2022年8月12日，樓市再次傳來(lái)“松綁消息”。

　　南京和蘇州兩個(gè)“新一線城市”正式宣布解除“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，只要還完貸款，買房即可算“首套”：首付降到30%，利率按照最低的4.25%實(shí)施。

　　而就在上個(gè)月，另外一個(gè)“新一線城市”武漢，還完貸款后的首付已經(jīng)降到20%，貸款利率也按照4.25%實(shí)施。

　　可以說(shuō)，中國(guó)樓市“再次降息”，已經(jīng)迫在眉睫。

　　原因就在于近期中國(guó)央行公布的《2022年7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》中，金融數(shù)據(jù)再次“很不樂(lè)觀”。

　　這種“很不樂(lè)觀”主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

　　第一個(gè)方面是“M2增速不斷放大，錢越印越多”，2022年7月份的M2增速已經(jīng)達(dá)到了12%，據(jù)說(shuō)這是6年以來(lái)的“最高點(diǎn)”。

　　M2增速，代表了社會(huì)資金供應(yīng)的能力，代表了央行印錢的速度，增速越大，說(shuō)明錢的供應(yīng)正在越來(lái)越多。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，央行正在想方設(shè)法的“供應(yīng)貨幣”。

　　但是另外一個(gè)方面，卻是市場(chǎng)“對(duì)錢的需求越來(lái)越低”，大家都不再“借錢”了，借錢的欲望大大降低了。

　　2022年7月份的“社融規(guī)模”居然從6月份的5.1萬(wàn)億下降到了7500億，可以說(shuō)是“斷崖式下滑”。

　　什么是“社會(huì)融資規(guī)模”？

　　“社融規(guī)模”就是市場(chǎng)借錢的規(guī)模，衡量的是社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的“消費(fèi)需求”究竟有多大，代表了市場(chǎng)對(duì)“借錢”的渴望程度。

　　“社融規(guī)模”越大，代表了住房需求越旺盛，房?jī)r(jià)就越容易上漲。

　　所以一旦“社融規(guī)模”連續(xù)提升，意味著買房的人越來(lái)越多，房?jī)r(jià)就要開(kāi)始出現(xiàn)上漲了。

　　但是非常可惜，在5月份和6月份“社融規(guī)模”連續(xù)暴漲后，7月份的“社融數(shù)據(jù)”居然出現(xiàn)了暴跌。

　　所以就算央行“印錢”越來(lái)越多，但只要“借錢”的人越來(lái)越少，那么“資金”就只能在銀行內(nèi)部“空轉(zhuǎn)”，無(wú)法流入市場(chǎng)，無(wú)法流入“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”。

　　這種現(xiàn)象被稱之為“流動(dòng)性陷阱”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“貨幣政策已經(jīng)失效”，不管央行怎么“印鈔放水”，大家都不愿意“借錢消費(fèi)”，需求越來(lái)越低。

　　出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因，就在于“市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足”。

　　意思就是很多人都認(rèn)為“未來(lái)可能比現(xiàn)在更差”，或者是“未來(lái)可能情況還會(huì)更差”，從而導(dǎo)致大多數(shù)人選擇“儲(chǔ)蓄”，而不是“借錢消費(fèi)”。

　　2022年上半年就出現(xiàn)了“報(bào)復(fù)性存錢”，居民存款新增規(guī)模高達(dá)10萬(wàn)億，同比增加了2-3萬(wàn)億規(guī)模。

　　“報(bào)復(fù)性存錢”的出現(xiàn)，已經(jīng)說(shuō)明中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入“流動(dòng)性陷阱”，央行的“大放水貨幣政策”已經(jīng)開(kāi)始失效。

　　錢是越來(lái)越多了，但是需求卻越來(lái)越低了，錢正在加速貶值，但是大家卻依然熱衷于“存錢”，這就是“信心不足”直接導(dǎo)致的結(jié)果。

　　“疫情連續(xù)不斷暴發(fā)”和“房地產(chǎn)被連續(xù)打壓”是導(dǎo)致中國(guó)現(xiàn)階段“市場(chǎng)信心不足”的主要兩大原因。

　　那么，未來(lái)如何解決這個(gè)問(wèn)題呢？

　　我們的判斷主要有三點(diǎn)：

　　第一，必須要加快“再次降息”，尤其是“降低LPR利率”，讓錢變得“更加便宜”起來(lái)，才能推高“社融規(guī)模”。

　　在經(jīng)過(guò)5月份的“LPR降息”后，中國(guó)的首套房貸利率最低已經(jīng)降到了4.25%，但是相對(duì)其他國(guó)家仍然“偏高”。

　　這就意味著購(gòu)房人的“借貸成本”，“借錢成本”依然比較高。

　　在掙錢越來(lái)越難的當(dāng)下，要想讓更多的人去“借錢消費(fèi)”，必須要加快“降低利率”，降低資金“使用成本”。

　　我們判斷2022年下半年至少還會(huì)有一次“LPR利率下降”的機(jī)會(huì)，4%以下的房貸利率有可能在2023年就可以看到。

　　目前歐美國(guó)家的房貸利率早就已經(jīng)降到4%以下了，部分國(guó)家甚至是3%以下，中國(guó)最低4.25%的房貸利率顯然“偏高”。

　　不斷降息，是解決“流動(dòng)性陷阱”的重要手段。

　　同時(shí)也是富人們“加杠桿”的最佳時(shí)期。

　　第二，要在全國(guó)范圍內(nèi)，逐漸解除“認(rèn)房又認(rèn)貸”的樓市政策。

　　“認(rèn)房又認(rèn)貸”是樓市“降杠桿”的重要手段，比如在北京地區(qū)，只要在全國(guó)范圍內(nèi)有過(guò)“貸款記錄”，買房就必須首付80%。

　　這幾乎立刻斷掉了買房人“加杠桿”的門路。

　　但是現(xiàn)在形勢(shì)變了。

　　以前的房地產(chǎn)政策環(huán)境是“遏制居民加杠桿”，現(xiàn)在已經(jīng)變成是“鼓勵(lì)居民加杠桿”了。

　　政策環(huán)境變了，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策自然也要變了。

　　所以我們的第二個(gè)判斷是：到了2022年年底，除了極個(gè)別的“一線城市”之外，幾乎所有的城市都會(huì)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

　　因此2022年是買入“大城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的最佳時(shí)機(jī)。

　　第三，“首付分期”有可能將“死灰復(fù)燃”，甚至有可能會(huì)再次出現(xiàn)“零首付”現(xiàn)象。

　　8月11日，深圳某樓盤就打出了“零首付購(gòu)三房”的口號(hào)，但隨后被深圳相關(guān)部門“緊急叫停”。

　　這種“零首付買房”從本質(zhì)上就是“首付貸”，它可以將買房人的“杠桿”再次加上去，買房人僅僅需要“極低首付”就可以買入樓盤。

　　官方認(rèn)為“首付貸”意味著買房人的支付能力不行，有可能會(huì)給金融系統(tǒng)帶來(lái)“潛在風(fēng)險(xiǎn)”，因此必須要“叫停”。

　　但是如果樓市持續(xù)“低迷”，開(kāi)發(fā)商迫于現(xiàn)金流壓力也將“鋌而走險(xiǎn)”，“首付分期”和“首付貸”的現(xiàn)象可能還會(huì)“死灰復(fù)燃”。

　　一旦出現(xiàn)“首付分期”，就將意味著“富人更富，窮人更窮”，有錢人將利用“超級(jí)杠桿”瘋狂持有更多資產(chǎn)。

　　
綜上所述，我們認(rèn)為目前中國(guó)的貨幣政策其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入了“流動(dòng)性陷阱”，錢越來(lái)越多，越來(lái)越貶值，但居民反而越來(lái)越熱衷于“存錢”。

　　這意味著中國(guó)貨幣政策正在“逐漸失效”。

　　而要想解決這個(gè)問(wèn)題，就必須要“不斷降息”，降低市場(chǎng)的“資金使用成本”，降低居民的“債務(wù)成本”，才能讓大家重新開(kāi)始“借錢”。

　　從這個(gè)邏輯上講，中國(guó)再次降息，已成定局！

　　【直播預(yù)告8月14日晚上8點(diǎn)】

　　【主題：北京樓市專題】

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