套商鋪，資產(chǎn)估值約500萬。好友不得感慨，這就恍如“天上掉餡餅”似的。

有媒體報(bào)道，2020年惠州金山新城舊改拆遷項(xiàng)目，356戶村民將獲賠近20億！

另一方面，有消息稱，得益于仲愷城市更新大力建設(shè)，部分居民甚至能獲得千萬的賠款金額。由此可見，舊改建設(shè)所帶來的財(cái)富量級，令人咂舌。

而深惠君好友的案例，在即將到來的“舊改時(shí)代”浪潮中，只是冰山一角。

在惠州全面開啟舊改建設(shè)后，定會(huì)如深圳般，將一大批人群送上財(cái)富暴漲的列車。

這是巨大的機(jī)遇，但是，在這種“天上掉餡餅”的機(jī)遇面前，我們應(yīng)該如何思考？同樣重要??！

所有東西都是兩面的，憑運(yùn)氣賺來的錢，也會(huì)憑實(shí)力虧光。

深惠君真心希望，無論舊改最終能幫助多少人實(shí)現(xiàn)財(cái)富暴漲夢，它都不會(huì)帶來這個(gè)城市的浮躁和急功近利，每座城市，就像每個(gè)人的人生，都需要用心經(jīng)營，心存敬畏，而經(jīng)營這座城市，經(jīng)營人生的導(dǎo)師，一定是高于物質(zhì)的夢想！

參考資料：仲愷發(fā)布、南方都市報(bào)

作者：深惠君、梁桂英