中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)繼續(xù)收縮。

數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元(人民幣，下同)，同比增長(zhǎng)0.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)12個(gè)月回落，且增速水平創(chuàng)近20個(gè)月新低。

開發(fā)投資增速連續(xù)回落，顯示房企信心依然不強(qiáng)。自年初以來(lái)，利好信號(hào)頻頻釋放，截至目前全國(guó)超70城松綁調(diào)控，但是從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，房企的投資信心仍未見明顯恢復(fù)，加之，近期新冠疫情反復(fù)進(jìn)一步加劇了行業(yè)下行壓力，預(yù)計(jì)整個(gè)行業(yè)回暖從政策端傳遞到投資端仍需要一定的時(shí)間。

從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度中國(guó)商品房銷售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%。商品房1-3月份銷售額累計(jì)同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。主要原因還是因?yàn)殚L(zhǎng)三角、大灣區(qū)、東北區(qū)域等受疫情影響總體市場(chǎng)成交量所致，但是拋開3月底才爆發(fā)的上海市疫情來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)從開年之后，一直呈緩慢下跌的態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)為市場(chǎng)信心不足，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。雖然春節(jié)長(zhǎng)假之后各地的市場(chǎng)有短暫的市場(chǎng)恢復(fù)。但對(duì)整體數(shù)據(jù)的影響不大。不論是機(jī)構(gòu)還是普通購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)普遍看弱。盡管各項(xiàng)政策都在引導(dǎo)購(gòu)房者重新進(jìn)入市場(chǎng)。但在目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，普通民眾還是將日常生活類消費(fèi)作為首選，而購(gòu)房這種大額開支在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明的情況下，還是謹(jǐn)慎為好。

我們?cè)賮?lái)看青島的樓市。2022年1-3月新建商品房成交24464套，成交面積284.85萬(wàn)㎡，成交總金額408.13億，同比分別下降20.2%，20.5%和23.15%。不管是成交面積還是成交金額，跌幅均高于全國(guó)平均水平。

造成這種局面的原因，個(gè)人認(rèn)為無(wú)外乎有以下幾點(diǎn)：

1、 市場(chǎng)預(yù)期普遍不高。3月初青島即墨官方宣布限售“5改2”，而青島其他區(qū)域網(wǎng)上也沸沸揚(yáng)揚(yáng)地傳出了局部限購(gòu)放松和限售放松的信息，按照歷史上的樓市周期，政策寬松后隨之而來(lái)的是市場(chǎng)上揚(yáng)。網(wǎng)傳刺激了一些神經(jīng)，加速部分觀望者的進(jìn)場(chǎng)，在網(wǎng)傳的第一個(gè)周末售樓處到訪量和認(rèn)購(gòu)數(shù)增加。但是在全市層面上來(lái)看，并未有政府官宣的寬松政策出臺(tái)，這也造成了大量的潛在購(gòu)買力持續(xù)觀望，市場(chǎng)流動(dòng)性的減弱。造成了現(xiàn)在市場(chǎng)的被動(dòng)局面。

2、 即墨的放松可以看作是一次試水，但是這次試水所帶來(lái)的結(jié)果，可能是大多數(shù)的人，尤其是從業(yè)者們所沒有想到的。即墨樓市政策的松綁，并未達(dá)到預(yù)期的效果，原本以為會(huì)給樓市注入一劑“強(qiáng)心針”，但從事實(shí)來(lái)看，影響力有限，原本以為會(huì)再次引爆即墨的樓市，可能成為樓市的“反噬”。政策松綁帶來(lái)的大量“準(zhǔn)新房”入市后，成為了樓市火爆的“絆腳石”。顯然購(gòu)房者和中介們已經(jīng)將這部分房源作為了購(gòu)買的主力房源。對(duì)比新房來(lái)說(shuō)，即買即住可能更為重要。而現(xiàn)成的房子，也避免了將來(lái)“踩雷”的可能性。之所以沒有整體松綁，可能也與即墨的這次試水效果不理想有關(guān)。

3、 開發(fā)商拿地的積極性不高，“三道紅線“和市場(chǎng)的下行讓很多開發(fā)商處于“進(jìn)退兩難”的境地，很多開發(fā)商提高了拿地利潤(rùn)考核，對(duì)于花錢拿地更為謹(jǐn)慎。有時(shí)候躺平不失為一種“躺贏”策略。畢竟，有的時(shí)候?yàn)榱俗约旱腒PI來(lái)采取一種綏靖政策，不失也是一種”上選”。2022年青島土地市場(chǎng)也出現(xiàn)調(diào)整，“兩集中”從3次增加到4次，給了靈活調(diào)整的時(shí)間。青島第一批次土地3月成交，成交總建面82.9萬(wàn)㎡，成交總價(jià)29.47億，是集中供地以來(lái)的最低位，且傳統(tǒng)主城區(qū)無(wú)地塊成交，整體”量少質(zhì)平“。而從目標(biāo)消費(fèi)群體的需求來(lái)看，大多數(shù)購(gòu)房者的目的還是想在“青島有一個(gè)自己的家”，而城陽(yáng)、膠州、即墨等區(qū)域顯然不是這些購(gòu)房者的首選。因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)人的印象中，只有市南、市北、李滄、嶗山這些區(qū)域才能算是真正的青島。青島市場(chǎng)依舊分化，有支撐性的主城區(qū)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，而邊緣性的近郊和遠(yuǎn)郊實(shí)際市場(chǎng)雖然因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)了一些相對(duì)增長(zhǎng)，但整體熱度不夠。主城區(qū)的住宅去化周期相對(duì)較短，其中市北區(qū)和李滄的狹義住宅去化周期最短，均為12個(gè)月。而其他區(qū)域的去化周期則明顯更長(zhǎng)。去庫(kù)存壓力明顯。

綜上所述，青島樓市兩極分化會(huì)更加明顯，主城區(qū)一房難求，周邊區(qū)域繼續(xù)“陰跌”，互相影響之下，島城樓市的整體價(jià)格很難有大幅度的上漲，但單一樓盤仍有發(fā)力的可能性，但是整體“量?jī)r(jià)齊跌”的局面將可能長(zhǎng)期伴隨青島的樓市市場(chǎng)。