我們曾經(jīng)以可行性研究幫助過很多開發(fā)期的業(yè)主明確目標(biāo)和科學(xué)定位，但其實(shí)近幾年越來越多業(yè)主前來“求診”的主題卻是圍繞著重新定位和改造。隨著“存量資產(chǎn)”酒店逐步進(jìn)入成熟運(yùn)營期的后半程（一般在酒店開業(yè)后5-8年），改造成為了一件非常令業(yè)主頭疼但又不得不去提前規(guī)劃部署的事情。

一方面，酒店年紀(jì)大了，大家都有共識，整個設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)甚至是品牌和運(yùn)營模式都亟待改變；但另一方面，實(shí)際上很多酒店的現(xiàn)金流收益不理想，酒店總經(jīng)理不禁糾結(jié)了，這樣成績不佳的酒店還值不值得再投資，需要再向集團(tuán)要多少投資預(yù)算合適，重新開業(yè)后的現(xiàn)金流提升能使改造投入合理化嗎……

今天就讓我們來為您一一解惑！

酒店改造的動機(jī)和目的

酒店的重新定位及改造的目的，可能每個酒店都能說出一百個理由。但是我們從酒店資產(chǎn)管理的角度認(rèn)為，改造的目的只有一個——提升現(xiàn)金流，給予酒店重生的機(jī)會。

對于酒店改造，我們想向“業(yè)主爸爸們”大聲喊出兩句話！

第一：要珍惜這一重生機(jī)會。不應(yīng)該把對于改造的理解局限為重新裝修，改造方案應(yīng)始于對于酒店的定位審核甚至重新定位，市場在飛速地發(fā)展，5-8年前的設(shè)計(jì)風(fēng)格和設(shè)施配備是否還能滿足當(dāng)下或者未來市場的需求，特別是過去的時代特點(diǎn)所造成的功能分區(qū)、運(yùn)營流線等”缺陷“在改造期都有可能被改進(jìn)，讓酒店重獲新生，甚至有望創(chuàng)造酒店的第二高峰。

第二：改造啟動前更需要可行性研究。相對于新開發(fā)酒店這樣的“白紙“項(xiàng)目，酒店改造的復(fù)雜性顯然要高很多。建筑建構(gòu)上的局限性、改造資金的支持程度、是否應(yīng)該停業(yè)改造、是否要”大改“/整體改造…這些都需要從未來市場導(dǎo)向和現(xiàn)狀局限性兩方面，進(jìn)行縝密的分析判斷，為改造的方向、可行性和投資回報做好最全面的預(yù)判和準(zhǔn)備。

所以，從資產(chǎn)管理的角度，我們建議業(yè)主確立以坪效為主要改造提升考核點(diǎn)的目標(biāo)，從方案的市場可行性和現(xiàn)實(shí)可操作性兩方面入手，來選擇決策最佳的改造方案。

酒店改造的關(guān)鍵考慮點(diǎn)

在確立了目標(biāo)之后，業(yè)主必須關(guān)注以下關(guān)鍵因素（敲黑板），包括財務(wù)導(dǎo)向，目標(biāo)客戶群，物業(yè)現(xiàn)狀，管理合同和戰(zhàn)略角度，在此基礎(chǔ)上才能去決策最佳的改造時間點(diǎn)和改造計(jì)劃。

以財務(wù)為導(dǎo)向：要確立改造資金的預(yù)算和來源，通過用增量現(xiàn)金流來進(jìn)行分析，將酒店的現(xiàn)狀和翻新改造進(jìn)行對比，從而去考察出每平米的投入和產(chǎn)出，進(jìn)行這些最為基準(zhǔn)的調(diào)查和研究，才能更為準(zhǔn)確地確定改造的意義是否存在。

目標(biāo)客戶群：通過一些點(diǎn)評網(wǎng)站，或者OTA去分析住店客人的點(diǎn)評，并且結(jié)合當(dāng)下及未來可能會符合酒店定位的需求趨勢，從而確立新的目標(biāo)客戶群。

物業(yè)現(xiàn)狀：物業(yè)性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)與工程設(shè)備等的使用狀況會限定酒店改造的尺度和方向，而建筑的結(jié)構(gòu)決定了改造的成本和具體模式，所以要根據(jù)酒店的實(shí)際情況來具體分析。

管理合同：通過參考管理合同的所剩年限，對管理模式再判斷，并且與管理方達(dá)成一致，是否他們愿意支持改造甚至愿意投資改造。

從戰(zhàn)略角度，考慮最佳的時間點(diǎn)： 不僅僅要考慮酒店自身的實(shí)際情況，也要結(jié)合周圍的競爭酒店的發(fā)展?fàn)顩r來進(jìn)行判斷。從自身出發(fā)，需要考慮項(xiàng)目酒店的資產(chǎn)年限，現(xiàn)金流狀況，而參考競爭對手的設(shè)施情況，和新增酒店的開業(yè)時間，也能夠使我們更好地確認(rèn)酒店改造的最佳時間點(diǎn)。

酒店改造方案的制定

當(dāng)然，做好了這些最基本的判斷，只是一個開始。我們利用以上的關(guān)鍵考慮點(diǎn)，來幫助業(yè)主判斷改造的總體方向，決定究竟是全面改造還是局部改造？停業(yè)整頓還是保持運(yùn)營？根據(jù)業(yè)主的選擇，我們才能接下來一步步地制定詳細(xì)的改造計(jì)劃。

第一，改造時間。通過綜合考慮酒店當(dāng)前的業(yè)績水平，改造的方向和累心，向業(yè)主建議最佳的改造時間點(diǎn)。

第二，制定計(jì)劃。整合項(xiàng)目各方，從建筑師，設(shè)計(jì)師到采購代理，與酒店管理方，各個方面的計(jì)劃和方案，進(jìn)行整合并且一一進(jìn)行溝通確認(rèn)，從而保證項(xiàng)目改造的一致性和可行性。

第三，監(jiān)督執(zhí)行。根據(jù)以上分析的實(shí)際情況出發(fā)，引入專業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場督查。使得在圖紙上的方案真正落實(shí)到實(shí)際中來。

好了，核心和精華都劇透完了。最后，我們就用一個PLUS澎潤的改造顧問工作流程圖來告訴大家，一個負(fù)責(zé)任的酒店顧問/酒店資產(chǎn)管理人應(yīng)該為您考慮些什么，并怎樣來支持您的改造決策。

正如我們的標(biāo)題所說，改造，是一個酒店的重生契機(jī)，請大家務(wù)必珍惜。我們期待在中國看到更多重?zé)ㄉ鷻C(jī)、浴火重生的老酒店。讓我們共同努力！

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)