2018年10月24-25日，由中國酒店業(yè)主聯(lián)盟主辦的“2018中國酒店創(chuàng)新論壇（CHIF）”，圍繞“ 共進(jìn) · 創(chuàng)變 · 協(xié)新 ”，在上海揚(yáng)子江萬麗大酒店圓滿落幕。

PLUS澎潤團(tuán)隊(duì)有幸參加了本次論壇，與業(yè)內(nèi)好友重聚，暢談未來。董事總經(jīng)理羅冰清女士（Sandy LUO）受主辦方委托主持了第二天下午的圓桌討論，與諸位重量級(jí)嘉賓就“未來酒店行業(yè)的資產(chǎn)管理與運(yùn)營”展開深度探討。

作為圓桌嘉賓環(huán)節(jié)的主持人，羅冰清女士本人是國內(nèi)酒店資產(chǎn)管理專業(yè)領(lǐng)域的先行者。她首先做開場(chǎng)陳詞，表示關(guān)注資產(chǎn)管理退出結(jié)果固然很重要，但過程才是導(dǎo)向性因素，建議本次圓桌討論按照資產(chǎn)管理的“投、融、管、退”四大步驟展開討論。

之后，金大地集團(tuán)副總裁、酒店管理公司總裁陳建先生，金茂酒店管理有限公司總經(jīng)理顧軼駿，浙江雷迪森旅業(yè)集團(tuán)旅游集團(tuán)總裁葉泰山先生，上海華爾道夫酒店業(yè)主財(cái)務(wù)總監(jiān)曹俊先生和瑰麗集團(tuán)上海貝爾特酒店管理有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)王卉分別結(jié)合實(shí)踐發(fā)表了高屋建瓴的見解。

01 投

萬事開頭難，在至關(guān)重要的“投”環(huán)節(jié)，目前國內(nèi)80%項(xiàng)目均為新酒店開發(fā)，僅20%為存量改造。羅冰清女士從資產(chǎn)管理視角出發(fā)，相較傳統(tǒng)的酒店開發(fā)商，請(qǐng)嘉賓對(duì)比在酒店開發(fā)過程中的不同視角和注意點(diǎn)。

金大地陳建陳總表示，國際上的酒店投資以效益偏重，但中國的酒店投資模式非常特殊：一方面受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)騰飛的推動(dòng)，導(dǎo)致很多酒店投資不理性；另一方面與酒店的評(píng)星模式有關(guān)，國內(nèi)積分制度導(dǎo)致業(yè)主傾向于做大酒店體量。但中國的投資商正慢慢向理性轉(zhuǎn)變，以效益為導(dǎo)向更關(guān)注中端酒店。

金大地和雅高推出的中端品牌，3.75年即可回本，令人矚目

金茂顧軼駿顧總則緊接陳總話語，分享了如何在酒店開發(fā)期高瞻遠(yuǎn)矚，考慮到運(yùn)營期的問題。

他指出在開發(fā)階段一定要思考清楚，作為地產(chǎn)開發(fā)帶來的酒店投資，酒店業(yè)態(tài)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)價(jià)值，是對(duì)房地產(chǎn)的整體溢價(jià)價(jià)值或是回報(bào)和市場(chǎng)導(dǎo)向。若設(shè)計(jì)定位和建造階段將酒店打造成了一個(gè)不符合市場(chǎng)定位的“畸形”產(chǎn)品，單純靠運(yùn)營來賺錢是難度極大的。

另外，酒店不賺錢往往也是因?yàn)樵诠珔^(qū)投資過大。例如公區(qū)與客房的比例大于常規(guī)的4:6，此時(shí)會(huì)議餐廳等可能是不必要的投入。設(shè)計(jì)之初的考量，就直接影響到運(yùn)營階段的人效能耗，也其實(shí)已經(jīng)決定了酒店經(jīng)營能達(dá)到的水平。

在開發(fā)期高瞻遠(yuǎn)矚，考慮到運(yùn)營期的問題

雷迪森旅業(yè)葉泰山葉總對(duì)顧總的觀點(diǎn)表示認(rèn)同，他認(rèn)為業(yè)主投資的出發(fā)點(diǎn)不一樣，考量就會(huì)完全不同。

若想做打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，業(yè)主會(huì)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，甚至抱著傳承下一代的心思。而對(duì)于一些 “畸形” 產(chǎn)品，更多出于快速回報(bào)的考量，或者房地產(chǎn)的配套需要，往往是業(yè)主在開發(fā)地產(chǎn)的過程中忽視了酒店的開發(fā)。投資的目的一定要明確，是要快速退出，或長期持有。

畸形產(chǎn)品往往在開發(fā)時(shí)忽視了酒店，投入精力不夠

至此，羅冰清女士做出高度總結(jié)，在“投融管退”之前，業(yè)主首先要明確投資目的。因此，也順利過渡到了第二個(gè)重要話題，如何解決業(yè)主很頭痛的融資問題？

02 融

雷迪森葉總分享了自己投資民宿的故事，建議大家投資時(shí)，要權(quán)衡資本的結(jié)構(gòu)。對(duì)于融資來說，一開始就要努力游說成本較低的資本產(chǎn)生興趣。在目前資本組成非常多元化的情況下，有很多思路可以開拓，例如在人民幣貶值時(shí)尋求外匯投資。

03 管

接下來，羅冰清女士代表業(yè)內(nèi)酒店人，向各位嘉賓咨詢了“管”環(huán)節(jié)業(yè)主方最需要關(guān)注的問題和方面。

金大地陳總認(rèn)為，四大環(huán)節(jié)中最重要的是“投”和“管”。管理依靠實(shí)際能力，對(duì)現(xiàn)金流有決定作用。從前公認(rèn)國際品牌的管理經(jīng)驗(yàn)豐富、能力強(qiáng)，但目前本土品牌的管理能力已在慢慢趕超。投資酒店時(shí)，只有選擇合適的品牌、管理團(tuán)隊(duì)和人才，未來運(yùn)營和現(xiàn)金流才會(huì)更高。

選擇合適的品牌、管理團(tuán)隊(duì)，是提高運(yùn)營現(xiàn)金流的前提

顧總通過金茂上市指出現(xiàn)金流是最受關(guān)注的指標(biāo)：

只有從投資者角度出發(fā)，才能最大提升現(xiàn)金流

作為財(cái)務(wù)專家的華爾道夫曹俊曹總表示，業(yè)主要從“全生命周期”角度考慮所持資產(chǎn)。要把對(duì)運(yùn)營階段現(xiàn)金流的關(guān)注，放寬到全周期的視野。不想退出的資產(chǎn)，不是真正的投資。要時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)的增長和土地的快速增值對(duì)酒店價(jià)值的影響。

雖不能在財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)，但可以在每年年底基于土地價(jià)值的增減計(jì)算“供應(yīng)價(jià)值”，并與投資目標(biāo)對(duì)比。而專業(yè)顧問就應(yīng)該給到投資方合理的資產(chǎn)建議。

從資產(chǎn)的全生命周期看問題，視野會(huì)更寬闊

貝爾特王卉王女士提到，為了未來對(duì)接資本市場(chǎng)，投資伊始就要打造酒店的健康基因。退出，要找好時(shí)機(jī)，找好方式配合退出。

時(shí)機(jī)方面，國內(nèi)資產(chǎn)退出處于初級(jí)階段，酒店是否能在估值最高的時(shí)機(jī)退出或被迫賣掉資產(chǎn)是未知的。方式方面，有PE/IPO/REITs，綜合考慮來看大部分選擇上市為主。

酒店資產(chǎn)的必經(jīng)之路一定是對(duì)接資本市場(chǎng)退出

經(jīng)過三個(gè)環(huán)節(jié)鋪墊討論，羅冰清女士進(jìn)一步發(fā)問，在中國市場(chǎng)的退出路徑非常有限的情況下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包要退出，有什么途徑建議？

04 退

華爾道夫曹總首先鼓勵(lì)大家，雖然業(yè)內(nèi)對(duì)資產(chǎn)退出如此熱衷，但希望不要因此對(duì)酒店行業(yè)的前景產(chǎn)生悲觀情緒。從資本的占有、使用、處分、收益四大權(quán)力出發(fā)討論，放棄收益、將收益權(quán)套現(xiàn)，就是資產(chǎn)證券化的核心。

未來需要第三方的資產(chǎn)管理人，無論是REITs還是ABS的方式，是把未來數(shù)十年的收益套現(xiàn)，而在資產(chǎn)證券化過程中，資產(chǎn)經(jīng)理人要從業(yè)主轉(zhuǎn)化為專業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)理。

土地價(jià)值推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值，運(yùn)營能力帶來物業(yè)增值

金茂顧總強(qiáng)調(diào)，退出要回歸現(xiàn)金流，沒有現(xiàn)金流根本沒有余地談退出。市場(chǎng)上很多想退出的項(xiàng)目從投入成本的角度報(bào)價(jià)，而非從現(xiàn)金流和收益的角度考慮，這是不現(xiàn)實(shí)的。

至于退出的時(shí)機(jī)，3-5年資產(chǎn)增值的空間較大，結(jié)合項(xiàng)目的現(xiàn)金流水平，在第二年就會(huì)啟動(dòng)資產(chǎn)退出動(dòng)作。但酒店現(xiàn)金流滿足不了融資成本、資產(chǎn)證券化6%現(xiàn)金流的條件，將是很大的痛點(diǎn)。

金大地陳總探討了尋找下家“接盤”的思路。基于做大現(xiàn)金流的退出前提，所尋找的受讓方或比買家有更強(qiáng)的運(yùn)營能力，或?qū)Y產(chǎn)后續(xù)判斷看漲。在這樣的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)雙贏甚至多贏。

至此，本場(chǎng)干貨滿滿的圓桌論壇在全場(chǎng)聚焦之中結(jié)束。

澎潤羅冰清女士感謝嘉賓分享，并表示中國的資產(chǎn)管 理拷貝西方模式是不可能的，需要業(yè)內(nèi)各位同仁共同努力探尋，打通“投融管退”全鏈，幫業(yè)主實(shí)現(xiàn)真正的資產(chǎn)退出。