地金君/文

久未露面的王文學(xué)再次出現(xiàn)在公眾的視野中。

4月12日，來自華夏幸福的消息稱，4月9日，華夏幸福召開了一季度工作會議。公司董事長王文學(xué)表態(tài)說，2022年一季度，公司積極主動，排除萬難，債務(wù)重組簽約達(dá)到半數(shù)，成功實現(xiàn)首次現(xiàn)金兌付。

同時，要以產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)重構(gòu)為抓手，重塑企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

就在一個星期前，聯(lián)席董事長、CEO吳向東官宣離任。和他一起辭任的，還有3年前隨著平安入股一起空降的聯(lián)席總裁俞建。

在外界看來，吳向東和俞建都是當(dāng)年平安戰(zhàn)略入股華夏幸福后的關(guān)鍵人物。但三年一路走來，華夏幸福依然沒能走出至暗時刻。

頗值得玩味的是，就在2020年4月舉行的業(yè)績會上，吳向東還一再強(qiáng)調(diào)華夏幸福業(yè)務(wù)重心的新航道：

“要做中國最好的商業(yè)地產(chǎn)項目，最終也成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運(yùn)營商之一?！?/p>

他們的離開，或許意味著華夏幸福要重回產(chǎn)業(yè)新城的主軌道，這對華夏幸福和王文學(xué)來說，也許是一件好事。

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三年“南北分治”時代結(jié)束

4月5日晚，一則關(guān)于人事變動的公告，讓業(yè)內(nèi)再次聚焦到華夏幸福。

公告稱，吳向東因個人原因辭去公司第七屆董事會聯(lián)席董事長、董事、戰(zhàn)略委員會委員和首席執(zhí)行官(CEO)暨總裁職務(wù)；俞建因個人原因辭去公司聯(lián)席總裁職務(wù)。

而吳向東和俞建辭去上述職務(wù)后，將繼續(xù)在公司工作，并繼續(xù)協(xié)助公司承擔(dān)必要的債務(wù)重組工作。

吳向東是地產(chǎn)圈的明星經(jīng)理人。1993年，清華大學(xué)畢業(yè)的吳向東即加入華潤。在華潤時期以深圳“萬象城”締造了商業(yè)地產(chǎn)界的標(biāo)桿產(chǎn)品，頗受業(yè)界尊敬。

明星經(jīng)理人吳向東

在任期間，吳向東先后操刀華潤大沖舊改項目等標(biāo)桿項目，幫助華潤注入了商業(yè)地產(chǎn)基因，確立“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”商業(yè)模式。因出色表現(xiàn)，2013年6月，年僅46歲的吳向東出任華潤置地執(zhí)行董事兼董事會主席。

此后，吳向東受到華潤高管被調(diào)查的牽連，以及2016年的“寶萬之爭”。寶萬之爭落幕后，吳向東繼續(xù)執(zhí)掌華潤置地。

而俞建則是吳向東的“老部下”。在2014年至2018年11月，俞建任職于華潤置地，任執(zhí)行董事、高級副總裁、首席財務(wù)官。

兩人事業(yè)的轉(zhuǎn)航始于2018年。

這一年，環(huán)京樓市因限購冰封，住宅業(yè)務(wù)無法為長周期的產(chǎn)業(yè)新城及時輸血，華夏幸福首次出現(xiàn)流動性危機(jī)。

2018年7月，中國平安入股華夏幸福，以19.88%的股權(quán)成為其第二大股東。當(dāng)年底，俞建加盟華夏幸福，擔(dān)任聯(lián)席總裁一職。

2019年1月31日，平安再次增資，持股比例增加至25%，此時距離華夏幸?？毓晒蓶|王文學(xué)只差約10%，獲轉(zhuǎn)讓價款總計約180億元。

2019年2月19日，吳向東宣布加盟華夏幸福，擔(dān)任聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官兼總裁職務(wù)。

而華夏幸福對吳向東報之以桃，開出了當(dāng)年A股高管薪資最高紀(jì)錄——3868.93萬元。

而據(jù)多家媒體報道，這背后，主要是由于平安創(chuàng)始人馬明哲的引薦。吳、俞二人因此也被打上了平安系的標(biāo)簽。

不過，雖然身兼公司聯(lián)席董事長、CEO、總裁三個重要職位，吳向東入職后，并沒有選擇北上到華夏幸福的總部去辦公，而是在深圳設(shè)立了新的南方總部。

而據(jù)當(dāng)時的報道，吳向東的辦公地址也很有意思，是老東家華潤集團(tuán)的舊寫字樓。

與北方大本營主要布局業(yè)務(wù)領(lǐng)域——產(chǎn)業(yè)新城、住宅配套不同，加入華夏幸福后，吳向東為南方總部的“夢之隊”開辟了一條新賽道，主要探索商業(yè)辦公、長租公寓、城市更新以及康養(yǎng)等非常新的業(yè)務(wù)航道。

自此開啟了華夏幸?！澳媳狈种巍钡碾p總部時代。而吳向東和俞建是南方總部業(yè)務(wù)的實際負(fù)責(zé)人。

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吳向東的“夢之隊”為何沒能救華夏幸福

平安作為第二大股東，當(dāng)時為華夏幸福帶來了180億元資金，以解燃眉之急。許多華夏幸福內(nèi)部員工在和地金君交流時，也表達(dá)了對平安入股的期待。

但如今3年過去，二者的攜手，仍沒能把華夏幸福從泥潭中救起，反而繼續(xù)惡化。

在吳向東剛剛加入華夏幸福的時候，即使華夏幸福資金告急，當(dāng)時的市值還在1000億左右。而現(xiàn)在，華夏幸福的總市值還剩不到170億元，市值縮水超過80%。

地金君分析，主要原因有3點。

第一，環(huán)京樓市仍處于持續(xù)冰凍期，疊加房地產(chǎn)市場整體低迷。這也是華夏幸福處于困境最主要的原因之一。

眾所周知，華夏幸福起家于廊坊。

華夏幸福的“PPP”（PPP,Public-Private-Partnership)模式，指的是政府與私人以合作方式，進(jìn)行公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

時間回溯到2002年，廊坊市設(shè)立“廊坊開發(fā)區(qū)固安工業(yè)園區(qū)”，與三浦威特，也就是現(xiàn)在華夏幸福的子公司簽署了一系列委托開發(fā)協(xié)議。

2012年和2015年，固安縣又將兩家新設(shè)園區(qū)委托給華夏幸福。三個園區(qū)面積加起來超過170平方公里。

這個特殊的模式，成就了華夏幸福“環(huán)京大地主”的身份。

根據(jù)華夏幸福自己的解釋，按照這個模式，從一級土地整理到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再到招商，每一個環(huán)節(jié)都能收費(fèi)。

用地金君的理解，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式是通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動中心城市周邊小城市的地價來獲得產(chǎn)服收入，再通過賣房回收現(xiàn)金流。華夏幸福幫當(dāng)?shù)卣鐾恋卣砗突A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，然后土地價格上漲，房價上漲。

到2016年，華夏幸福創(chuàng)始人王文學(xué)以485億的身價成為胡潤百富榜河北首富。

在彼時，是華夏幸福的高光時刻。2017年華夏幸福實現(xiàn)銷售額1522.12億元，比2016年同期增長26.50%，銷售額居行業(yè)第九（克而瑞統(tǒng)計）。歸屬于上市公司股東的凈利潤87.81億元，同比增長35.26%，凈利潤率14.72%。

不過，產(chǎn)業(yè)新城模式前期投資大、回報周期長，因此配套的住宅銷售一直以來都是華夏幸福依賴回血的重要現(xiàn)金來源。

這時直到2017上半年，環(huán)京樓市仍然如火如荼，華夏幸福在該地區(qū)的地產(chǎn)銷售能占到其總銷售額的八九成左右。隨后，環(huán)京限購政策出臺，京津冀樓市也進(jìn)入冰點。

再由于“三道紅線”融資新規(guī)，以及疫情影響，華夏幸福的財務(wù)情況持續(xù)惡化。

今年年報季期間，多家房企宣布延期披露，華夏幸?！昂翢o懸念”地加入了延發(fā)年報的隊伍。

根據(jù)今年1月29日發(fā)布的2021年業(yè)績預(yù)告，2021年華夏幸福預(yù)計將出現(xiàn)虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤為-331億元到-391億元。

預(yù)告中，華夏幸福提到，公司流動性自 2020 年第四季度以來出現(xiàn)階段性緊張，公司出現(xiàn)金融債務(wù)未能如期償還（截至2021年12月21日合計超1000億元），融資業(yè)務(wù)幾乎停滯，導(dǎo)致公司業(yè)績大幅下降。

同時產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)方面，部分委托區(qū)域政府階段性擔(dān)心產(chǎn)業(yè)新城區(qū)域后期可持續(xù)履約能力，暫停了產(chǎn)業(yè)新城項目的相關(guān)結(jié)算工作；對入園企業(yè)承諾的土地整理、配套設(shè)施建設(shè)等進(jìn)度滯后，新入園企業(yè)實際落地投資進(jìn)度有所延遲；另外企業(yè)自身受產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響而暫不擴(kuò)大投資規(guī)模，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入結(jié)算資源較少，2021年新增入?yún)^(qū)企業(yè)簽約規(guī)模也大幅下降。

在住宅銷售方面，前期公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品牌形象受流動性風(fēng)險影響嚴(yán)重受損，客戶購買信心受到巨大沖擊，導(dǎo)致退房及銷售壓力凸顯，銷售價格預(yù)期明顯下降；另外由于工期延長等原因，導(dǎo)致預(yù)計將要發(fā)生的建設(shè)成本、人工成本、 利息等相關(guān)成本增加。

商業(yè)地產(chǎn)方面，由于2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)驟然遇冷、疫情反復(fù)，地產(chǎn)各業(yè)態(tài)尤其是商鋪 及寫字樓景氣度顯著下行、加之大宗商品價格劇烈波動，同時疊加公司流動性風(fēng)險影響，商業(yè)地產(chǎn)各項目減值跡象明顯。

此外受2021年公司流動性風(fēng)險影響，公司部分房地產(chǎn)開發(fā)項目無法按時支付已獲取項目的地價尾款，并因此產(chǎn)生相關(guān)逾期利息，且預(yù)計將導(dǎo)致個別項目因土地使用權(quán)出讓合同解除而無法收回定金，加重了公司虧損。

第二個原因，確實和吳向東想開辟的新航道有關(guān)。

平安入股，特別是吳向東加入后，華夏幸福的公司戰(zhàn)略也有了微妙的變化。

“南北分治”框架下，王文學(xué)主管的是北方產(chǎn)業(yè)新城，而吳向東主抓的是南方的商業(yè)辦公、城市更新等項目。

而后者，也被認(rèn)為更多代表了平安的意志。在華夏幸福2019年業(yè)績發(fā)布會上，吳向東表示，華夏幸福南方區(qū)的布局重點是服務(wù)中國平安發(fā)展需要。

更關(guān)鍵的是，這意味著平安可能把更多的資金傾斜給了南方。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報報道，多個接近華夏幸福人士曾透露，南方總部業(yè)務(wù)與平安關(guān)系緊密，華夏幸福對平安的負(fù)債，有相當(dāng)一部分投入到了南方總部業(yè)務(wù)上。

據(jù)華夏幸福2020年年報，當(dāng)年前三季度華夏幸福土地總支出198.5億元，同比增長近25億元。其中商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)板塊支出達(dá)102.03億元，而產(chǎn)業(yè)新城板塊支出僅有96.46億元，同比去年的173.73億元，近乎腰斬。

但問題是，南方重點布局的商業(yè)地產(chǎn)和城市更新項目，是典型的“投資大、周期長、回報慢”業(yè)務(wù)。

即使吳向東一手締造了華潤萬象城的商業(yè)標(biāo)桿，且在深圳本土資源豐富，但疊加市場長期低迷，華夏幸福又不及華潤有諸多央企優(yōu)勢，黑鐵時代下，吳向東終究沒能用“第二曲線”幫助華夏幸福完成自救，反而占用了巨額資金。

比如，2019年9月10日，華夏幸福斥116.25億元拿下武漢武昌區(qū)商業(yè)綜合體項目，這是華夏幸福首個全周期商業(yè)綜合體項目。

2020年4-6月，南方總部又連續(xù)獲取南京金陵華夏中心項目、招商銀行全球總部大廈代建服務(wù)、武漢中北路項目、哈爾濱深哈金融科技城項目、廣州白鵝潭項目等。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道不完全統(tǒng)計，華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域拿地總金額近350億元。

而2018年，平安入股前，華夏幸福全年投資僅有102.47億元。

城市更新方面，2019年8月23日，華夏幸福南方總部主要工商主體“華夏幸福（深圳）運(yùn)營管理有限公司”投資成立“華夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司”，正式進(jìn)入城市更新領(lǐng)域。

在華夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司，俞建擔(dān)任董事長，趙榮擔(dān)任總經(jīng)理。而趙榮曾是華潤置地華南大區(qū)城市更新業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人，吳向東離職后，也跟隨著一起加入華夏幸福。

深圳城市更新公司拿下的第一個項目，是位于深圳鹽田區(qū)沙頭角的“田心工業(yè)區(qū)片區(qū)城市更新單元”，占地16萬平方米，該項目為鹽田區(qū)三大重點項目之一。

2019年初，深圳寶安區(qū)政府還與平安集團(tuán)簽訂合作框架協(xié)議。根據(jù)規(guī)劃，寶安區(qū)將建平安科技城，參與寶安總部基地、城市更新、片區(qū)統(tǒng)籌、保障性住房等方面的合作。

針對南方公司大手筆投資新業(yè)務(wù)，在華夏幸福內(nèi)部，一些老員工也頗有爭議，認(rèn)為公司本身現(xiàn)金流就緊張，在環(huán)京調(diào)控長期未松綁的背景下，公司的輸血應(yīng)更多放在盤活產(chǎn)業(yè)新城上，新業(yè)務(wù)布局只能加大企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

第三個原因，管理架構(gòu)的劇變。

平安作為第二大股東進(jìn)入以后，必然也會對華夏幸福的管理結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

一個明顯的變化是，原二把手、董事兼聯(lián)席總裁孟驚與王文學(xué)之間，多了吳向東。

孟驚是河北霸州人，出生于1967年10月，與王文學(xué)是同齡人。孟驚在2000年起就加入了華夏幸福，是與王文學(xué)創(chuàng)業(yè)并一起工作20余年的老將。光是擔(dān)任總裁一職，就接近5年。

但自吳向東接任總裁以后，孟驚的職務(wù)變成了聯(lián)席總裁，工作范圍是專門是分管產(chǎn)業(yè)新城及其相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

此外財務(wù)方面，俞建本就是華潤置地的首席財務(wù)官，其職務(wù)也高于身為華夏幸福副總裁、財務(wù)總監(jiān)的老人吳中兵。

與此同時，多個華夏幸福的員工曾透露，南北分治后，公司南部和北部的交集并不多，包括財務(wù)結(jié)算等，頗有一些各自為政的意味。

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華夏幸福的下一程

相比于兩位平安系高管的辭職，眼下人們更關(guān)心的，是誰來接任，公司的新戰(zhàn)略，以及債務(wù)重組的進(jìn)展。

在4月9日的一季度工作會上，王文學(xué)提出五個方面安排：

第一， 要以機(jī)制創(chuàng)新，激活企業(yè)的經(jīng)營活動共建共享。

第二， 要以債務(wù)化解和保交房為基礎(chǔ)，保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。確保交好房，化好債，不給各級黨委政府添麻煩，以報答各級政府的關(guān)懷和支持。

第三，要以產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)重構(gòu)為抓手，重塑企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。包括邏輯重構(gòu)、業(yè)務(wù)重構(gòu)、價值鏈重構(gòu)、組織重構(gòu)、機(jī)制重構(gòu)、治理重構(gòu)、估值重構(gòu)。

第四， 要以資產(chǎn)經(jīng)營管理作為公司總資源池、總戰(zhàn)略預(yù)備隊。

第五， 要以投資管理為核心，構(gòu)建投資管理、預(yù)算管理、資金管理、成本管理和集中采購管理“五位一體”的投資管理體系。

同時稱，華夏幸福已順利完成與永清、廣陽兩個政府的資產(chǎn)交易協(xié)議簽署，資產(chǎn)處置進(jìn)展符合《債務(wù)重組計劃》安排。

就在4月1日，華夏幸福公告稱，公司廣陽、永清產(chǎn)業(yè)新城將出售給當(dāng)?shù)爻峭豆尽?/p>

具體來說，一是下屬控股子公司九通基業(yè)投資有限公司將持有的永清鼎泰園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給永清縣臨空科創(chuàng)有限公司，轉(zhuǎn)讓款總額為7億元；

二是下屬控股子公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其持有的廊坊市榮華建設(shè)投資開發(fā)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廊坊廣陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司，轉(zhuǎn)讓款總額近2.18億元。

兩筆交易轉(zhuǎn)讓款合計為9.18億元。

永清鼎泰和廊坊榮華分別為華夏幸福在廊坊市永清縣和廣陽區(qū)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的平臺公司，負(fù)責(zé)上述委托區(qū)域的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理等工作。

針對債務(wù)重組最新進(jìn)展，公告披露，公司已完成簽署金融債務(wù)重組協(xié)議累計約1048.12億元，已接近擬重組債務(wù)總金額的50%，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計87.18億元。

2021年10月8日，華夏幸福披露了《債務(wù)重組計劃》，針對公司2192億元金融債務(wù)提出了清償方案，包括賣出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走債務(wù)、現(xiàn)金清償、債務(wù)展期等多種方式。

經(jīng)過資產(chǎn)及業(yè)務(wù)重組后，華夏幸福將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)。

目前，南方總部的后續(xù)處置也是華夏幸福債務(wù)重組的關(guān)鍵，也被列入“賣”的部分。潛在接手對象可能是深圳鵬瑞集團(tuán)，后者被坊間猜測是吳向東的新去處。去年6月，鵬瑞集團(tuán)已接手華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司。

平安與華夏幸福3年的攜手，隨著吳、俞二人的離任，進(jìn)入一個新階段。地金君認(rèn)為，這場牽手終究是不枉費(fèi)的。

平安雖帶了真金白銀入股，在險資受制進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)的背景下，也借助華夏幸福嘗試實施了自己的地產(chǎn)抱負(fù)，在產(chǎn)業(yè)新城的金字招牌下，得以在全國積極積極拿地開拓；當(dāng)然，有了平安的背書，在融資市場上對華夏幸福也有諸多益處。

如今，隨著華夏幸福加速對產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)重構(gòu)，公司的下一程或許能更明朗。

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