近日，國(guó)家發(fā)展改革委公布盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例，全國(guó)共評(píng)估篩選出24個(gè)典型案例示范推廣。北京市西城區(qū)新動(dòng)力金融科技中心改造升級(jí)項(xiàng)目、平谷區(qū)聯(lián)東集團(tuán)盤(pán)活閑置土地資產(chǎn)項(xiàng)目、普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)REITs項(xiàng)目、亦莊控股生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目等4個(gè)項(xiàng)目入選，其中有3個(gè)項(xiàng)目位于中關(guān)村示范區(qū)，數(shù)量位居國(guó)家高新區(qū)首位。

　　盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，是打造高品質(zhì)科技園區(qū)、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。2022年6月，北京市科委、中關(guān)村管委會(huì)印發(fā)《中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)促進(jìn)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展支持資金管理辦法（試行）》（京科發(fā)〔2022〕7號(hào)），持續(xù)支持改造提升存量空間資源，2022年共投入3672萬(wàn)元支持中國(guó)高新視聽(tīng)產(chǎn)業(yè)園等6個(gè)存量空間改造項(xiàng)目，充分發(fā)揮政策引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)社會(huì)各類(lèi)資本采取靈活方式合理開(kāi)發(fā)利用存量資源，優(yōu)化調(diào)整低效空間資源，通過(guò)騰籠換鳥(niǎo)打造集中連片的科技園區(qū)。

　　西城區(qū)新動(dòng)力金融科技中心：盤(pán)活存量資產(chǎn)與改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合

　　該項(xiàng)目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為原北京動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)——四達(dá)大廈，總建筑面積約9.5萬(wàn)平方米。大廈于2004年建成并投入使用，原主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以服裝貿(mào)易批發(fā)為主。

　　2015年以來(lái)，項(xiàng)目采用先疏解、后引進(jìn)的方式，將大廈升級(jí)改造為新動(dòng)力金融科技中心。如今的新動(dòng)力金融科技中心已然成為集金融科技產(chǎn)業(yè)承載空間、專業(yè)服務(wù)展示平臺(tái)、智慧樓宇示范基地和城市交通轉(zhuǎn)換樞紐中心等功能于一體的“新一代智慧城市綜合體”。

　　在存量資產(chǎn)盤(pán)活過(guò)程中，項(xiàng)目深挖存量空間潛力，引入高精尖企業(yè)和產(chǎn)業(yè)要素，同時(shí)突破傳統(tǒng)項(xiàng)目以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體思路的城市更新模式，探索“基金+城市更新”的輕資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)合作模式，通過(guò)資產(chǎn)所有權(quán)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，盤(pán)活存量空間資源，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，走出一條以低效樓宇改造提升為抓手加快推進(jìn)城市有機(jī)更新的新路徑。

　　平谷區(qū)聯(lián)東集團(tuán)：挖掘閑置低效資產(chǎn)價(jià)值

　　該項(xiàng)目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為平谷區(qū)興谷開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)一宗閑置多年的工業(yè)用地。2021年1月，聯(lián)東集團(tuán)獲得該塊土地并明確產(chǎn)業(yè)招商方向，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約9萬(wàn)平方米，目前項(xiàng)目一期正在建設(shè)中。

　　該項(xiàng)目通過(guò)多種方式成功盤(pán)活土地資產(chǎn)：

　　降低盤(pán)活成本。企業(yè)與政府積極溝通，通過(guò)保留工業(yè)用地性質(zhì)降低投資運(yùn)營(yíng)成本、明確稅費(fèi)主體、維護(hù)合法權(quán)益、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)出臺(tái)配套方案提供政策支撐等方式，降低盤(pán)活成本，提升社會(huì)資本參與積極性。

　　構(gòu)建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)體系。充分利用聯(lián)東集團(tuán)在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、企業(yè)加速等方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造的服務(wù)平臺(tái)，扶持企業(yè)初創(chuàng)、加速和發(fā)展，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力。

　　打造多功能的產(chǎn)業(yè)綜合體。通過(guò)打造具備生產(chǎn)、研發(fā)、產(chǎn)品試驗(yàn)、產(chǎn)品展示區(qū)等多功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，將為平谷區(qū)引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)20至30家。

　　亦莊控股生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)：發(fā)行資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

　　該項(xiàng)目盤(pán)活資產(chǎn)為亦莊生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。園區(qū)位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)路東區(qū)，總建筑面積16.3萬(wàn)平方米，是開(kāi)發(fā)區(qū)生物醫(yī)藥公共服務(wù)平臺(tái)的重要載體。

　　2021年2月，項(xiàng)目采用儲(chǔ)架方式公開(kāi)發(fā)行商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），儲(chǔ)架規(guī)模30億元，期限20年，撬動(dòng)近50億元的新增有效投資，成功盤(pán)活存量資產(chǎn)。

　　與傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品相比，項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：

　　通過(guò)多元化增信方式增加產(chǎn)品安全性。以物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入質(zhì)押擔(dān)保、超額現(xiàn)金流覆蓋、標(biāo)的物業(yè)抵押、發(fā)行人提供差額支付承諾等多種方式為產(chǎn)品進(jìn)行增信，提升產(chǎn)品安全性、確保本息及時(shí)足額兌付。

　　通過(guò)回售選擇權(quán)安排增加投資靈活性。采用“3+3+3+3+3+3+2”年的期限設(shè)置，存續(xù)期內(nèi)每三年設(shè)置開(kāi)放期，開(kāi)放期內(nèi)允許投資人回售資產(chǎn)支持證券份額，增加了投資人回收資金的靈活性，保障投資人利益。