一連下了N多天的雨。

籠罩在一片薄霧中的福州城，于5月27日迎來了福州主城區(qū)2022年第二輪土拍。

起拍總金額132億，成交金額97億。成交金額不及起拍總金額，我們已能窺見個(gè)中奧妙。

這次土拍總體情況，推出17幅地塊（13幅住宅），結(jié)果：流拍3幅，成交14幅，其中底價(jià)成交10幅，觸發(fā)限價(jià)搖號(hào)3幅。

除了少數(shù)幾幅商業(yè)地塊以外，其余地塊基本都被國(guó)企、央企包圓。

更只能是，乏善可陳。

給“說商道市”最大的兩個(gè)感觸是“一東一南”：東二環(huán)的故事快講不下去了；南二環(huán)SM意向地塊這回沒出事故，比宜家與福州的“10年愛情長(zhǎng)跑”更久遠(yuǎn)的“愛戀”終落地。

圖自新浪樂居

NO.1｜東二環(huán)的故事，講多了

2022年3月16日，福州主城區(qū)第一場(chǎng)土拍如期而至，官方給出預(yù)期，東二環(huán)指導(dǎo)價(jià)4.5W。

怎奈，不受待見，無人報(bào)名，未拍先涼。兩幅指導(dǎo)價(jià)創(chuàng)下4.5W新高的晉安湖周邊地塊，都因“技術(shù)性調(diào)整”取消了。土拍現(xiàn)場(chǎng)宣布，“美名其曰”“因出讓方案優(yōu)化取消出讓”。

2022年5月27日，福州主城區(qū)2022年第二輪土拍，東二環(huán)略好了點(diǎn)。

推6中5，流拍1幅，3幅底價(jià)成交，惟有有錢任性且確實(shí)享受到東二環(huán)板塊紅利的廈門建發(fā)，獨(dú)中兩元，且是非底價(jià)成交的那種。

說到東二環(huán)板塊，其實(shí)，更多的是大東二環(huán)概念，也涉及東三環(huán)，說是東區(qū)板塊更為妥帖。

不得不說，東二環(huán)確實(shí)是福州樓市寵兒，業(yè)內(nèi)業(yè)外援引最多的福州近十年各主要板塊房?jī)r(jià)走勢(shì)，東二環(huán)一騎絕塵。

但，月有陰晴圓缺，沒有人可以東二環(huán)亦是如此。

東二環(huán)的故事：東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，走下坡路趨勢(shì)明顯；晉安湖、三創(chuàng)園，還有什么能吹？還能講得下去么！可以繼續(xù)枕著4.5W的指導(dǎo)價(jià)做春秋大夢(mèng)。

NO.2｜東二環(huán)的事故，賣不動(dòng)了

故事講不下去，就會(huì)成為事故。
究竟何才是東二環(huán)的事故？

東二環(huán)的持續(xù)高位，已經(jīng)讓板塊未來，陷入了岌岌可危的境地。“說商道市”覺得，樓市勢(shì)如虹的時(shí)候，啥都好說，但一旦震蕩，一切都將無所遁形。

中海晉安湖叁號(hào)院（備案名：中海尚湖郡），2022年3月25日取證，但遲至4月23日方首次開盤，開盤節(jié)奏明顯比市場(chǎng)、也比預(yù)期要慢得多，市場(chǎng)似乎嗅到了某種味道。

帶裝修備案均價(jià)3.67萬/平，第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，開盤當(dāng)天去化18套，去化率16%?？硕鸾o出的的解析是：目前東區(qū)各項(xiàng)目因市場(chǎng)走冷，紛紛降價(jià)，客戶分流嚴(yán)重，故此次去化表現(xiàn)一般。

福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心的數(shù)據(jù)則顯示，截至5月27日（注：下同），已售16套，去化率甚至不到14%。

116套，一個(gè)多月時(shí)間，中海晉安湖叁號(hào)院這個(gè)盤，也就堪堪賣了個(gè)零頭。

問題是，廣告鋪天蓋地，炒作不勝枚舉。給“說商道市”最大的感觸：一頓操作猛如虎，一看戰(zhàn)績(jī)零杠五。

聯(lián)發(fā)臻榕府（備案名：聯(lián)發(fā)君領(lǐng)公館），東三環(huán)，2021年12月31日首次取證，截至當(dāng)前，即入市近5個(gè)月時(shí)間里，已售65套，去化率不到30%；

首開香悅(備案名：首開香悅嘉園)，東二環(huán)五里亭省腫瘤醫(yī)院旁，2021年12月17日首次取證，截至當(dāng)前，即入市近半年的時(shí)間跨度里，已售13套，去化率堪堪20%；

首開香頌（備案名：首開香頌花園），東三環(huán)，2021年10月15日首次取證，截至當(dāng)前，即入市7個(gè)月的時(shí)間跨度里，已售86套，去化率45.7%；

聯(lián)發(fā)君樾府（備案名：聯(lián)發(fā)君領(lǐng)公館），東三環(huán)，2021年7月29日首次取證，截至當(dāng)前，即入市9個(gè)月的時(shí)間跨度里，已售65套，去化率不到30%。

不說全軍覆沒，也似無差。

換言之，東二環(huán)的故事，要講不下去了。

NO.3｜南二環(huán)的事故，未完待續(xù)

繼白湖亭萬達(dá)廣場(chǎng)、中駿世界城接連進(jìn)駐后，SM城市廣場(chǎng)終于姍姍來遲，拿下了傳聞量身定制已久得宗地2022-30號(hào)地塊。

地塊位于南二環(huán)以北、則徐大道以南，白湖北園片區(qū)出讓地塊，面積5.8萬平（合87.2畝），商服（商業(yè)）用地，起始價(jià)7.12億元，容積率1.0-2.3，將由競(jìng)得人全部自持經(jīng)營(yíng)，不得分割轉(zhuǎn)讓。

之前雖網(wǎng)傳有龍湖、華潤(rùn)報(bào)名爭(zhēng)奪，后來似乎又銷聲匿跡了。反正最后得償所愿的正是SM，最后以7.12億拿下，溢價(jià)率0%，成交樓面價(jià)5325元每平米。

也意味著未來該區(qū)域在商業(yè)方面，將形成以萬達(dá)廣場(chǎng)、中駿世界城、SM廣場(chǎng)、大東海商業(yè)等為一體的巨型商圈。

但白湖亭萬達(dá)廣場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)開業(yè)，對(duì)區(qū)域客流的爭(zhēng)奪已然呈現(xiàn)。福建商業(yè)廣場(chǎng)如今門可羅雀，中瑞影院白湖亭店4月干脆直接停擺。

在新樓盤交付不足、人口密度不夠的背景下，這一情況短期還將延續(xù)。中駿世界城和SM廣場(chǎng)的先后入局，短兵相接的局面將會(huì)白熱化。

SM城市廣場(chǎng)或許真的棋差一招。