“我正在研究日本房產(chǎn)投資，不想失敗。”

“我想了解一下購買日本公寓的注意點(diǎn)。”

“日本二手公寓可以買嗎？”

基于這些類似問題，這次分享A先生的日本房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)。

投資日本二手公寓通常需要注意這三個(gè)重點(diǎn)：

一、確認(rèn)水循環(huán)狀態(tài)和修繕經(jīng)歷。

二、切實(shí)確認(rèn)房租行情。

三、確認(rèn)管理公司的存在，或是哪個(gè)管理公司在管理。

首先，不管是單間公寓還是整棟公寓，只要是二手房就需要對(duì)水循環(huán)方面與修繕經(jīng)歷做檢查。一旦發(fā)生漏水問題，對(duì)入住者的影響也會(huì)很大，大部分情況下修理費(fèi)也會(huì)增加。

實(shí)際上，A先生所擁有的二手公寓也發(fā)生過漏水問題。因?yàn)闃I(yè)主交換（購入）時(shí)有入住者，所以購買時(shí)無法確認(rèn)室內(nèi)，心比較大，也沒有向賣主主動(dòng)確認(rèn)和詢問相關(guān)事情。購房后兩個(gè)月左右，入住者打來了電話?！霸∈蚁词痔幍呐潘芏氯?，流不出來。我也告訴了之前的房東，但還沒有收到回應(yīng)?！盇先生馬上聯(lián)系管理公司確認(rèn)，的確是長年使用的排水管道生銹了。思考之下，A先生選擇采取緊急應(yīng)對(duì)措施，使用專業(yè)清潔劑來疏通，暫時(shí)看看情況。又過了一年左右，這次入住者聯(lián)系說：“浴室漏水了。”這就需要專業(yè)人士施工，估價(jià)金額是80萬日元，意外地花了很多錢。

因此，購房前一定要對(duì)可能出現(xiàn)問題的方面進(jìn)行確認(rèn)。退一萬步講，一旦出現(xiàn)問題最好還是及時(shí)修補(bǔ)，以免情形加重。

其次，切實(shí)確認(rèn)房租行情，重要的是要考慮入住者離開后的房租。A先生初期購買的單間公寓房屋是約6萬日元一個(gè)月，三年后原租客搬離。重新招租時(shí)，發(fā)現(xiàn)周邊同類型房屋金額在4至5.7萬日元左右，想要以6萬日元招租的確有難度。因此，不能只看目前入住租客的月房租金額，還要認(rèn)真調(diào)查周邊同類型房屋的房租。

最后，確認(rèn)管理公司的存在，或是哪個(gè)管理公司在管理。倘若是有一定數(shù)量的自主管理的公寓，容易發(fā)生建筑物整體管理不完備（惡化、未維修、清掃等）、因沒有積累修繕費(fèi)而無法進(jìn)行大規(guī)模修繕工程等問題，隨著建筑年數(shù)的增加公寓價(jià)值也會(huì)隨之消失（雖然少但不是不存在這種情況）。如果購買整棟公寓，就可以加入堅(jiān)實(shí)的管理公司，整體管理更有效率。但是，因?yàn)閱伍g公寓的購買單位是分開的，所以就會(huì)有些麻煩。