疫情使酒店行業(yè)產(chǎn)生了大變局，不少地產(chǎn)投資人將手中的酒店以“巨折”拋向市場。酒店價格的驟降增強(qiáng)了市場吸引力，但這是否意味著投資者迎來了收購酒店的最佳時機(jī)？本期柘輝先生將對酒店收購這一話題展開討論，深入分析酒店市場上的買賣現(xiàn)狀。

柘輝先生現(xiàn)任全球酒店資產(chǎn)經(jīng)理人協(xié)會中國分會常務(wù)理事，在酒店行業(yè)從業(yè)21年，長期代表業(yè)主與各大國際酒店管理集團(tuán)合作，主持和參與了多個國際品牌酒店的規(guī)劃建設(shè)、開業(yè)籌備、營運(yùn)管理以及資本運(yùn)作工作，是中國酒店行業(yè)內(nèi)知名的酒店投資與管理專家。今天柘輝先生為大家分享的主題是——酒店收購的思考與權(quán)衡。

#酒店投資問題出在哪里？

2017年7月19日，萬達(dá)酒店以近6折的價格被融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)聯(lián)合收購。而今，融創(chuàng)和富力全部身陷地產(chǎn)泥潭，當(dāng)年收購的酒店也因虧損過度，成為燙手山芋。地產(chǎn)商為何將酒店拋向市場？這些酒店資產(chǎn)到底哪里出了問題？

●資本錯配：多數(shù)酒店短債長投，債務(wù)杠桿過高，融資成本過高。經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣，尤其在疫情影響下，導(dǎo)致很多酒店出現(xiàn)了資金流的斷裂，從而對酒店融資造成負(fù)面影響，出現(xiàn)資本倒逼的問題。并且，多數(shù)酒店缺少資本退出的安排規(guī)劃。

●成本錯配：目標(biāo)市場定位模糊。酒店在開發(fā)時期過度追求建筑容積率的最大化，忽略了市場本身對酒店的數(shù)量需求及功能期待。不必要的投入使得酒店投資成本過高。

●品牌錯配：酒店在建造時不顧及目標(biāo)市場的需求，一味追求高端奢華的品牌。

●設(shè)施錯配：未按市場需求進(jìn)行設(shè)施配置，導(dǎo)致運(yùn)營效率低，投資回報差。

●管理錯配：追求國際品牌的管理，但經(jīng)營不靈活，不能根植本地市場。

#便宜的，就一定值得買嗎？

從收益及成本兩方著手，解決當(dāng)年酒店在投資端的問題，為收購鋪平道路。

“打折只是酒店資產(chǎn)價值回歸的一種可能”

●目前整個酒店行業(yè)的投資收益率過低，這是低收益和高投資成本共同作用的結(jié)果。

●酒店的收購是重建酒店生命周期的開始。從運(yùn)營端來說，提高收益，需重新對酒店進(jìn)行市場定位、品牌調(diào)整、組織人員架構(gòu)的調(diào)整、企業(yè)文化的整合、經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)換。

●可從收購成本、品牌變更成本、PIP開支對資本端進(jìn)行投資成本的把控。

“提高收益，控住成本才能實(shí)現(xiàn)收益的增長”

#酒店收購的具體流程

在酒店市場上，并不是有錢就可以買到好的、賺錢的商品。嚴(yán)密的組織計(jì)劃及深入的市場調(diào)查是酒店收購成果與否的基礎(chǔ)和保障。此外，接手后的運(yùn)營調(diào)整、收益狀況也是衡量投資結(jié)果的重要準(zhǔn)繩。

酒店的收購從盡職調(diào)查開始。財(cái)務(wù)、律師、工程人員需要進(jìn)入酒店，對財(cái)務(wù)現(xiàn)狀、資金狀況、法律情況、組織架構(gòu)、債務(wù)情況、運(yùn)營及物業(yè)狀況做出具體判斷，對收購標(biāo)地進(jìn)行市場及財(cái)務(wù)可行性研究。

在市場及財(cái)務(wù)可行性研究中，需要注意以下問題：

a. 收購價格的測算 - 對物業(yè)價值的精準(zhǔn)估算；

b. PIP改造預(yù)案 - 明確更新改造產(chǎn)生的額外投入；

c. 品牌及管理調(diào)整方案 - 考慮品牌轉(zhuǎn)換的代價；

d. 收購融資計(jì)劃 - 避免短債長投的情況再次出現(xiàn)；

e. 資本退出規(guī)劃 - 良好的資產(chǎn)架構(gòu)規(guī)劃可以避免高昂的出售成本。

收購談判完成后，進(jìn)行合同的簽署。其中，合同簽署涉及物業(yè)移交和款項(xiàng)支付。

物業(yè)的移交也是酒店翻新的過程，包括對PIP改造的實(shí)施、品牌及管理的調(diào)整、對收購企業(yè)的文化融合。