最近隨著“華潤亞林西項(xiàng)目：北京悅府”的入市，北京四環(huán)里的新盤已經(jīng)基本全部亮相。

這對于北京的“富人們”來說，可能是最后一輪“殺入北京四環(huán)”的機(jī)會了，而很多人還處于“懵懂狀態(tài)”，其實(shí)錯過本輪機(jī)會，未來再想買入北京四環(huán)里的“新房”，機(jī)會幾乎越來越渺茫了。

根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，目前北京四環(huán)里一共有在售及預(yù)售項(xiàng)目大概有10個項(xiàng)目左右，這些項(xiàng)目都有一個非常明顯的特點(diǎn)，那就是政府限價：

目前新出的“四環(huán)里新盤”絕大多數(shù)的“政府限價”都在10-12萬/平米之間，這樣的“限價”對比周邊的“次新二手房”動輒13-16萬單價來說，“性價比”已經(jīng)非常突出了。

最關(guān)鍵的還有第二點(diǎn)，那就是“戶型小，總價門檻不高”：這一輪北京四環(huán)里的項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)都偏向于“改善”戶型，而不是“豪宅戶型”。

比如最小戶型都在130平米左右，這就意味著總價1300萬就可以“上車北京四環(huán)里”，而且戶型設(shè)計(jì)都非常不錯。

1300萬上車“北京四環(huán)新房”，可能是這一輪最好的機(jī)會了，以后要想再有這樣的機(jī)會，“微乎其微”。

再過幾年，手里拿著上千萬，也只能在北京四環(huán)內(nèi)買一個“老破小”了。

很多人可能會有疑慮：花上千萬買一個“豐臺四環(huán)里”值不值得？

有這種疑慮，主要在于這些人對于北京城市發(fā)展的規(guī)律不太熟悉，其實(shí)“北京四環(huán)里”才算是北京真正的“城市中心地帶”。

只要出了“四環(huán)”，就已經(jīng)是“綠化隔離地區(qū)”和“城區(qū)邊緣集團(tuán)”了，地段價值就出現(xiàn)了明顯的“折損”，需要依靠“學(xué)區(qū)價值和產(chǎn)業(yè)價值”來帶動和填充，否則房價很難有突出表現(xiàn)。

所以手里有錢，在北京買新房，首選當(dāng)然是“堅(jiān)決不出四環(huán)”。

在北京2017年印發(fā)的“北京城市新版發(fā)展規(guī)劃”中，就把“北京四環(huán)”內(nèi)的地區(qū)定位為“中心地區(qū)”，意思就是說這里才是北京真正的“城市中心區(qū)”。

其實(shí)北京真正的“城市建成區(qū)”就是北京四環(huán)以內(nèi)，出了四環(huán)就顯得比較“荒涼”了，北京的城市發(fā)展邏輯就是：

第一，四環(huán)內(nèi)地區(qū)是“連成片”發(fā)展，是北京最繁榮的地帶。

第二，北京四環(huán)外地區(qū)是“點(diǎn)狀”發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展邊緣集團(tuán)，不再“連成片”，而是發(fā)展“個別重點(diǎn)地區(qū)”。

所以不要以為“距離四環(huán)近”就可以隨便“瞎買”：出了北京四環(huán)，必須買在“重點(diǎn)城區(qū)邊緣組團(tuán)”的中心地區(qū)，否則配套和交通會非常滯后，嚴(yán)重影響區(qū)域價值提升。

比如北京四環(huán)和五環(huán)之間，就有很多地區(qū)“發(fā)展非常滯后”，房價水平常年不動，屬于買了就可能“長期站崗”的片區(qū)。

比如南四環(huán)的“豐臺科技城”，“南苑地區(qū)”，朝陽的“垡頭地區(qū)”和“東壩地區(qū)”，數(shù)十年以來配套跟不上，教育配套低下，房價長期不動。

而像海淀的“清河”，“北苑”，朝陽的“望京酒仙橋”，“朝青板塊的定福莊”等片區(qū)發(fā)展就很快速，房價“連續(xù)上漲”。

所以只要手里有“足夠的錢”，必須首選“北京四環(huán)里”，出了四環(huán)，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)就偏高了：價格高，但區(qū)域發(fā)展滯后。

因此這一輪趁著“北京四環(huán)內(nèi)”瘋狂供地，只要預(yù)算足夠建議必須拿下。

理由非常簡單：

第一，這一批“北京四環(huán)新房”都是政府限價房，與周邊的二手房甚至都有明顯的“價格倒掛”，買了就掙錢。

這種“打新”的投資機(jī)會，估計(jì)很快就會消失，必須抓住。

1300萬買了就掙錢，富者恒富，窮者恒窮。

第二，北京四環(huán)里“新房非常稀缺”，大量的二手房都是“老破小”，這一輪的新房房價將來還會進(jìn)一步上漲。

北京四環(huán)里的二手房存量大概在3萬套左右，但是10年之內(nèi)的“次新房”不到4000套，絕大多數(shù)都是20年房齡以上的“老房子”。

可以想象，這一批限價新房將來將會成為北京四環(huán)內(nèi)“極度稀缺”的次新，至少還有30%以上的“漲幅空間”。

1300萬買入，未來至少可以掙400萬-500萬的溢價。

誰敢說，在中國買房不掙錢？這是明擺的掙錢機(jī)會。

關(guān)鍵是，你手里得有錢才行。

貧富差距就是這樣被拉開的。

第三，戶型設(shè)計(jì)合理，品質(zhì)秒殺“老破小”，能夠滿足北京最需要的“改善需求”。

這一輪北京四環(huán)里的新盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)還是非常合理的，大多數(shù)集中在130-160-190-230等改善住房需求。

這種戶型面積是北京未來最“熱銷”的戶型。

自從北京2017年實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策以來，北京的“改善需求”被嚴(yán)重壓制，未來一旦政策有所松綁。

北京改善次新的房價必定“一飛沖天”。

那么北京四環(huán)里的這些“新房項(xiàng)目”，購買如何排序？哪個項(xiàng)目更加值得購買呢？

經(jīng)過我們的仔細(xì)研究，給出的建議如下：

第一，東西城的“中信城4期”和“天壇府”屬于“非限價型項(xiàng)目”，而且產(chǎn)品設(shè)計(jì)“超級爛”，這兩個項(xiàng)目未來的“溢價空間”有限，屬于“可買可不買”的狀態(tài)。

戶型太爛，價格偏高，中信城四期和天壇府都屬于典型的“割韭菜”型項(xiàng)目，不過也能滿足部分北京人的“東西城情懷”。

所以這兩個項(xiàng)目也是“不愁賣”的，只是由于不限價，未來的溢價空間可能有限。

第二，剩余的項(xiàng)目排序如下：太陽宮中建項(xiàng)目＞華潤悅府＞端禮著＞北京瑞府＞葛洲壩勁松＞豐臺西紅門。

太陽宮和北京悅府是北京四環(huán)里，目前最值得購買兩大項(xiàng)目，城市界面一流，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，周邊配套齊全。

綜上所述，我們認(rèn)為北京四環(huán)里其實(shí)才是北京城市真正的“中心地區(qū)”，出了北京四環(huán)，樓市價值將有明顯折損。

因此這一輪一定屬于“北京四環(huán)內(nèi)”最后的“瘋搶機(jī)會”。

這一輪“瘋搶后”，未來的北京改善需求要想再買到“高品質(zhì)改善房”，就只能在四環(huán)外，甚至是五環(huán)外，尋找機(jī)會了。

未來的北京樓市，品質(zhì)將會成為最關(guān)鍵的“房價指數(shù)”，稀缺地段的“品質(zhì)住宅”，升值的空間依然非常大。

【直播預(yù)告9月20日下午6.30點(diǎn)】

【主題：200-300萬在北京如何買房】

【往期直播回看請關(guān)注“大山說樓市”視頻號】

【加大山老師微信群，微信號：ycim08】