在過去三年，北京哪個板塊的房價上漲最猛？

既不是“產(chǎn)業(yè)牛逼哄哄”的海淀，也不是“早已暮氣沉沉”的望京，而是“后起之秀”的亦莊河西。

在過去三年，北京亦莊河西地區(qū)的房價從“5萬+”迅速上漲到了“8萬+”，部分高品質(zhì)項目甚至已經(jīng)逼近“10萬+”。

我們早就已經(jīng)說過：北京過去十年看“海淀”，未來十年看“亦莊”。

“海淀”經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，政府、開發(fā)商和二手房東，該掙的錢都已經(jīng)掙到手軟了，這個時候還去買海淀高價盤的人，就是“接接盤，站站崗”。

“海淀雖好，但真的不能貪杯”。

非常容易高位接盤，是城市強勢產(chǎn)業(yè)區(qū)買房投資的最大弊端。

相反，如果不能抓住北京亦莊這一輪的“大發(fā)展，大機會”，那么肯定將會錯過北京未來的十年“發(fā)展紅利”。

2022年12月21日，北京亦莊經(jīng)開區(qū)召開了《北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2022年第五批擬入市地塊土地推介會》。

這一次亦莊計劃推出兩個地塊：一塊地位于“亦莊臺湖嘉會湖”，另外一個塊地位于“亦莊河西”。

尤其是“亦莊河西X47地塊”這塊地，將會在2023年亮相，我們預(yù)計這塊地的政府指導(dǎo)價可能將會在“9萬+”。

這也就意味著亦莊河西的“政府指導(dǎo)價”在短短3-4年時間內(nèi)，實現(xiàn)了“兩連跳”：從5萬+到7萬+再到9萬+。

可以說，前幾年買在亦莊河西的“業(yè)主”，夢里都會笑醒。

海淀雖然是北京最強的產(chǎn)業(yè)區(qū)，但房產(chǎn)投資回報率這幾年確實無法和亦莊相提并論：原因非常簡單，海淀的房價太貴了。

所以，產(chǎn)業(yè)最強的地方，其實未必是買房投資最好的地方。

那么，亦莊未來還會不會有第二個“河西”？

或者說，未來誰將成為第二個“亦莊河西”？

我們認(rèn)為，這個地方最有可能就是“臺湖嘉會湖”板塊，其將成為亦莊經(jīng)開區(qū)“第二個河西板塊”，應(yīng)該是基本確定的。

根據(jù)2022年12月21日 《北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2022年第五批擬入市地塊土地推介會》上透露出來的消息，我們可以看到：

第一，臺湖嘉會湖板塊將于2023年開始征地，挖湖，正式啟動大規(guī)模的建設(shè)。

這意味著耽擱了多年的臺湖4街區(qū)，正式開始啟動建設(shè)。

第二，未來臺湖嘉會湖板塊的規(guī)劃和建設(shè)將學(xué)習(xí)新加坡工業(yè)園區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)，打造成為北京的“蘇州工業(yè)園區(qū)”。

如果能夠?qū)崿F(xiàn)這個目標(biāo)，嘉會湖將會成為亦莊房價最高的板塊。

第三，臺湖嘉會湖的的北京小學(xué)、北京八中預(yù)計2023年開工，而且將會是“亦莊學(xué)籍區(qū)”，學(xué)籍管理在“亦莊社會管理局”。

臺湖的北小和八中，將會是“亦莊學(xué)籍”，這已經(jīng)是一個公開秘密，而旁邊的景山學(xué)校依然是“通州學(xué)籍”。

第四，S6線從嘉會湖站到馬駒橋，將會在亦莊河西設(shè)站。

S6號線作為新城聯(lián)絡(luò)線，它不僅把亦莊河西和嘉會湖連接了起來，同時也意味著嘉會湖站將會成為“軌道微中心”。

未來的“嘉會湖站”，向東可以直達(dá)北京城市副中心，向西可以直通亦莊核心區(qū)，向北可直達(dá)國貿(mào)CBD和望京。

嘉會湖的“樞紐地位”非常明顯。

第五，2023年整個嘉會湖只會出讓一塊地0032，其余的用地將會在嘉會湖整體建設(shè)成型后再“出讓”。

這是什么意思？

意思就是從2023年開始，嘉會湖就不再“供地了”，要等到整個嘉會湖地區(qū)“建設(shè)完成后”在賣地。

到那個時候，整個嘉會湖的房價指導(dǎo)價就不可能再是“58000元/平米”了，而且也意味著嘉會湖不會出現(xiàn)“大規(guī)模供應(yīng)”了。

2023年，嘉會湖“不愁賣”的。

綜上所述，我們認(rèn)為在經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展以后，北京樓市的投資格局正在發(fā)生巨大的變化。

以海淀、望京為傳統(tǒng)的“高價值板塊”由于房價的不斷攀升，樓市投資的回報率正在不斷下降，而成為越來越多的剛需和改善的“填坑之處”。

而一些新興的板塊正在北京崛起。

其中亦莊就是北京最為明顯的“強勢崛起板塊”，中高端制造業(yè)的不斷遷入，教育資源的強大，學(xué)籍的獨立，亦莊經(jīng)開區(qū)的托管等。

都成為了亦莊經(jīng)開區(qū)房價上漲的核心因素。

而隨著“亦莊河西”的成熟，亦莊河西已經(jīng)成為了北京南城房價最高的板塊，也是北京南城唯一的“10萬+”房價板塊。

在北京的南城五環(huán)外，房價能夠做到10萬+，唯有亦莊河西。

那么，未來還會有第二個“亦莊河西”嗎？

我們認(rèn)為“臺湖嘉會湖”將會成為亦莊的“第二個河西”地區(qū)，甚至可以這么說，成熟后的“臺湖嘉會湖”房價可能會超過亦莊河西。

產(chǎn)業(yè)不斷遷入、商業(yè)配套檔次不斷提高、教育資源也很強大，加上亦莊學(xué)籍區(qū)的加持。

“臺湖嘉會湖”才是北京投資的“不二選擇”。

尤其是2023年“臺湖嘉會湖”將會啟動大規(guī)模建設(shè)，明年將是買入臺湖嘉會湖的最后時機了。

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