單只REITs的發(fā)售規(guī)模即將突破新高。

4月7日，華夏中國(guó)交建高速REITs（下稱華夏交建）作為2022年的首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式啟動(dòng)發(fā)售。

按10億的發(fā)售總份額和接近的9.4元/份的發(fā)售價(jià)格估算，此次華夏交建的募集總規(guī)模將直逼94億元，這將刷新此前平安基金創(chuàng)下廣河REITs的91.14億元的單只規(guī)模記錄，一舉成為境內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模最大的REITs項(xiàng)目。

對(duì)于REITs新產(chǎn)品的上架，市場(chǎng)似乎已在“用腳投票”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)上市的11只REITs產(chǎn)品截至4月6日的收盤價(jià)較發(fā)行價(jià)加權(quán)平均漲幅超過35%，其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REITs漲幅甚至接近60%。

在REITs這一新型品類受捧之下，更大的網(wǎng)上募集規(guī)模下所安排的代銷機(jī)構(gòu)數(shù)量卻大大減少，足以看出華夏基金對(duì)于這只REITs能夠快速完募的底氣與野心。

面對(duì)網(wǎng)上發(fā)行僅有的0.75億份，華夏交建發(fā)售當(dāng)天的累計(jì)認(rèn)購(gòu)資金超過650億元，而在啟動(dòng)銷售的前2小時(shí)，公眾投資者認(rèn)購(gòu)就超過了200億元。

洶涌的市場(chǎng)熱潮，讓網(wǎng)上的超額配售倍數(shù)達(dá)到了驚人的92倍，配售比例低至1.08%，盛況宛如新股申購(gòu)。

作為誕生不久的資產(chǎn)配置全新品類，RETIs在穩(wěn)增長(zhǎng)重要性不斷凸顯的2022年，勢(shì)必將得到充分的發(fā)展，這也將成為一眾資管機(jī)構(gòu)的必爭(zhēng)之地。

1·最大REITs項(xiàng)目發(fā)行

過會(huì)半個(gè)多月后，華夏交建終于迎來了發(fā)行窗口。

資料顯示，華夏交建所對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)資產(chǎn)為湖北省境內(nèi)武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段項(xiàng)目，即中交建旗下項(xiàng)目公司湖北中交嘉通高速公路發(fā)展有限公司（下稱中交嘉通）所持有全長(zhǎng)達(dá)90公里的武深高速嘉通段的經(jīng)營(yíng)收費(fèi)權(quán)。

其中，項(xiàng)目公司的原股東中交投資有限公司（下稱中交投資）、中交第二航務(wù)工程局有限公司及中交第二公路勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司作為原始權(quán)益人；而中交投資和中交投資湖北運(yùn)營(yíng)公司則作為項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)存在。

在打包成為REITs產(chǎn)品之前，2013年10月開工建設(shè)的嘉通高速及中交嘉通仍然處于虧損狀態(tài)。

2018年至2021年前三季度，中交嘉通營(yíng)業(yè)總收入分別為0.67億元、4.53億元和3.66億元和3.86億元；而同期虧損分別達(dá)3.32億元、0.84億元、1.34億元和0.03億元。

據(jù)介紹，中交嘉通多年來的虧損原因源于2018年底前存在“斷頭路”導(dǎo)致車流量較低、 銀行借款規(guī)模大導(dǎo)致的高額財(cái)務(wù)費(fèi)用、 以及無形資產(chǎn)攤銷額較高導(dǎo)致營(yíng)業(yè)總成本較高。

不過，虧損幅度持續(xù)收窄并最終有望扭虧為盈，是該項(xiàng)目能夠得以REITs化的關(guān)鍵。

“高速建設(shè)完后本身是有折舊期的，預(yù)計(jì)疫情因素緩解和車流量上升后，項(xiàng)目的現(xiàn)金流就會(huì)開始穩(wěn)步上升?！?/p>

雖然項(xiàng)目盈利預(yù)期待明，但華夏交建在REITs產(chǎn)品備受青睞的如今，仍然充滿了潛在人氣。

截至4月6日收盤，已上市的11只REITs上市以來的加權(quán)平均漲幅達(dá)35.80%，除華夏越秀高速REITs外，其余10只均出現(xiàn)明顯上漲。

在價(jià)格上漲的同時(shí)，成交活躍度也在進(jìn)一步提高。Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年上述11只RETIs的加權(quán)日均成交額為0.18億元/只，而這個(gè)數(shù)字在2022年以來迅速攀升至0.31億元/只。

因此，華夏交建的超額認(rèn)購(gòu)和順利完募也順理成章。

按10億份和9.399元的發(fā)行價(jià)估算，此次華夏交建發(fā)行的募集金額達(dá)93.99億元。

此前發(fā)行規(guī)模超過50億元的REITs項(xiàng)目只有兩單，分別為58.35億元的中金普洛斯REITs和91.14億元的平安廣州廣河REITs。

這意味著，華夏交建不但會(huì)成為2022年的首單新發(fā)REITs及首單央企高速公路REITs，也將成為公募REITs市場(chǎng)誕生有史以來規(guī)模最大的項(xiàng)目。

2·長(zhǎng)期競(jìng)賽窗口

縱使募集規(guī)模創(chuàng)下新高，但仍然阻止不了當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)REITs熱度。

此次華夏交建的發(fā)行結(jié)構(gòu)，為7.5億份的戰(zhàn)略配售、1.75億份的網(wǎng)下發(fā)售和0.75億份的面向公眾網(wǎng)上配售共同構(gòu)成。

在戰(zhàn)略配售環(huán)節(jié)，除中交投資作為原始權(quán)益人參與外，以申萬宏源、東興證券為代表的多家券商、以華潤(rùn)深國(guó)投、華寶、中糧等為代表的多家信托和以工銀安盛、光大永明為代表的險(xiǎn)資及相關(guān)資管產(chǎn)品紛紛入列其中。

在網(wǎng)下配售環(huán)節(jié)，據(jù)3月29日的詢價(jià)結(jié)果顯示，華夏交建共收到經(jīng)剔除后的64家網(wǎng)下機(jī)構(gòu)所管理的149個(gè)配售對(duì)象的有效申購(gòu)，合計(jì)申購(gòu)達(dá)66.5億份，為網(wǎng)下初始申購(gòu)額數(shù)量的38倍。

發(fā)行安排上，華夏交建不但僅設(shè)定了僅有兩個(gè)交易日的發(fā)行時(shí)長(zhǎng)，代銷機(jī)構(gòu)數(shù)量更是少到僅有7家，包括4家銀行、3家券商和1家第三方機(jī)構(gòu)。

相比之下，發(fā)行規(guī)模同樣站上90億元的平安廣州廣河REITs，其代銷機(jī)構(gòu)卻達(dá)到24家之多；要知道，平安廣州廣河REITs的網(wǎng)下初始募集規(guī)模僅為4.56億元，而此次華夏交建的網(wǎng)下募集規(guī)模卻達(dá)到7.5億元。

更大募集規(guī)模的背景下，代銷機(jī)構(gòu)數(shù)量大幅減少，卻仍然實(shí)現(xiàn)了高達(dá)650億元、近百倍的超額認(rèn)購(gòu)，足以管窺市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱的趨勢(shì)變化。

事實(shí)上，REITs情緒的走高，不但源于收益穩(wěn)健性的產(chǎn)品價(jià)值正逐漸被更多投資者認(rèn)知，這個(gè)也和當(dāng)下資金對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)品類的偏好提升有關(guān)。

在外部風(fēng)險(xiǎn)因素上升、權(quán)益資產(chǎn)面臨較大波動(dòng)的情況下，回報(bào)穩(wěn)健但潛在收益高于債券市場(chǎng)的資產(chǎn)品類正在更加受到市場(chǎng)認(rèn)可。

其中較具代表性的資產(chǎn)就是高分紅率股票，以華泰柏瑞紅利ETF為例，在滬深主要指數(shù)今年以來接連回撤之下，該基金年初至今漲幅已達(dá)11.82%，同期易方達(dá)、博時(shí)兩家公募旗下的紅利ETF的漲幅分別達(dá)到3.72%和3.73%。

在權(quán)益資產(chǎn)“擠泡沫”的周期里，更多資金開展避險(xiǎn)動(dòng)作的同時(shí)，正在尋求更好的收益增厚機(jī)會(huì)。

這顯然成為了REITs大力發(fā)展的好機(jī)會(huì)。

REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)大多屬于現(xiàn)金流頗為穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)，這構(gòu)成了REITs穩(wěn)健的收益來源。

在已上市的11只REITs產(chǎn)品中，其中7只已經(jīng)實(shí)現(xiàn)至少一次分紅，若以上市發(fā)行價(jià)估算，單位累計(jì)分紅最多的富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT分紅收益率已達(dá)7.33%，而平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT也在3%以上。

從這些數(shù)據(jù)來看，REITs已具備了高股息率權(quán)益資產(chǎn)的特征，也注定會(huì)成為吸引更多配置資金的標(biāo)的。

從資產(chǎn)端來看，在2022年穩(wěn)增長(zhǎng)主線逐漸得到驗(yàn)證之下，更多重資產(chǎn)企業(yè)會(huì)在資產(chǎn)出表這件事上更加積極，這會(huì)成為助推REITs發(fā)展的天然養(yǎng)料。

多重因素作用下，相信會(huì)有越來越多的公募機(jī)構(gòu)參與到REITs的長(zhǎng)期競(jìng)賽中去。目前交易所信息顯示，國(guó)泰君安資管、國(guó)金、鵬華還各有一只公募REITs處于排隊(duì)在審狀態(tài)。

過往的項(xiàng)目履歷，將同時(shí)在資金端和項(xiàng)目端考驗(yàn)著管理人的REITs業(yè)務(wù)能力，一些過往經(jīng)歷出色的機(jī)構(gòu)可能會(huì)有更大的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

例如富國(guó)基金在富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT創(chuàng)造的更高的分紅收益，再如華夏交建完成發(fā)行后，華夏基金將成為市場(chǎng)中唯一一家管理不少于兩單REITs項(xiàng)目的公募機(jī)構(gòu)。

不過這個(gè)藍(lán)海的窗口期也不會(huì)太久。

按照萬億的潛在市場(chǎng)容量和約35億元/單的平均規(guī)模估算，最終的REITs數(shù)量會(huì)在300只以內(nèi)，而伴隨著頭部機(jī)構(gòu)動(dòng)作的增多，行業(yè)的馬太效應(yīng)會(huì)加速形成，加之REITs的管理費(fèi)偏低，中小機(jī)構(gòu)們的生存空間十分有限；

與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大會(huì)引導(dǎo)貨幣政策走向?qū)捤梢殉啥ň?，無風(fēng)險(xiǎn)利率的進(jìn)一步承壓，隨時(shí)有可能促使資金偏好向中高風(fēng)險(xiǎn)權(quán)益類資產(chǎn)回流，錯(cuò)過REITs落地以來的首個(gè)景氣周期，勢(shì)必將陷入后來者的被動(dòng)陷阱。