作為全國的“市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)”，北京的一舉一動(dòng)代表著國家風(fēng)向。

2022年11月13日，北京終于迎來“塵埃落定”：根據(jù)新華網(wǎng)的消息，北京市委主要負(fù)責(zé)同志職務(wù)調(diào)整終于到位。

隨著這種調(diào)整的“到位”，北京的發(fā)展也將進(jìn)入“新的篇章”。

其實(shí)北京的樓市政策早就應(yīng)該做調(diào)整了。

自從2017年以來，北京是全國樓市政策最嚴(yán)厲的城市，沒有之一。

外地戶籍在北京買房需要“60個(gè)月的北京社保”，同時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸，還認(rèn)貸款記錄”，在全國各地只要有“貸款記錄”就算二套房。

同時(shí)二套首付至少需要60%，“非普住宅”二套甚至要80%的首付，而北京的“非普線”已經(jīng)超過8年沒有調(diào)整。

最夸張的是，北京的房貸利率幾乎是“全國最高”的：首套房房貸利率高達(dá)4.85%，二套房房貸利率甚至達(dá)到了5.35%。

自從2022年下半年以來，北京樓市開始迅速進(jìn)入“冷卻期”：二手房掛牌量逐漸增加超過10萬套，集中土拍開始出現(xiàn)“流拍”。

再加上“央企總部”和“北京高校”開始逐漸外遷“雄安新區(qū)”，很多人開始對(duì)北京樓市的前景出現(xiàn)了“猶豫”：

北京房價(jià)到底還行不行？

2022年前三季度北京的經(jīng)濟(jì)增速僅有0.8%，在全國前十城市中僅排名“倒數(shù)第二”，比第一名的武漢低了接近4個(gè)百分點(diǎn)。

按照這個(gè)經(jīng)濟(jì)增速，2022年北京“超越”上海已經(jīng)基本無望了。

北京，應(yīng)該盡快“動(dòng)起來了”。

2022年11月8日，北京發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)亦莊新城臺(tái)馬地區(qū)商品住房管理的通知》，首先針對(duì)“通州臺(tái)馬地區(qū)”取消了房產(chǎn)購買的“雙限”政策。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這是北京樓市即將“松綁”的信號(hào)。

2022年11月11日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展工作的通知》，被稱之為“金融救市16條”。

在“金融救市16條”中，明確提到：

“支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛需和改善住房需求”。

可以說“金融救市16條”其實(shí)也為北京出臺(tái)“差別化住房信貸政策”提供了政策環(huán)境，北京樓市政策的調(diào)整“應(yīng)該很快就會(huì)亮相”。

那么，未來北京樓市政策會(huì)如何調(diào)整呢？

我們認(rèn)為，關(guān)鍵是要正確理解央行的“差別化住房信貸政策”。

所謂的“差別化住房信貸政策”，其實(shí)就是針對(duì)“不同的人”，要實(shí)施“不同的信貸政策”，形成“差別化住房信貸政策”。

有些人買房應(yīng)該支持，而有些人買房就不能再支持了，這就是“差別化住房信貸政策”，樓市政策的調(diào)整越來越有針對(duì)性。

那么，未來在北京，哪些“買房人”最有可能獲得“優(yōu)惠政策”呢？

我們判斷，北京的“差異化住房信貸政策”最有可能普及以下幾類人群：

第一類，可能會(huì)針對(duì)“首套房貸”進(jìn)行房貸降息，鼓勵(lì)首套住房購買。

北京目前的首套房貸利率高達(dá)4.85%，遠(yuǎn)高于全國平均首套房貸利率水平，應(yīng)該實(shí)施“差異化降息”。

目前全國已經(jīng)有“10個(gè)城市”的首套房貸利率已經(jīng)降到了“4%以下”，在2023年可能還會(huì)更多。

建議北京應(yīng)該及早針對(duì)“首套房貸利率”進(jìn)行降息，確實(shí)有點(diǎn)太高了，剛需客群的月供壓力有點(diǎn)大了。

第二，大概率針對(duì)“多孩家庭”進(jìn)行“二套房首付比例降低”，鼓勵(lì)多孩家庭改善住房。

“多孩家庭”一般是特指擁有兩個(gè)孩子及以上的家庭。

這部分家庭的改善居住需求最為急迫，尤其是在北京，多孩家庭應(yīng)該允許擁有兩套住房用來改善居住。

所以“多孩家庭”的北京二套住房首付應(yīng)該從目前的80%降低到60%，鼓勵(lì)生育。

第三，應(yīng)該針對(duì)“改善疏解的買房人”應(yīng)該“降低二套房首付”，鼓勵(lì)北京城區(qū)人口向近郊區(qū)新城“轉(zhuǎn)移”。

北京未來五年依然面臨“常住人口疏解”的壓力。

可以針對(duì)“只要把城區(qū)住房賣掉，將唯一住房買在近郊區(qū)”的買房人，也可以實(shí)施“二套房首付比例”從80%降低到60%。

北京是一個(gè)歷史悠久的城市，城區(qū)老破小規(guī)模數(shù)量非常龐大。

所以北京的改善需求是“非常旺盛的”，甚至可以說北京的核心買房人群并不是“剛需”，而是“賣一買一”的改善需求。

城區(qū)有大量的“老破小人群”由于錯(cuò)過了上一輪城市改善住房的機(jī)會(huì)，目前正處于“急迫改善”的階段。

所以這部分人只要將“城區(qū)的住房賣掉”，同時(shí)將“戶口和唯一住房”買在近郊區(qū)，應(yīng)該可以降低“二套房首付比例”。

這樣一來，城區(qū)常住人口將會(huì)加速向近郊區(qū)疏解。

綜上所述，其實(shí)2022年下半年以來，北京樓市的日子也并不好過，在全國其他城市“紛紛松綁”的背景下，尤其是國家“鼓勵(lì)支持剛需和改善合理住房需求”的背景下。

北京“過緊”的樓市政策確實(shí)也應(yīng)該“松一松”了。

2023年上半年，北京“差異化住房信貸政策”的出臺(tái)實(shí)施也應(yīng)該是“勢(shì)在必行”的趨勢(shì)。

北京的房價(jià)，也確實(shí)需要“穩(wěn)一穩(wěn)”了，甚至“拉一拉了”，這樣一來，隨著賣地收入的提高，北京所有的建設(shè)都會(huì)“快速動(dòng)起來了”。

北京，或許已經(jīng)到了“動(dòng)起來”的時(shí)候了。

【直播預(yù)告11月17日下午8點(diǎn)】

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